En un operativo realizado por Edenor, se detectaron 20 conexiones eléctricas clandestinas en un edificio de categoría ubicado en el barrio de Las Cañitas, Ciudad de Buenos Aires.

Según informó la empresa, las instalaciones habían sido manipuladas para evitar que los medidores registraran el consumo real de energía.

“Durante una inspección de rutina, nuestro equipo encontró las irregularidades en la sala de medidores. Las instalaciones fueron modificadas para que el medidor no reflejara la cantidad de energía utilizada”, detallaron voceros de la compañía eléctrica.

Lo que llamó la atención de las autoridades fue que algunas de las propiedades involucradas en estas irregularidades se encontraban alquiladas de manera temporal a turistas a través de plataformas como Airbnb.

Tras el hallazgo, la empresa procedió a retirar las conexiones ilegales en un operativo realizado con el acompañamiento de fuerzas policiales. Además, la justicia penal intervino en el caso, que quedó radicado en el Juzgado Nacional en lo Criminal y Correccional N° 6.

Edenor intimó a los propietarios de las unidades a abonar una suma de 7,3 millones millones de pesos, que incluye penalidades por 30.132 kWh no registrados. “Estas conexiones ilegales no solo constituyen un robo, sino que representan un grave riesgo de electrocución y aumentan las probabilidades de incendios y cortocircuitos”, advirtió la empresa.

La distribuidora recordó que la normativa vigente le permite exigir el pago retroactivo de hasta cuatro años por el consumo no registrado, aplicando recargos del 40%, multas y punitorios adicionales. Este tipo de operativos busca combatir el fraude eléctrico y garantizar la seguridad de las instalaciones.

DM

Las modificaciones implementadas por el Congreso a la ley de Alquileres generan expectativas entre los inquilinos, pero el rechazo de las entidades que agrupan a inmobiliarias y buena parte de los propietarios de viviendas, que en algunos casos prefieren mantener vacíos los inmuebles hasta que se defina quién será el próximo presidente y su política para el sector.

Con el impulso dado por el bloque oficialista Frente de Todos en ambas cámaras legislativas, el Congreso introdujo días atrás una serie de cambios en la norma que rige a nivel nacional, con muchas dificultades y poca adhesión, desde mediados de 2020. Entre las principales modificaciones se encuentra que, si bien la duración de los contratos firmados entre propietarios e inquilinos se mantendrá por tres años, tendrán una actualización semestral en lugar de anual.

Además, comenzará a regir un nuevo indicador para determinar el porcentaje de aumento de los valores: el Índice Casa Propia, desarrollado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, que se basa en el menor indicador que surja de los promedios de la variación salarial del último año y de la inflación del mismo período, reemplazará al Índice de los Contratos de Locación (ICL), conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).

Una de las especificaciones incluidas entre los cambios dispuestos por el Congreso es que el valor del alquiler debe ser fijado en moneda nacional, algo que tiene que abarcar también a las plataformas y/o portales que publicitan locaciones de inmuebles para ser habitados.

Mientras se esperaba que los cambios aplicados a la norma entren en vigencia, algo que ocurrirá una vez publicados en el Boletín Oficial (ocurrió este martes), la Federación de Inquilinos Nacional le presentó una carta al ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Santiago Maggiotti, en la que le solicitó una reunión con el objetivo de “avanzar en los mecanismos previstos por la normativa para garantizar su cumplimiento y así mejorar el acceso al alquiler” de quienes lo requieren.

Tenemos un mercado cada vez más concentrado que no necesita que alguien pague un alquiler: construye departamentos para dejarlos vacíos y punto

Entre los temas que la Federación de Inquilinos busca evaluar con Maggiotti se encuentran la “urgente publicación de la modificación a la ley de alquileres en el Boletín Oficial (algo que sucedió este martes), la difusión de la norma, su cumplimiento y reglamentación”. Pero también pidieron al funcionario que, junto a la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), garantice el registro de los contratos de alquiler, como también la creación de una línea de denuncias por el incumplimiento de esta instancia por parte de propietarios o inmobiliarias.

“Sabemos, por la experiencia en estos últimos años, que las inmobiliarias de la Argentina pueden incumplir sistemáticamente la ley sin enfrentar ningún tipo de consecuencia y es por esto que la crisis habitacional y la precarización de la vida de los inquilinos e inquilinas se profundiza”, advirtió la carta presentada a Maggiotti y firmada por Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos.

El texto, en tanto, aseguró que el mercado inmobiliario, “con su actitud mafiosa e ilegal, debilita los instrumentos de la democracia mientras que decide incumplir una ley” por estar en desacuerdo.

En declaraciones a la radio AM 750, Muñoz reclamó que el ministro Maggiotti “salga a hablar” para defender una ley que tuvo como principal apoyo el de los legisladores oficialistas, especialmente, dijo, “para evitar que se siga profundizando la crisis habitacional en la Argentina”.

 “Si nadie dice nada o el único que habla soy yo el mercado se muere de risa. Cuando entramos a una inmobiliaria para alquilar un departamento vemos que no le importa lo que se votó en el Congreso”, agregó.

El referente de la Federación de Inquilinos, que a nivel nacional agrupa a entidades de San Juan, Santa Cruz, La Pampa, Corrientes, Córdoba, Neuquén, La Rioja y de las ciudades de Rosario, Bahía Blanca y Tandil, reclamó que el Gobierno nacional prohíba a los propietarios y al mercado inmobiliario tener viviendas vacías durante un cierto período de tiempo “Tenemos un mercado cada vez más concentrado que no necesita que alguien pague un alquiler: construye departamentos para dejarlos vacíos y punto. Por lo tanto, si el Estado no limita la cantidad de tiempo que se puede tener una vivienda vacía la situación va a seguir empeorando”, afirmó Muñoz.

Tres millones de viviendas vacías

En más de una década, la construcción de viviendas aumentó casi un 30%, el doble que el incremento de la población en el mismo lapso. Según surge del Censo Nacional 2022, en el país hay construidas 17.780.210 viviendas para 46.440.703 habitantes. Si se tomara en cuenta que un hogar está compuesto por tres personas, la proyección muestra que habría tres millones de viviendas vacías.

“Bueno, se me vence el contrato y no me renuevan el alquiler. Tengo 6 meses para llorar en posición fetal. Si alguien sabe de algún depto por Flores, se agradece”, escribió en su cuenta de Twitter Romina Scalora, columnista de humor en el programa radial “De Acá en Más”, que se emite por Urbana Play, y en el ciclo televisivo Bendita, por Canal 9. Días después, continuó su relato: “Porfis el que sepa de algún monoambiente o dos ambientes por Flores, Floresta, Parque Chacabuco me chifla? Acabo de tomarme el trabajo de ponerme con el tema y encontrar vivienda es realmente como buscar la piedra filosofal”, comparó. Uno de sus seguidores, con ironía, le comentó: “Bienvenida al infierno. Llevo buscando un departamento desde julio y sigo haciéndolo”.

