La caminata tiene lugar a orillas de un río de aguas amarronadas, entre grúas y viejos almacenes. Lo joven de los árboles sugiere un barrio relativamente nuevo, una zona portuaria abandonada que usa el patrimonio industrial como elemento identitario. Sin embargo, esto no es Puerto Madero. Estamos en HafenCity, el proyecto de regeneración urbana más grande de Europa continental, ubicado al sur de la zona céntrica de Hamburgo.

Siguiendo los pasos de un master plan elaborado a principios de siglo y conducido por una corporación 100% pública, HafenCity se despliega de Este a Oeste a lo largo del río Elba, pero con una serie de diferencias clave con respecto al barrio más nuevo y opulento de Buenos Aires. El principal es que no todas las residencias pertenecen al mismo sector social. En la misma cuadra uno puede ver un lujoso edificio de ladrillo rojo renovado, con residencias de lujo que se vendieron a 8.000 euros el metro cuadrado, y enfrente encontrar una construcción similar con unidades de dos ambientes que se alquilan a 330 euros por mes, según me explica el urbanista Thorsten Gödtel.

De acuerdo con este modelo de Sozialwohnungen o vivienda social, el Estado le vende el codiciado terreno al desarrollador, pero lo obliga a ofrecer una serie de unidades a alquileres por debajo del precio de mercado. El objetivo es evitar la conformación de ghettos de ricos.

Es una linda mañana de primavera en Hamburgo y el clima es animado. Se escuchan los gritos alegres de un patio de recreo: Gödtel me explica que provienen de un jardín de infantes. Más allá, dos universidades, una pareja de jubilados sentados en una plaza y el café favorito de los redactores del semanario Der Spiegel. Hay, sí, un hotel de lujo y condominios exclusivos a metros de la Filarmónica del Elba, pero lo que se respira es mixtura social.

Para Guillermo Jajamovich, investigador adjunto del Conicet y autor de Puerto Madero en movimiento, ejemplos como los de HafenCity forman parte de una mirada “reformista” de los grandes proyectos urbanos. Puerto Madero, por el contrario, se acerca más a un abordaje “entusiasta” que valora la capacidad de estos proyectos de atraer inversiones y parten de la idea de que hay que poner pocos límites a estas iniciativas. De allí que el resultado del nuevo distrito porteño, a más de tres décadas de comenzado el proyecto, haya sido un barrio tan homogéneo en términos sociales.

“La clave de los reformismos está en el tipo de contraprestación que se le pide al desarrollador privado”, explica Jajamovich. “La clásica es exigir espacios verdes o que las autoridades estatales soliciten a cambio desarrollos en zonas más desfavorecidas de la ciudad. Pero existe otro mecanismo, que casi no está ensayado en Latinoamérica, y es que se exija un destino social dentro del propio perímetro incorporando vivienda accesible.”

Este instrumento de política pública se conoce como zonificación inclusiva y consiste en promover la construcción de viviendas de renta moderada o baja en determinadas zonas de las ciudades, compensando así la tendencia a la zonificación excluyente cuando es dirigida por los meros mecanismos de oferta y demanda.

A pesar de su potencialidad, este tipo de enfoque suele enfrentar una férrea oposición en varios países de la región. “Aunque son estrictamente capitalistas, en América Latina algunas de estas iniciativas serían leídas como proto-soviéticas”, dice Jajamovich.

La respuesta oficial

El debate sobre la falta de mixtura social estuvo presente en las audiencias por la rezonificación de Costa Salguero, al término de las cuales el gobierno porteño aprobó un cambio de usos en el frente costero que permite la construcción de viviendas de hasta 24 metros de altura en un sector del predio, pero que nada dice sobre el destino de esas unidades.

El arquitecto Gabriel Lanfranchi, coordinador del Plan Urbano Ambiental, dijo que si bien el proyecto para Costanera Norte cumplía con el requisito de “hacer ciudad”, le faltaban instrumentos que permitieran el acceso a la vivienda. “El Estado debe tener una intervención concreta para garantizar la mixtura social, independientemente de lo que el mercado diga. Tenemos que hacer barrios mixtos donde los encontremos. Hoy esto no está en discusión”, explicó durante su intervención. El proyecto final ignoró estos pedidos y se aprobó sin un solo voto de la oposición.

