El 44% de los alquileres que se ofrecen en la Ciudad de Buenos Aires son de uso temporal, lo que agrava la situación de aquellos inquilinos que buscan locaciones de más largo plazo. Así lo reveló un informe privado de Zonaprop que indicó que en diciembre, el 44% de la oferta total de inmuebles en alquiler (tradicional y temporal) pertenece a alquileres temporales.

Por otra parte, el relevamiento indicó que el 40% de la oferta total de inmuebles temporarios se concentra en la Ciudad, mientras que el 25% está en el Conurbano Norte y el 22% en la Costa Atlántica. El trabajo indicó que el ratio de demanda sobre oferta para avisos de alquiler tradicional es ampliamente mayor a la de alquiler temporal: 18,62% contra 2,39%, respectivamente.

En cuanto al ranking de precios, Puerto Madero es el barrio con mayor valor diario. Un departamento de dos ambientes tiene un valor de entre US$120 y US$135 por día, mientras que uno de las mismas características en Almagro ronda entre los US$30 y US$40 por día.

En Recoleta o Palermo un departamento de tres ambientes cuesta hasta US$70 por día, mientras que un monoambiente en Belgrano cuesta hasta US$75 diarios.

En cuanto a las opciones más económicas, Parque Chas presenta departamentos desde US$330 mensuales, mientras que un dos ambientes en Villa Rita vale US$370 mensuales. Los de tres y cuatro ambientes más accesibles se encuentran en Boedo (U$S620 dólares por mes), Balvanera (U$S750 por mes) y Once (US$750 por mes).

Por último, los inmuebles de hasta seis ambientes se encuentran en Barrio Norte (US$2.390 mensuales) y Palermo (U$S4.260 mensuales). El año pasado fue el de mayor porcentaje en avisos publicados en dólares, precisó el trabajo.

MM

Con información de la agencia NA.

Miles de anuncios de alquileres por pocos días en Nueva York desaparecieron en las últimas semanas de Airbnb y otras plataformas similares en una ciudad cada vez más cara para vecinos y para turistas. Después de años de luchas, también en los tribunales, este martes entra en vigor una ley que en la práctica supone eliminar la mayoría de los pisos turísticos para alojamientos de corta duración. 

Las nuevas reglas obligan a que quienes alquilan casas por menos de 30 días tienen que registrarse en el Ayuntamiento de Nueva York para obtener una licencia y atenerse a unas reglas que hasta ahora no cumplía la mayoría: los anfitriones tienen que estar presentes en sus casas durante todo el tiempo que esté el huésped (no vale irse de vacaciones y alquilar o subalquilar), asegurarse de que el inquilino tiene acceso a toda la casa (tampoco vale cerrar puertas para aislar un espacio) y acoger como máximo a dos personas pagadoras, sea cual sea el tamaño de la casa. Estas reglas no se aplican a apartamentos de edificios destinados para alquileres a corto plazo, habitualmente hoteles, apart-hoteles, colegios mayores y apartamentos de algunas empresas más pequeñas que Airbnb.

Según AirDNA, una consultora especializada en alquileres a corto plazo, sólo 9.500 alojamientos de Airbnb cumplían las reglas antes de la entrada en vigor de la licencia obligatoria. Airbnb ofrecía más de 38.000 alquileres de apartamentos y casas en Nueva York, su principal mercado en Estados Unidos, según los documentos para la querella que intentó sin éxito parar la aplicación de la ley.

Cerca de la mitad de anfitriones tienen más de una propiedad, según los datos de Inside Airbnb, un grupo que examina los datos de la plataforma y destaca su impacto negativo en las ciudades. La lista de anfitriones incluye a empresas que alquilan así cientos de apartamentos.

Las licencias obligatorias son habituales en otras ciudades, como Barcelona o París, igual que otras limitaciones por barrios y usos, aunque no la exigencia de la presencia continuada del anfitrión, el elemento más polémico de la ley que movilizó a pequeños propietarios, que buscan ahora una enmienda para su caso.

Las restricciones para los alquileres de menos de 30 días ya estaba en vigor en Nueva York y la ciudad multa con el equivalente a miles de euros a particulares y empresas que alquilan (no a los huéspedes), pero el registro es un paso más para intentar que se cumplan. El Ayuntamiento defiende que las reglas quieren proteger a los huéspedes para que estén en entornos seguros, preservar la vida de los barrios y reducir uno de los factores que sube los precios de la vivienda. 