Según estadísticas no oficiales, la oferta de departamentos en alquiler en la ciudad de Buenos Aires actualmente apenas supera los 400 pese a que los valores aumentan por sobre lo que marca la ley aún vigente. Algunos propietarios e inmobiliarias aplicaron ajustes mensuales a los inquilinos basándose en el índice de inflación del INDEC o, peor aún, tomando en cuenta la cotización del dólar paralelo.

“Negociar un contrato de alquiler con propietarios o inmobiliarias es siempre una negociación desigual”, contó a elDiarioAR María Emilia, que alquila por fuera de lo que marca la ley un departamento junto a una amiga en el barrio porteño de La Paternal. Después de buscar una vivienda durante meses, ambas llegaron a la casa en la que habitan, que es propiedad de un familiar de una persona conocida. “Tenemos un acuerdo de palabra, no un contrato formal. Y los aumentos del alquiler se basan en un promedio de los incrementos que tengan nuestros salarios. Este mes fue de 15% y a fin de año nos va a hacer otra actualización”, explicó.

Joaquín alquila un departamento junto a su esposa y sus tres hijos en el barrio de San Cristóbal. Pero también oficia como una suerte de propietario, porque administra el alquiler de dos viviendas familiares. En una de ellas, el inquilino pasará de pagar mensualmente $37.000, la cifra acordada hace tres años, a $140.000. En otro, el alquiler saltará de $41.000 a $120.000. Mientras tanto, espera con preocupación cuál será la actualización que tendrá que abonar en pocos meses.

“Creo que en este caso los cambios que aprobó el Congreso a la Ley de Alquileres son buenos porque favorecen a los que menos tienen”, opinó Joaquín en declaraciones a elDiarioAR.

Para el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (Cofeci), las modificaciones implementadas por los legisladores fueron una muestra de “irresponsabilidad” porque “no hacen más que agravar la ya caótica situación de los inquilinos en todo el país”. En un comunicado, evaluaron que “mantener contratos de tres años de duración aumentará la retirada de unidades del mercado y elevará los precios”

Con más dureza se expresó el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI), en representación de los corredores de la ciudad de Buenos Aires, al considerar que establecer la aplicación del Índice “Casa Propia”, que “tiende a ubicarse por debajo de la inflación, es inviable en el actual contexto económico”. El CPI, por su parte, instó a los principales candidatos presidenciales, que en la mayoría de los casos se expresaron en contra de la Ley, a que “ expresen públicamente su compromiso de derogar” la norma “como una de las primeras medidas de sus mandatos”.

Patricia Bullrich, la aspirante a la presidencia de Juntos por el Cambio (JxC), detalló en su momento que entre las 500 leyes que derogará si llega al Gobierno se encuentra la de Alquileres. Javier Milei, el candidato presidencial de La Libertad Avanza (LLA), también anunció que eliminará la norma, mientras que Sergio Massa, el postulante de Unión por la Patria (UXP), se mostró a favor de que cada distrito tenga su propia regulación, aunque sobre la base de una ley establecida en el Código Civil y Comercial. “Barcelona, por ejemplo, regula los alquileres y el uso de las viviendas de un modo distinto a Madrid. No es igual el mercado inmobiliario de El Calafate que el de Orán”, explicó en una entrevista con la plataforma Gelatina. Massa opinó que “es importante que el Estado regule a intervenga” sobre la actividad del sector de alquileres, “pero lo tiene que hacer con una mirada focalizada”, agregó.

En 1991, los hogares con inquilinos eran el 12,3% del total, mientras que en 2022, a partir de los datos surgidos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH), la cifra creció al 20,7%

Con motivo del debate sobre la Ley de Alquileres, cinco organizaciones de la sociedad civil presentaron 10 puntos con diagnósticos y propuestas consensuadas que, a su criterio, deberían tenerse en cuenta para una política nacional de alquileres.

El Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), el Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (CIPPEC), Hábitat Argentina y Estudios Metropolitanos marcaron que en 1991, según el censo de ese año, los hogares con inquilinos eran el 12,3% del total, mientras que en 2022, a partir de los datos surgidos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH), la cifra creció al 20,7%.

También aumentó, mencionaron las cinco organizaciones, “las dificultades para acceder al alquiler de una vivienda digna a un precio acorde a los ingresos de las familias inquilinas”, especialmente en las grandes ciudades del país. La explicación a este fenómeno se encuentra, dijeron, al “desacople entre los ingresos de los hogares y los precios de los alquileres y entre la oferta y la demanda. El alquiler promedio de un dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires representa el 41% de los ingresos familiares medios cuando todas las recomendaciones internacionales proponen que ese porcentaje sea menos del 30%”, indicaron.

En ese sentido, destacaron que la oferta de viviendas en alquiler para residencia permanente cayó “drásticamente”, según los principales portales de todo el país.

Alquiler temporal, oferta dolarizada

En busca de una solución, las organizaciones propusieron regular el alquiler turístico-temporario, que registró un “crecimiento exponencial” en el último tiempo, especialmente porque los acuerdos al que llegan las partes no están regulados por la ley y el valor de las locaciones se establece en dólares.

Sólo en la ciudad de Buenos Aires “se reportaron más 17.000 departamentos en Airbnb en septiembre”, indicaron. Una situación similar se vive en Salta y San Carlos de Bariloche, donde el mercado de alquiler se volcó masivamente al turismo temporario y la oferta regular se dolarizó.

Al igual que la postura expresada por la Federación de Inquilinos Nacional, las cinco organizaciones de la sociedad civil evaluaron como un aspecto clave “disminuir la ociosidad del suelo urbano y la vivienda vacante”, para lo cual “el Estado debe aplicar los mecanismos necesarios que movilicen el suelo urbano ocioso hacia la oferta de alquiler asequible, ya sea a través de exenciones y beneficios impositivos condicionados así como sobre-tasas o impuestos específicos a la vivienda vacía o los terrenos baldíos, instrumentos que ya se han implementado y mostrados su efectividad en diversas ciudades del mundo”.

Además, propusieron que el Estado sea “un jugador más en la oferta de unidades en alquiler, con el fin de garantizar el alquiler asequible para los grupos más vulnerables”, y citaron el ejemplo de París, donde la agencia pública de hábitat gestiona un parque habitacional público de 20.000 inmuebles de alquiler protegido para hogares vulnerables; o la de Barcelona, que cuenta con un parque de 7.000 viviendas para alquiler social.

Por último, plantearon que en la Argentina, el mercado de la vivienda, en general, y el del alquiler en particular, es complejo y, por lo tanto, necesita de un Estado presente pensando políticas integrales de acceso a la vivienda.

GT

Miles de anuncios de alquileres por pocos días en Nueva York desaparecieron en las últimas semanas de Airbnb y otras plataformas similares en una ciudad cada vez más cara para vecinos y para turistas. Después de años de luchas, también en los tribunales, este martes entra en vigor una ley que en la práctica supone eliminar la mayoría de los pisos turísticos para alojamientos de corta duración. 