En un país fundido y sin acceso a crédito, la ausencia de este tipo de instrumentos contribuye al panorama de los últimos años: el 40% de los permisos para edificar vivienda multifamiliar correspondieron a la tipología “residencial suntuosa” (y otro tanto a unidades “lujosas”). Consultado al respecto, Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad, insiste en su negativa a adoptarlos. “No le voy a imponer a un tipo que hace un edificio que el 30% de su vivienda sea residencial de tal tipo o lugar”, dijo García Resta a elDiarioAR. “El instrumento de distribución de riqueza urbana es el convenio urbanístico. El convenio genera contraprestaciones, y a lo que se aspira es que el que construye vivienda suntuosa lleve adelante un desarrollo en otras partes ‘no suntuosas’ de la ciudad”.

A modo de ejemplo, el funcionario cita la Manzana 66, en Jujuy y Belgrano, resultado de un acuerdo entre las autoridades y el titular de ese terreno en Balvanera: el gobierno se quedó con el terreno para hacer una plaza y le dio al desarrollador un terreno fiscal de valor similar en el barrio de Saavedra. “No necesitás ser tan directo como para establecer que aquel que construye un edificio de viviendas tiene que destinar el 4° B y el 4° C a vivienda social”, graficó.

Apenas más ambicioso fue el caso de Puerto Norte, en Rosario, una intervención urbanística de gran escala en una zona central de la ciudad que además de la donación de áreas para espacios verdes públicos y la ejecución de obras de infraestructura buscó incorporar modestos criterios de vivienda asequible. Desarrollado mayormente durante las gestiones del socialista Miguel Lifschitz al frente del municipio, el proyecto obligaba a los desarrolladores privados a aportar cinco hectáreas para darle un destino social, si bien la mayor parte de estas viviendas se ubicaron por fuera del perímetro de Puerto Norte.

“En Puerto Norte se celebraron convenios en cada unidad de gestión (N. de la R.: el nombre que recibían las diferentes divisiones de ese sector de la ciudad) donde se establecía el monto de las compensaciones referidas al pago de infrestructura, a la construcción de espacio público, a obras públicas como avenidas o al pago de vivienda social”, explicó a elDiarioAR, Mirta Levin, secretaria de Planeamiento Municipal de Rosario entre 2003 y 2011. Esto iba en línea con el plan urbano aprobado durante la gestión de Lifschitz, que llamaba a reservar suelo para vivienda social en los emprendimientos privados de gran escala. “Se trata de un mecanismo poco frecuente en la normativa del resto del país, al menos en su aplicación práctica”, dijeron los investigadores Beatriz Cuenya, Eduardo González, Gustavo Mosto y Silvia Pupareli en un artículo que evaluaba los resultados del proyecto.

Así y todo, tampoco fue un proyecto modelo, ni obligó realmente a los desarrolladores a destinar un determinado porcentaje de unidades de vivienda a tarifas por debajo del mercado, como sí hacen otras ciudades de Alemania, Francia y el Reino Unido. Hoy Puerto Norte enfrenta sus propios problemas de desarrollo urbano, con emprendimientos suntuosos a metros de terrenos públicos ocupados.

Sin políticas para sectores medios

“Más allá de algún discurso sobre facilitar créditos, la política oficial no desarrolla operaciones de vivienda pública para las clases medias”, dice el arquitecto y urbanista Marcelo Corti. “No hablamos del régimen de subsidio absoluto sino de un esquema de precios razonables, por debajo de los precios de mercado, que contribuya a regular el acceso a la vivienda”.

Según Corti, las políticas de vivienda para los sectores medios o medios bajos no deben agotarse en grandes proyectos como el Procrear de Barracas al sur de la ciudad de Buenos Aires. Hasta ahora, el gran ausente de la planificación urbana son emprendimientos de pequeña y mediana envergadura (“que pueden ser desarrollados por empresas chicas o arquitectos con algún apoyo financiero”) que ayuden a resolver problemas de patrimonio o aprovechar la infraestructura existente.

Las opciones son varias: desde incorporar en los convenios la cesión de un porcentaje de las unidades para vivienda accesible (como en Hamburgo) hasta sumar cooperativas de viviendas a proyectos que alienten la construcción de departamentos para estudiantes o jubilados. “Hace falta un nuevo contrato urbano donde el liderazgo del sector público se exprese no solamente en la recuperación de plusvalías o la cesión de alguna plaza, sino también en la construcción de ciudad”, concluye Corti. 

FP