Los alquileres temporarios para turistas “quitan opciones de vivienda a los neoyorquinos, ponen en peligro a los turistas que se quedan ahí y perturban la calidad de vida de nuestros vecinos”, según defendió el encargado de aplicar la ley en el Ayuntamiento, Christian Klossner. 

Hasta el 28 de agosto, el Ayuntamiento había aprobado menos de 300 solicitudes de licencia de las más de 3.000 recibidas, entre quejas por la lentitud y falta de personal para este registro que cuesta 145 dólares (unos 135 euros). Quien no esté registrado no podrá cobrar a través de plataformas como Airbnb, Expedia y Booking, que bloquearán a anfitriones que no tengan licencia o no ofrezcan sus casas por al menos 30 días. Los anuncios en Nueva York ya pasaron de miles a cientos. 

En agosto, una jueza rechazó la querella contra la ley de Airbnb porque no considera que el registro sea “una carga excesivamente onerosa” mientras que las restricciones son “completamente lógicas”.

Mercado paralelo

El objetivo de la licencia para que se cumplan las reglas es acabar con el mercado inmobiliario paralelo, en manos sobre todo de empresas y grandes propietarios, que prefieren alquilar a corto plazo y limitan el mercado de alquiler convencional. El efecto de Airbnb y otras plataformas similares en la subida de los precios de compra y alquiler en los barrios de grandes ciudades está documentado. 

Uno de los estudios más completos, publicado en 2020, analizó todos los anuncios de Airbnb en Estados Unidos y consideró otros factores económicos locales que afectan a los precios. Su conclusión fue que cada aumento del 1% de anuncios de Airbnb supone un 0,018% de subida del precio de alquileres y un 0,026% en el de ventas. “Aunque estos aumentos puedan parecer muy pequeños, hay que considerar que el crecimiento anual medio de Airbnb ronda el 44%”, subraya el estudio. 

“Si estas casas de Airbnb se ponen en el mercado de alquiler a largo plazo, los alquileres probablemente bajarán”, explica a elDiario.es Davide Proserpio, uno de los autores del estudio, profesor de la Escuela de Negocios Marshall de la Universidad del Sur de California y especialista en estas plataformas. La ley de Nueva York, comenta el profesor, “puede acabar con los Airbnb que habitualmente no están ocupados, probablemente la mayoría, así que eso puede llevar a menos inversión en el mercado inmobiliario residencial y a bajar los precios de las casas”. 

Ahora bien, su estudio también subraya efectos positivos de estas plataformas, en particular en el caso del alquiler de casas ocupadas por el anfitrión de forma habitual y que cede parte de su espacio o bien lo alquila durante una ausencia temporal por vacaciones u otras circunstancias. En estos casos, la mayoría de estos departamentos no terminarán en el mercado de alquiler convencional.

De hecho, Proserpio asegura a elDiario.es que la nueva ley de Nueva York le parece “demasiado dura” y “desde luego afectará a la economía del turismo”. “Los viajeros que quieran visitar Nueva York verán precios de hoteles mucho más altos mientras Airbnb sea mucho menos competitivo, lo que llevará a menos viajeros en total”, explica.

Los pequeños propietarios

El objetivo de la ley es atajar el negocio de grandes propietarios y empresas, pero los vecinos que viven en sus casas parte o todo el tiempo se quejan de que la ley no haya dejado ningún resquicio para ellos.

“Somos pequeños propietarios, claramente no somos grandes empresas. Y estamos en contra de los malos actores, como hoteles ilegales”, explica a elDiario.es Lisa Grossman, una de las cuatro mujeres que fundaron una asociación de propietarios de viviendas familiares que alquilan a corto plazo las casas donde viven, RHOAR, en sus siglas en inglés. Grossman, agente de viajes, dice que lleva toda la vida viviendo en Hell’s Kitchen, en el oeste de Manhattan, y que su espacio no irá en ningún caso al mercado de alquiler permanente porque ella vive allí. Su grupo tiene unos 300 miembros y la mayoría están en otros distritos de Nueva York, donde es más frecuente encontrar casas para una o dos familias y donde hay menos hoteles. 

Grossman explica que las reglas del Ayuntamiento no encajan con los pequeños propietarios que ahora alquilan unos días al año sus casas. En su caso tiene una puerta cerrada que divide el espacio y que ahora no podría tener cerrada si quisiera alquilar durante menos de un mes ese espacio. “Compartir tu baño, tu salón… No necesito un compañero de piso”, comenta. 