Las nuevas reglas obligan a que quienes alquilan casas por menos de 30 días tienen que registrarse en el Ayuntamiento de Nueva York para obtener una licencia y atenerse a unas reglas que hasta ahora no cumplía la mayoría: los anfitriones tienen que estar presentes en sus casas durante todo el tiempo que esté el huésped (no vale irse de vacaciones y alquilar o subalquilar), asegurarse de que el inquilino tiene acceso a toda la casa (tampoco vale cerrar puertas para aislar un espacio) y acoger como máximo a dos personas pagadoras, sea cual sea el tamaño de la casa. Estas reglas no se aplican a apartamentos de edificios destinados para alquileres a corto plazo, habitualmente hoteles, apart-hoteles, colegios mayores y apartamentos de algunas empresas más pequeñas que Airbnb.

Según AirDNA, una consultora especializada en alquileres a corto plazo, sólo 9.500 alojamientos de Airbnb cumplían las reglas antes de la entrada en vigor de la licencia obligatoria. Airbnb ofrecía más de 38.000 alquileres de apartamentos y casas en Nueva York, su principal mercado en Estados Unidos, según los documentos para la querella que intentó sin éxito parar la aplicación de la ley.

Cerca de la mitad de anfitriones tienen más de una propiedad, según los datos de Inside Airbnb, un grupo que examina los datos de la plataforma y destaca su impacto negativo en las ciudades. La lista de anfitriones incluye a empresas que alquilan así cientos de apartamentos.

Las licencias obligatorias son habituales en otras ciudades, como Barcelona o París, igual que otras limitaciones por barrios y usos, aunque no la exigencia de la presencia continuada del anfitrión, el elemento más polémico de la ley que movilizó a pequeños propietarios, que buscan ahora una enmienda para su caso.

Las restricciones para los alquileres de menos de 30 días ya estaba en vigor en Nueva York y la ciudad multa con el equivalente a miles de euros a particulares y empresas que alquilan (no a los huéspedes), pero el registro es un paso más para intentar que se cumplan. El Ayuntamiento defiende que las reglas quieren proteger a los huéspedes para que estén en entornos seguros, preservar la vida de los barrios y reducir uno de los factores que sube los precios de la vivienda. 

Los alquileres temporarios para turistas “quitan opciones de vivienda a los neoyorquinos, ponen en peligro a los turistas que se quedan ahí y perturban la calidad de vida de nuestros vecinos”, según defendió el encargado de aplicar la ley en el Ayuntamiento, Christian Klossner. 

Hasta el 28 de agosto, el Ayuntamiento había aprobado menos de 300 solicitudes de licencia de las más de 3.000 recibidas, entre quejas por la lentitud y falta de personal para este registro que cuesta 145 dólares (unos 135 euros). Quien no esté registrado no podrá cobrar a través de plataformas como Airbnb, Expedia y Booking, que bloquearán a anfitriones que no tengan licencia o no ofrezcan sus casas por al menos 30 días. Los anuncios en Nueva York ya pasaron de miles a cientos. 

En agosto, una jueza rechazó la querella contra la ley de Airbnb porque no considera que el registro sea “una carga excesivamente onerosa” mientras que las restricciones son “completamente lógicas”.

Mercado paralelo

El objetivo de la licencia para que se cumplan las reglas es acabar con el mercado inmobiliario paralelo, en manos sobre todo de empresas y grandes propietarios, que prefieren alquilar a corto plazo y limitan el mercado de alquiler convencional. El efecto de Airbnb y otras plataformas similares en la subida de los precios de compra y alquiler en los barrios de grandes ciudades está documentado. 

Uno de los estudios más completos, publicado en 2020, analizó todos los anuncios de Airbnb en Estados Unidos y consideró otros factores económicos locales que afectan a los precios. Su conclusión fue que cada aumento del 1% de anuncios de Airbnb supone un 0,018% de subida del precio de alquileres y un 0,026% en el de ventas. “Aunque estos aumentos puedan parecer muy pequeños, hay que considerar que el crecimiento anual medio de Airbnb ronda el 44%”, subraya el estudio. 

“Si estas casas de Airbnb se ponen en el mercado de alquiler a largo plazo, los alquileres probablemente bajarán”, explica a elDiario.es Davide Proserpio, uno de los autores del estudio, profesor de la Escuela de Negocios Marshall de la Universidad del Sur de California y especialista en estas plataformas. La ley de Nueva York, comenta el profesor, “puede acabar con los Airbnb que habitualmente no están ocupados, probablemente la mayoría, así que eso puede llevar a menos inversión en el mercado inmobiliario residencial y a bajar los precios de las casas”. 

Ahora bien, su estudio también subraya efectos positivos de estas plataformas, en particular en el caso del alquiler de casas ocupadas por el anfitrión de forma habitual y que cede parte de su espacio o bien lo alquila durante una ausencia temporal por vacaciones u otras circunstancias. En estos casos, la mayoría de estos departamentos no terminarán en el mercado de alquiler convencional.

De hecho, Proserpio asegura a elDiario.es que la nueva ley de Nueva York le parece “demasiado dura” y “desde luego afectará a la economía del turismo”. “Los viajeros que quieran visitar Nueva York verán precios de hoteles mucho más altos mientras Airbnb sea mucho menos competitivo, lo que llevará a menos viajeros en total”, explica.

Los pequeños propietarios

El objetivo de la ley es atajar el negocio de grandes propietarios y empresas, pero los vecinos que viven en sus casas parte o todo el tiempo se quejan de que la ley no haya dejado ningún resquicio para ellos.

“Somos pequeños propietarios, claramente no somos grandes empresas. Y estamos en contra de los malos actores, como hoteles ilegales”, explica a elDiario.es Lisa Grossman, una de las cuatro mujeres que fundaron una asociación de propietarios de viviendas familiares que alquilan a corto plazo las casas donde viven, RHOAR, en sus siglas en inglés. Grossman, agente de viajes, dice que lleva toda la vida viviendo en Hell’s Kitchen, en el oeste de Manhattan, y que su espacio no irá en ningún caso al mercado de alquiler permanente porque ella vive allí. Su grupo tiene unos 300 miembros y la mayoría están en otros distritos de Nueva York, donde es más frecuente encontrar casas para una o dos familias y donde hay menos hoteles. 

Grossman explica que las reglas del Ayuntamiento no encajan con los pequeños propietarios que ahora alquilan unos días al año sus casas. En su caso tiene una puerta cerrada que divide el espacio y que ahora no podría tener cerrada si quisiera alquilar durante menos de un mes ese espacio. “Compartir tu baño, tu salón… No necesito un compañero de piso”, comenta. 

Ella también cree que las nuevas reglas tendrán un impacto negativo para el turismo de la ciudad, donde los hoteles rondan de media los 300 dólares la noche, el precio más alto del país, e insiste en que apenas hay opciones para familias con hijos. “Esto no es bueno para la ciudad”, dice Grossman. “El mensaje de la ciudad es básicamente no te queremos a no ser que seas rico”. 

Cree que algunos de los propietarios que utilizan el ingreso extra para cubrir gastos de manutención de sus casas venderán y se irán de la ciudad si pueden. 

El precio medio del alquiler en Nueva York por un estudio es de 3.500 dólares (más de 3.200 euros) y el de la compra de ese espacio se acerca al millón de dólares (más de 900.000 euros).

“Muchos de nosotros siempre hemos utilizado los alquileres a corto plazo como una manera de poder permitirnos y mantener nuestras casas”, explica a elDiario.es Gia Sharp, diseñadora de Brooklyn que hasta ahora alquilaba en plataformas como Airbnb parte del espacio en la casa donde vive con su marido y sus dos hijos. Dice que usualmente sus inquilinos eran familiares de otros vecinos, muchos inmigrantes de otros países u otros lugares en Estados Unidos. “Puedo dar espacio a familiares lejanos y otros en mi comunidad, y eso nos ayuda a todos los neoyorquinos”. 

Sharp no cree que las nuevas restricciones vayan a aliviar las dificultades para permitirse una vivienda en la ciudad, y se queja de que no haya incentivos para la compra.

“Una vivienda accesible tiene que incluir que más personas puedan ser propietarias y quedarse en sus casas, no sólo alquilar y pagar a un casero”, dice. “La idea de que la solución a la crisis de la vivienda es el alquiler sólo aumenta la brecha de riqueza, y hace que los caseros multimillonarios tengan todo en esta ciudad”. 

Se lo llama “efecto Airbnb”, en referencia a la compañía creada en 2008 por el estadounidense Bryan Chesky para promover, mediante una plataforma digital, el alquiler de alojamientos mayoritariamente con fines turísticos. La empresa tiene en oferta unas 2.000.000 propiedades en 192 países y 33.000 ciudades, una de las cuales es Buenos Aires, en donde, según distintos reportes, hay 20.000 viviendas expuestas en Airbnb. La cantidad de inmuebles ofrecidos en la plataforma digital, en gran parte de los casos a un precio en dólares, creció en 2022 un 30%, el mismo porcentaje en que se redujo la oferta tradicional de viviendas en alquiler.

 “Los propietarios que tenían departamentos o casas para ofrecer en alquiler permanente vieron la posibilidad de maximizar la rentabilidad teniendo, por medio de este tipo de plataformas digitales, alquileres a corto plazo y en dólares. Así, no tienen que cumplir el plazo mínimo de tres años de alquiler que establece la ley, con aumentos anuales fijados por un índice”, explicó a elDiarioAR Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional. 

Como una muestra de la rentabilidad de los alquileres temporarios, alojarse durante cuatro noches en un “elegante loft” de 74m2 (un dormitorio, tres camas y dos baños), totalmente equipado y situado en el barrio porteño de Belgrano R tiene un costo de $98.500, una cifra que contempla las tarifas de limpieza y el servicio de promoción que brinda Airbnb. A pocas cuadras de allí, también en Belgrano, un departamento de dos ambientes y 70m2 está publicado para su alquiler en $300.000 mensuales más $34.000 de expensas. 

Alejandro es ingeniero químico, jubilado y propietario de una vivienda en la ciudad de Buenos Aires. Desde 2015 la ofrece en alquiler por medio de Airbnb. “En mi familia hemos tenido malas experiencias con las viviendas que pusimos en alquiler: los inquilinos no pagaban, dejaban deudas y, en algunos casos, tuvimos que suplicarles para que se fueran. Los alquileres temporarios me han resultado siempre más seguros”, explicó a elDiarioAR. El testimonio de Alejandro grafica la visión que muchos propietarios tienen de la situación habitacional en Buenos Aires, donde quienes en enero de 2022 firmaron un contrato de alquiler sufrieron a comienzos de este año un aumento de alrededor del 81%, un ajuste contemplado en la Ley de Alquileres vigente y que es resultado de una combinación entre el aumento de la inflación y los salarios En 2022, ese registro oficial se ubicó 15 puntos porcentuales debajo del Índice de Precios al Consumidor (IPC) que elabora el Indec. Desde la óptica de los inquilinos es una herramienta que permite protegerlos un poco frente a los aumentos de precios, pero para los propietarios significa una pérdida frente a la inflación. Eso explica, en gran parte de los casos, que los propietarios que antes destinaban sus viviendas al alquiler de largo plazo, actualmente lo hagan en forma temporaria en la búsqueda de una mayor rentabilidad: perciben una suma en dólares y en plazos menores.

Según un informe difundido semanas atrás por la consultora PxQ, alquilar de manera tradicional una propiedad en el barrio porteño Almagro ofrece una renta anual de 2,3%. Sin embargo, el mismo inmueble ofrecido de manera temporal por 15 días mensuales genera un 5,4%. La consultora dirigida por el economista Emmanuel Álvarez Agis destacó que la ganancia anual en dólares, tomando como último mes de referencia septiembre de 2022, fue de US$8.808 en el caso de un alquiler temporario por 20 días mensuales y de US$2.891 en el caso de un alquiler tradicional.

La ganancia anual en dólares para un departamento en Almagro, tomando como último mes de referencia septiembre de 2022, fue de US$8.808 en el caso de un alquiler temporario por 20 días mensuales y de US$2.891 en el caso de un alquiler tradicional

A ese panorama se suma el notable incremento del flujo turístico en la ciudad de Buenos Aires: según cifras oficiales, entre enero y noviembre de 2022, arribaron 1.350.000 viajeros internacionales, un 53% más que en el mismo período de 2019, antes de la pandemia. “La caída del rendimiento por alquileres tradicionales lleva a la búsqueda de alternativas que permitan una mejor tasa de ganancia. A su vez, los precios locales medidos a tipo de cambio paralelo hacen que Argentina sea muy barata para los turistas extranjeros. Todo esto configura una oportunidad para los alquileres temporarios”, resaltó el documento de PxQ.

El “efecto Airbnb” no es único de Buenos Aires, sino también de otros aglomerados urbanos como Rosario, Córdoba y Mendoza, por citar algunos casos. Además, se observa una situación acaso más extrema en destinos turísticos como San Martín de los Andes, San Carlos de Bariloche, Villa La Angostura, El Chaltén o Ushuaia, donde en temporada alta resulta casi imposible conseguir una vivienda para alquilar por un largo plazo, inclusive para trabajadores esenciales como docentes y profesionales de la salud.

“El impacto que genera esta situación es que resulta muy difícil encontrar un lugar donde vivir. La mayor renta obtenida en los alquileres turísticos a corto plazo lo que hace es empujar hacia arriba los precios para alquilar una vivienda permanente. Es algo que se está extendiendo a todo el país, no solo por el turismo sino, sobre todas las cosas, para maximizar la rentabilidad”, detalló Gervasio Muñoz.

Sin control

La ciudad de Buenos Aires aprobó en 2019 la Ley 6.255, que regula la actividad de alquiler temporario turístico en la Ciudad. La autoridad de aplicación de la norma es el Ente de Turismo porteño, que tiene a cargo el Registro de Propiedades de Alquiler Temporario Turístico. Éste abarca a los alquileres que van desde una noche hasta tres meses. En caso de incumplimiento, según la norma, deben aplicarse multas; la cantidad de viviendas registradas en la Ciudad, sin embargo, apenas llegan a 137 de las 20.000 publicadas sobre un total de 530.000 que hay alquiladas en territorio porteño. A eso se suma que la ley no implementa controles ni tampoco establece límites geográficos y temporales para alquileres temporarios. “No hay ningún tipo de límite a este tipo de operaciones. Se puede poner en alquiler una vivienda los 365 días en cualquier zona porteña. Hasta puede destinarse todo un edificio al turismo”, aseguró el presidente de la Federación de Inquilinos Nacional

El 8 de febrero pasado, en su cuenta de Twitter, el periodista Nicolás Artusi (@sommelierdecafe) relató lo que llamó “el drama de los edificios que se convierten en hoteles: en el mío, de 18 departamentos, solo 5 están ocupados permanentemente. El resto, vacíos o con alquileres temporarios”. Artusi contó que “todo el tiempo hay gente desconocida entrando y saliendo del edificio”, generando desde roturas hasta conflictos con los vecinos por ruidos molestos. “Es el lado B de la uberización de la vida: un edificio de viviendas no está pensado ni organizado para funcionar como un hotel”, afirmó.

El legislador porteño del Frente de Todos Manuel Socías mencionó el hilo de tuits de Artusi para considerar que el desafío frente al aumento de alquileres temporarios “no es salir a cazar propietarios”, sino “formalizar la actividad y regularla, para lo cual es fundamental la cooperación de las plataformas” como Airbnb. En paralelo, agregó,“hay que recomponer la rentabilidad del mercado de alquileres permanentes sin que eso dispare los precios. Será necesaria una fuerte inversión del Estado. Si no hacemos eso, la queja es puro pataleo inconducente”, sostuvo.

La senadora nacional del Frente de Todos Ana María Ianni presentó días atrás un proyecto de ley para crear un registro, en el ámbito del Ministerio de Turismo de la Nación, de los inmuebles destinados para el alquiler turístico temporario. La legisladora por la provincia de Santa Cruz, en declaraciones al programa “Mejor país del mundo”, en Radio Con Vos, opinó que la falta de regulación a este tipo de actividad derivó en “una realidad angustiante” para los inquilinos y el sector hotelero, que sufre una suerte de competencia desleal frente a los alojamientos temporarios destinados al uso turístico. Ianni resaltó que en la ciudad de Buenos Aires solo el 10% de las viviendas alquiladas por cortos lapsos está registrada. “El 90% restante no cumple ningún requisito, están inhabilitados ni siquiera tributan como los hoteles. Queremos saber quiénes son y que las plataformas exijan que estén registrados” para promocionar el ofrecimiento de alquiler. Ianni, en tanto, afirmó que son muchos los inquilinos quienes, aun con un contrato vigente, “son sacados” por los propietarios porque quieren destinar la vivienda para alojamiento turístico.

“Sólo el 10% de las viviendas está registrada. El 90% restante no cumple ningún requisito, están inhabilitados ni siquiera tributan como los hoteles. Queremos saber quiénes son y que las plataformas exijan que estén registrados”.

Ana María Ianni — Senadora del Frente de Todos

Como consecuencia de este panorama se observó en el último tiempo una reducción de la oferta de inmuebles para el alquiler tradicional y, al mismo tiempo, un fuerte incremento de los valores por parte de los propietarios que todavía apuestan por ese esquema tradicional. Esta situación provocó que muchos inquilinos, ante el encarecimiento de los precios, decidieron alejarse de la ciudad de Buenos Aires para vivir en el Conurbano bonaerense.

Gustavo, que es operador telefónico y periodista, comentó a elDiarioAR que ante el aumento del alquiler en el departamento que habitaba en el barrio porteño de Coghlan y también de las expensas del edificio tomó la decisión junto a su pareja de instalarse en la localidad de Tortuguitas, a 45 kilómetros al norte de Buenos Aires. “El alquiler se nos iba a $63.000 y las expensas, que comenzamos pagando $5.000 en el último tiempo habían llegado a $16.000. En Tortuguitas pagamos $35.000 de alquiler y sin expensas”, indicó.

El alquiler en Coghlan se nos iba a $63.000 y las expensas, que comenzamos pagando $5.000, en el último tiempo habían llegado a $16.000. En Tortuguitas pagamos $35.000 de alquiler y sin expensas

Gustavo — Inquilino

La mudanza de Buenos Aires le permitió a Gustavo “volver a reacomodar la cuestión financiera”, pero, al mismo tiempo, “resignar muchas cuestiones ligadas a la logística. Mis trabajos y obligaciones están en Capital, lo cual me obliga a tener una hora y media o dos de viaje para trasladarse. Sumado a la carencia de los servicios públicos elementales como agua potable y cloacas, que incide muchísimo porque hay que tomar otros recaudos”, mencionó.

Antes de cambiar de domicilio, Gustavo llegó a alquilar temporalmente dos departamentos porque no tenía muebles (en Recoleta y Palermo) y en los que antes se habían alojado turistas. “En las plataformas de búsqueda de alquiler podés optar por temporario o permanente. Cuando ponía el filtro de permanente, no había unidades disponibles, pero si cambiaba a temporario, aparecían opciones de uno, dos y hasta tres ambientes que podría haber elegido como para alquilar de forma permanente. Y esas opciones estaban mucho más caras”, señaló.

En los últimos años los gobiernos de Barcelona, Berlín, Roma y Nueva York, entre otras ciudades, establecieron regulaciones a los alquileres temporarios. 

Barcelona, por ejemplo, estableció un registro obligatorio de viviendas para alquiler turístico y un impuesto inmobiliario adicional. Además, fijó férreos controles en las publicaciones, tanto que multó a Airbnb con 600.000 euros por incluir propiedades no registradas. En Viena, por su parte, se identificaron zonas residenciales donde está prohibido el alquiler temporario de departamentos enteros. París y Londres, en tanto, fijaron un tope de 90 y 120 días al año para poner una vivienda en alquiler temporal. Ahora Lisboa anunció medidas para disminuir la cantidad de inmuebles destinados al alquiler turístico. 

Alejandro Bennasar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, opinó, en declaraciones a elDiarioAR, que deben crearse “instituciones acordes” a actividades como las plataformas de promoción de alquileres temporales. “El sector inmobiliario está ordenado por medio de colegios y de cámaras. Esto también debe tener un control, no solo de qué se alquila y en qué valor, sino de la calidad y las formas. Pero hay que tener mucho cuidado cuando hablamos de regular, porque los propietarios se asustan y, cuando ven que no van a obtener rentabilidad, se van a otro mercado o pueden vender la propiedad. Hay que armar una mesa de trabajo y analizar una problemática”, afirmó Bennasar.

GT/MG

Las grandes empresas tecnológicas son los máximos triunfadores de la actualidad económica global, incluso en la pandemia, cuando la mayoría de los sectores perdía, y aun ante la guerra de Ucrania, cuando vuelve a cundir el pánico. Y a la vez están en la mira de las agencias tributarias de países desarrollados y emergentes por presunta evasión tributaria o por sus métodos de elusión, subterfugio legal para deslocalizar ganancias del país donde se originaron y ubicarlas en otros donde rige menor carga impositiva. Hay investigaciones y polémicas globales en torno Apple, Microsoft, Alphabet (Google), Amazon, Meta (Facebook), Netflix, Airbnb, Booking.com, Uber y Zoom. También en la Argentina, que está comprometiéndose con el Fondo Monetario Internacional (FMI) a reforzar su lucha contra la evasión de grandes contribuyentes, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) ha iniciado órdenes de instrucción contra algunos de estos gigantes porque no emiten facturas legales en el país a cambio de algunos de sus servicios y sólo envían recibos por correo electrónico que carecen de validez. El nombre concreto de las investigadas se encuentra protegido por el secreto fiscal, aunque en 2019 se difundió que la AFIP le reclamaba a Uber unos $ 358 millones de entonces por presunta evasión del IVA, Ganancias y aportes patronales de sus choferes.

La AFIP está investigando a estas empresas, todas de origen norteamericano, por diversos motivos, aunque en general se apunta contra la operatoria de deslocalizar los beneficios para tributar donde pagan menos impuestos. Algunas de ellas difícilmente vayan a tributar en la Argentina si no se crea una normativa específica que los alcance. Eso lo que sucede con las plataformas de streaming, a las que sólo se les impone el IVA porque no son operaciones claramente definidas en la ley del gravamen a las ganancias. Pero esta norma permite igualmente captar parte de la renta de multinacionales si disponen de presencia física o establecimiento permanente en el país, más allá de que no todas sus actividades estén declaradas aquí. Claro que hay plataformas de streaming que ni siquiera están radicadas en el país. Otras compañías tributan localmente por ciertos servicios y no por otros con el argumento de que los proveen desde el exterior. Algunas de ellas ha recibido fiscalizaciones de la AFIP por no emitir factura por actividades que supuestamente suministran desde el extranjero.

En el caso de Uber, las autoridades le advirtieron que no podía alegar que sólo tenía ingresos por gestión, pero no por los choferes que trabajan para esta plataforma. Esta causa sigue en instancia administrativa, aún no ha pasado a la judicial.

El nombre concreto de las investigadas se encuentra protegido por el secreto fiscal, aunque en 2019 se difundió que la AFIP le reclamaba a Uber unos $ 358 millones de entonces por presunta evasión del IVA, Ganancias y aportes patronales de sus choferes

En algunas firmas niegan haber recibido fiscalizaciones de la AFIP: son los casos de Microsoft, Google -que aquí factura por los avisos, pero no por servicios que se compran a través del celular-, Facebook o Airbnb. “Meta cumple con sus obligaciones tributarias en los países donde opera, incluyendo la Argentina. Los servicios de publicidad contratados en el país están sujetos a retención del impuesto a las ganancias, así como a otros impuestos aplicables”, contestan en la compañía de Mark Zuckerberg. En la de Jeff Bezos responden: “AWS (Amazon Web Services) respeta las leyes locales y paga todos los impuestos en los países donde opera”. En Netflix se limitaron a decir: “Por el momento no tenemos ningún tipo de información para compartir sobre este tema”. “No va a haber comentarios”, sostuvieron en Booking.com.

En el mundo desarrollado y en ciertos países emergentes se multiplican las investigaciones contra estas empresas por evasión. La Comisión Europea (Ejecutivo de la Unión Europea) mantiene su demanda de impuestos por 15.700 millones de euros contra Apple. El Servicio de Impuestos Internos (IRS, según sus siglas en inglés), la AFIP norteamericana, ha investigado por evasión a Microsoft, cuya filial en Irlanda -el país de baja carga tributaria donde suelen localizarse estas tecnológicas- en 2020, gracias a la elusión, no pagó tributos vía elusión pese a ganar 260.000 millones de euros. Google debió abonar 330 millones de dólares que había evadido en Australia, dos años antes había transferido 23.000 millones al paraíso fiscal de Bermudas para aliviar su carga tributaria, mientras España, Italia, España y Reino Unido la investigaban.

La Comisión Europea también le reclama 250 millones de euros a Amazon, que en 2020 ganó 44.000 millones en Europa pero no pagó ni uno por impuesto a las ganancias. Facebook enfrenta una demanda en Estados Unidos por 9.000 millones de dólares, mientras que en Reino Unido tributó sólo 37 millones en 2019 a pesar de facturar US$1.340 millones. En 2021, Netflix logró ingresos por US$ 5.300 millones, pero tributó sólo el 1,1%. Italia la investiga por supuesta evasión. En 2020, Reino Unido forzó a Airbnb a abonar US$ 2,4 millones extra por gravámenes, mientras Estados Unidos la está fiscalizando. Italia persigue a Booking.com por 153 millones de euros, años después de que Francia le reclamara 356 millones de euros.

En la compañía de Jeff Bezos responden: 'AWS (Amazon Web Services) respeta las leyes locales y paga todos los impuestos en los países donde opera'

Uber facturó 5.800 millones de dólares en 2019, pero tampoco tributó nada. Sólo Australia le demanda 81,5 millones de dólares. También está investigada en Estados Unidos, Reino Unido, Holanda e India. Zoom ganó US$ 672 millones en 2020, con la pandemia, pero tampoco abonó gravámenes en su país de origen, Estados Unidos, aquel año. Es así, los que más ganan menos pagan. Se supone que recién el año próximo comenzará a regir el impuesto mínimo global a las multinacionales creado por el G20 y la Organización de Cooperación y Desarrollo Económico (OCDE) para que tributen al menos un 15% y que esos fondos se repartan entre los países donde realmente se originó la ganancia.

“Economía digital y tributación”

En 2021, Verónica Grondona, directora de Fiscalidad Internacional de la AFIP, y Anahí Amar, funcionaria de la oficina de la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL) en Buenos Aires, escribieron un paper llamado “Economía digital y tributación” para este organismo regional en el que describen el problema: “Las firmas multinacionales y, en particular, las digitales, exhiben bajos niveles de tributación a nivel global. A las estrategias de planificación tributaria comúnmente utilizadas, se añade la participación creciente de procesos de carácter inmaterial, que facilitan la movilización de activos y recursos entre jurisdicciones en busca de una menor presión fiscal. Las normas del derecho internacional tributario, así como los marcos normativos tributarios nacionales, no se han adecuado a formas de producir y generar valor de las últimas décadas. La mayoría de los países tienen potestad para gravar estrictamente las operaciones que ocurren dentro del margen de sus territorios, las que resultan de difícil identificación en el caso de la economía digital. A nivel internacional se ha avanzado significativamente en la detección de los problemas para la tributación de las grandes firmas multinacionales, en particular de las digitales o altamente digitalizadas, y en sus efectos económicos”.

`Los servicios de publicidad contratados en el país están sujetos a retención del impuesto a las ganancias, así como a otros impuestos aplicables', contestan en la compañía de Mark Zuckerberg

“El desvío de beneficios y la erosión de las bases tributarias, agravados por la complejidad para identificar las operaciones que ocurren en cada jurisdicción y ejercer potestades tributarias de manera eficaz, generan una pérdida de recaudación para los estados de todo el mundo y una fuerte inequidad en el tratamiento tributario entre firmas”, comentan Grondona y Amar. “Las derivaciones de esos efectos son múltiples, pero se puede destacar la pérdida de competitividad —y de mercado— de muchas empresas, la concentración y oligopolización, y la carrera por la disminución de alícuotas del impuesto a la renta en la que participan muchos países. Esta situación es doblemente preocupante para los países en desarrollo, de por sí más perjudicados por la lógica tributaria vigente —en la que las filiales de las multinacionales fungen como entidades jurídicas independientes— y la estrategia de radicación de rentas en países de baja tributación de sus matrices o centros de operaciones. Esto obliga a los países a concentrar los impuestos sobre la renta en las firmas más que en las personas, con propietarios/as mayormente no residentes. Pero en el caso de las firmas digitales o altamente digitalizadas, por lo general, ni siquiera operan físicamente en sus territorios.”

“Varios países de la región han adaptado sus marcos normativos para incluir cada vez más los servicios digitales”, rescatan las autoras el panorama latinoamericano. “Estos esfuerzos se han focalizado en la extensión de impuestos indirectos (IVA, impuesto sobre los consumos), aunque de manera creciente avanzan en la tributación directa a las rentas. Es el caso de Uruguay, México y Costa Rica, que ya cuentan con algunos instrumentos para gravar las rentas de las firmas digitales del exterior, aunque no necesariamente abarcan todas las operaciones.”

Más adelante, la funcionaria de la AFIP y la de la CEPAL hablan sobre nuestro país: “La Argentina presenta un esquema de tributación para beneficiarios/as del exterior que grava la proporción de las rentas de fuente argentina, lo que podría extenderse a una serie de servicios digitales a fines de equiparar su tratamiento impositivo con el que rige para las empresas residentes, en tanto y en cuanto esto sea compatible con los acuerdos que se alcancen a nivel global y respete los convenios firmados para evitar la doble tributación. Bajo estas mismas condiciones, el país puede explorar la creación de la figura de establecimiento permanente virtual para algunas actividades puntuales en las que no necesariamente intervienen residentes, como podrían ser la compra, venta o uso de datos de usuarios/as argentinos con fines comerciales. En este último caso también cabría la posibilidad, como han hecho algunos otros países, de modificar los criterios de territorialidad y permanencia en presencia de otros nexos fuertes identificados vía IP o domicilio de las y los demandantes. Estrategias de estas características, en una primera instancia, apuntarían esencialmente a generar una mayor equidad en el tratamiento tributario con las firmas residentes, más que a fines recaudatorios. La información disponible indica que el potencial recaudatorio adicional no sería significativo por el momento, aunque ganaría relevancia en los próximos años, en el marco del proceso de inclusión digital. En cualquier caso, habrá que considerar la interacción entre las medidas nacionales que eventualmente pudieran diseñarse en materia de imposición directa y el consenso a ser alcanzado por el Marco Inclusivo del G20/OCDE en octubre de 2021, atendiendo a las posibles restricciones que la firma de un convenio multilateral de las características planeadas podría implicar sobre el margen de los países —en desarrollo o no— para crear nuevos impuestos a los servicios digitales (en cualquiera de sus variantes) o mantener los existentes. En este sentido, resultará sin duda de interés para los países en desarrollo el nuevo modelo de convenio de las Naciones Unidas sobre doble tributación —que entiende que las jurisdicciones de mercado tienen el derecho de gravar los pagos al exterior derivados de servicios digitales automatizados—, y su interacción con las medidas nacionales para gravar la economía digital, así como con el acuerdo a ser concretado en el Marco Inclusivo del G20/OCDE.” 

AR

Apenas han pasado seis años desde que Airbnb aterrizó en Cuba con promesas de éxito para todos, pero ello no parece ser más que un viejo recuerdo para la mayoría de sus beneficiarios. Desde su vieja casa republicana, Luis, un joven arrendador del Vedado, uno de los barrios más céntricos de La Habana, ha visto cómo la pandemia terminó de hundir lo que para muchos parecía el negocio de sus vidas.

—Yo estuve sin clientes desde el 16 de marzo [de 2020] hasta [este] 12 de febrero —dice—. Casi un año con el apartamento vacío. 

Luis ha estado vinculado al negocio del arrendamiento desde 1997, cuando el gobierno autorizó la actividad para paliar la crisis económica que desató en el país la desaparición de la Unión Soviética. Su madre fue la primera en llevar las riendas del emprendimiento. Luego él. Aunque solo tiene 33 años, ya es un veterano acostumbrado a sus altibajos. 

Es lo que ha sucedido a raíz de la pandemia de coronavirus. El cierre de fronteras y la caída del turismo a partir del segundo cuatrimestre de 2020 marcaron el comienzo de un largo período de inactividad para muchos arrendadores. De acuerdo con un informe conjunto de la Sociedad de las Américas y el Consejo de las Américas, Cuba sufrió el año pasado la cuarta caída turística más grande de Latinoamérica (-74.6 por ciento). Entre mayo y diciembre, por ejemplo, el país recibió apenas algo más de 102 mil visitantes.

Cuba sufrió el año pasado la cuarta caída turística más grande de Latinoamérica (-74.6 por ciento). Entre mayo y diciembre, por ejemplo, el país recibió apenas algo más de 102 mil visitantes

El saldo ha sido terrible. Según AirDNA, una firma de análisis de datos asentada en Barcelona, entre abril de 2020 y marzo de 2021 Airbnb generó en La Habana alrededor de 13 millones de dólares en ganancias totales, casi siete veces menos que en igual período anterior. Se trata de su peor desempeño en los últimos cinco años, una tendencia que se ha repetido en el resto del mundo: se estima que en 2020 Airbnb embolsó menos de la mitad de lo que ganó en 2019. 

A fines de marzo de 2020, antes de que el gobierno cubano concediera facilidades fiscales para amortiguar el impacto de la pandemia, ya miles de arrendadores de todo el país habían entregado sus licencias para evitar el pago de impuestos. Otros, más pesimistas, pusieron sus apartamentos en venta. En la actualidad, con 9.910 rentas disponibles en Airbnb, La Habana tiene 1.800 menos que antes de que llegara el virus.

Que Luis haya conseguido un cliente por varios meses es una noticia excelente para su economía y la de las otras tres personas que lo ayudan en el negocio. Se trata justamente de un inquilino que conoció hace varios años a través de Airbnb, donde comenzó a anunciarse en 2017, después de veinte años haciéndolo de boca en boca y a través de las redes callejeras.

—Airbnb nos permitía llegar a muchísimos más clientes en todo el mundo sin intermediarios, además de funcionar como nuestros propios anunciantes —dice Luis.

Airbnb llegó a Cuba en abril de 2015, cuatro meses después del anuncio del restablecimiento de relaciones entre la isla y Estados Unidos. Debido a su interés por impulsar el desarrollo de emprendimientos privados en la isla, así como de acercar a cubanos y estadounidenses, la compañía fue una de las primeras en obtener licencia para hacer negocios en el país. 

Airbnb llegó a Cuba en abril de 2015, cuatro meses después del anuncio del restablecimiento de relaciones con EEUU.La compañía fue una de las primeras en obtener licencia para hacer negocios en el país.

Claro que Airbnb no creó nada nuevo para la isla. A inicios de 2015, cuando la compañía comenzó a operar en Cuba, los arrendadores cubanos ya alquilaban al menos veinte mil casas y habitaciones. Se trataba de una pequeña industria que, según la Oficina Nacional de Estadística e Información (ONEI), asumía entonces una de cada cuatro pernoctaciones de visitantes extranjeros.

No obstante, sí encontró varios obstáculos poco usuales en el resto del mundo. Primero, el hecho de que los arrendadores deben tener una licencia para realizar su negocio. Segundo, que están obligados a informar los datos de todos sus clientes (incluyendo nombre, número de pasaporte, fecha de entrada y de salida) a la Dirección de Identificación, Inmigración y Extranjería. Y tercero, la imposibilidad de efectuar transacciones bancarias con los arrendadores cubanos debido al embargo estadounidense, algo que solucionaron a través de una empresa remitente de dinero.

Aun así, los balances financieros de Airbnb en la isla fueron un éxito desde el principio. Durante su primer año en Cuba, cuando solo podía hospedar a estadounidenses en el país, logró que más de 13 mil de ellos se quedaran en casas y habitaciones privadas, con lo que aseguró a sus anfitriones un promedio de 250 dólares por reservación, casi nueve veces el salario medio de la época.

—Esa etapa final de Obama fue un no parar de turistas, sobre todo estadounidenses —recuerda Luis—. Eran dos, tres, cuatro meses sin parar. Un grupo hacía el check-out y al rato otro hacía el check-in.

Airbnb, en Cuba, creció al compás del servicio de Internet, sobre todo a partir de 2018, cuando la Empresa de Telecomunicaciones de Cuba (Etecsa) lanzó el servicio de datos móviles para la gente. Sin embargo, nada fue tan fundamental como el aumento vertiginoso de turistas estadounidenses, que llegaron de a miles y siguieron multiplicándose hasta 2018.

Airbnb fue clave para que una considerable parte de ese turismo, que desbordaba la capacidad hotelera del país, se vinculara de manera más directa con el pujante sector privado.

—Para nosotros la experiencia fue muy gratificante, tanto monetaria como culturalmente —cree Gabriela. 

Con 26 años, Gabriela fue la encargada hasta 2019 de gestionar la renta de un lujoso apartamento de tres habitaciones en Miramar, una de las zonas más exclusivas y con mayor cantidad de alquileres de La Habana. Lo había comprado su padre, un empresario español, y lo había puesto a su nombre en 2015. Sin embargo, no fue hasta la mitad de 2016 que decidieron abandonar el negocio de renta larga para anunciarse en Airbnb. 

No podían haber escogido mejor momento. Entre 2016 y 2017, disponible ya el servicio para visitantes de cualquier nacionalidad, Cuba se convirtió en el mercado de mayor crecimiento para la compañía. A mediados de 2017, Airbnb garantizaba a los anunciantes cubanos un pago anual promedio de 2.700 dólares. Durante todo este tiempo, La Habana ha sido el destino nacional preferido de los turistas. 

—A veces nos llegaban clientes recomendados por otros arrendadores o huéspedes y no podíamos aceptarlos, porque Airbnb nos mantenía llenos un promedio de 27 días al mes —recuerda Gabriela. 

Según una investigación de Raúl Santiago-Bartolomei, especialista puertorriqueño en Desarrollo y Planificación Urbana y quien estudió la presencia de Airbnb en La Habana, entre 2015 y 2017 el número de reservas mensuales aumentó allí más de 12 mil por ciento. Los listados, por su parte, pasaron de poco más de 1.800 a más de 22.000.

—La llegada de Airbnb, al menos durante el período de mi estudio, facilitó que miles de hogares tuvieran una mejora económica sustancial —dice Santiago-Bartolomei—. También tuvo efectos secundarios, especialmente en cuanto a las inversiones para mejorar la calidad de las viviendas y la creación de nuevas actividades económicas ligadas a los alquileres a corto plazo.

En efecto: entre finales de 2016 y marzo de 2020, los ingresos mensuales totales de Airbnb en La Habana oscilaron entre los cuatro y los diez millones de dólares. En un país como Cuba, donde el salario mínimo aumentó recientemente al equivalente de 87 dólares –al cambio oficial- y donde más de la tercera parte de las viviendas están en condiciones regulares o malas, esto ha traído también una profundización de las diferencias sociales.   

—Por el lado negativo —añade Santiago-Bartolomei—, la presencia de Airbnb está asociada a aumentos en los precios de compraventa y alquiler de viviendas a largo plazo, particularmente en los lugares más atractivos de La Habana.

Para Luis, los problemas empezaron con la llegada de Donald Trump a la Casa Blanca.

—El turismo estadounidense entró en una especie de cuello de botella —dice—. Muchos querían venir pero no todos podían.  

Entre 2017 y 2019, Donald Trump cortó casi todos los circuitos turísticos con Cuba: prohibió los viajes educativos pueblo a pueblo (la más popular de las doce categorías de viajes a Cuba impulsadas por la administración Obama para vadear la prohibición de hacer turismo en Cuba), la entrada a la isla de cruceros, yates y vuelos privados o corporativos provenientes de Estados Unidos; así como la realización de transacciones financieras con una cantidad cada vez mayor de empresas, instituciones y, sobre todo, hoteles cubanos.

Estas medidas, que buscaban cortar el flujo de dólares a los servicios militares cubanos, afectaron paulatinamente el número de visitantes a Cuba y, como efecto directo, el negocio de muchos privados.

—Nosotros seguimos recibiendo turismo de Europa, Canadá y Sudamérica, pero ese pedazo del pastel estadounidense se congeló —grafica Luis. 

Sin embargo, los arrendadores cubanos –asociados o no a Airbnb– han debido lidiar con otros obstáculos internos, desde la interrupción por más de un año de la entrega de licencias de arrendamiento hasta el excesivo cobro de impuestos. La ausencia de un mercado mayorista y la continua escasez de productos básicos que golpea al país, sobre todo desde finales de 2019, son otros grandes problemas que afectan el desarrollo de rentas en el país. 

—Cuando no tenía carro era muy difícil conseguir los insumos —recuerda Gabriela—. Tenía que ir a muchos lugares para encontrar todo: cloro, jabón, detergente, refrescos, huevos, pan; en fin, todo lo que llevaba una casa donde se lavaba cada tres días y desayunaba a diario una media de seis personas. 

—Antes, si se me rompía algo, yo podía pedir una pieza afuera [a conocidos] y me llegaba relativamente rápido —se queja Luis—. Pero ahora no lo puedo hacer porque los viajes están restringidos debido a la pandemia. Eso, unido a la escasez que hay en Cuba, dificulta las cosas. 

De momento, los arrendadores no pueden hacer mucho más que esperar que la pandemia se disipe, como lo hacen las tormentas, que vuelvan los turistas, y que Joe Biden cambie el rumbo de la política respecto a Cuba, aunque la Casa Blanca ha dejado saber que no contempla ningún viraje en las relaciones con la isla en el corto plazo. 

Este artículo es parte de El último techo, un especial transnacional del Laboratorio de Periodismo Situado de Cronos Lab.