Ella también cree que las nuevas reglas tendrán un impacto negativo para el turismo de la ciudad, donde los hoteles rondan de media los 300 dólares la noche, el precio más alto del país, e insiste en que apenas hay opciones para familias con hijos. “Esto no es bueno para la ciudad”, dice Grossman. “El mensaje de la ciudad es básicamente no te queremos a no ser que seas rico”. 

Cree que algunos de los propietarios que utilizan el ingreso extra para cubrir gastos de manutención de sus casas venderán y se irán de la ciudad si pueden. 

El precio medio del alquiler en Nueva York por un estudio es de 3.500 dólares (más de 3.200 euros) y el de la compra de ese espacio se acerca al millón de dólares (más de 900.000 euros).

“Muchos de nosotros siempre hemos utilizado los alquileres a corto plazo como una manera de poder permitirnos y mantener nuestras casas”, explica a elDiario.es Gia Sharp, diseñadora de Brooklyn que hasta ahora alquilaba en plataformas como Airbnb parte del espacio en la casa donde vive con su marido y sus dos hijos. Dice que usualmente sus inquilinos eran familiares de otros vecinos, muchos inmigrantes de otros países u otros lugares en Estados Unidos. “Puedo dar espacio a familiares lejanos y otros en mi comunidad, y eso nos ayuda a todos los neoyorquinos”. 

Sharp no cree que las nuevas restricciones vayan a aliviar las dificultades para permitirse una vivienda en la ciudad, y se queja de que no haya incentivos para la compra.

“Una vivienda accesible tiene que incluir que más personas puedan ser propietarias y quedarse en sus casas, no sólo alquilar y pagar a un casero”, dice. “La idea de que la solución a la crisis de la vivienda es el alquiler sólo aumenta la brecha de riqueza, y hace que los caseros multimillonarios tengan todo en esta ciudad”. 

Un artículo del Financial Times muestra en una imagen a un hombre de 33 años (algunos pretenden seguir llamándolo joven) en un monoambiente mientras juega con su perro de 30 kilos, cercado por una heladera y una cama de una plaza con un osito de peluche que lo mira desde el rincón, y unos estantes con libros y algún que otro souvenir. En otra de las paredes hay una TV plana colgada y en el suelo, un pequeño altavoz. El hombre —de nombre Fabián— se muestra feliz, aunque vive en una caja de zapatos con aires adolescentes y paga por ello unos US$800 al mes.

Fabián vive en Berlín y es uno de los pocos sub-40 europeos que, tras atravesar el infierno del mercado inmobiliario, encontró un lugar donde dormir e intentar construirse una vida. Paradójicamente, forma parte del grupo de los afortunados. La gran mayoría de ellos no puede costearse uno de estos monoambientes o studios y debe elegir entre vivir en la casa de los padres o compartir un departamento con desconocidos (en general se trata de expatriados y trabajadores de bajos salarios que van saltando de una ciudad a otra y de un trabajo a otro con la esperanza de mejorar su situación, aunque rara vez lo consiguen).

El escenario no es nuevo, aunque el principal diario inglés le haya dedicado un especial al tema esta semana. Por otra parte, permite poner en contexto lo que sucede en Argentina mientras se debate la ley de alquileres y la plataforma Airbnb se dispara en ciudades como Buenos Aires o Bariloche. 

El caso de Berlín es interesante. Allí se tomaron medidas como imponer límites a la subida de alquileres. Eso ayudó a aquellas personas que ya tenían un lugar alquilado y podían extender su estadía sin sufrir cambios.

Pero los que debían mudarse o alquilar por primera vez se encontraron con un mercado hiperdemandado y con precios exorbitantes. El caso es muy similar en Londres, París y otras capitales y ciudades atractivas de Europa, donde quienes no pueden convivir con sus padres o desconocidos (por alguna razón), deben dormir en dormir en el sillón de un hermano o una amiga. Lo más interesante es que la indignación no llega a ningún otro lugar más a que a la mesa del bar, donde los sufrientes inquilinos se descargan contra esta injusticia y se animan con saber que, al menos, todavía pueden pagar una caña o una pinta para digerir el drama.

Los casos no están solo en los diarios y portales. Me remito a uno que vi con mis propios ojos en Madrid. Tras varios años de esfuerzos para asentarse como programadora, mi conocida suele quejarse de la rotación patológica de su departamento. Durante dos meses tiene de compañera a una chica de Francia que casi no sale de su dormitorio y cuando lo hace es para ir a su trabajo. Luego es reemplazada por una argentina que se queja de los “ruidos” del resto, del olor a churrasco que deja su compañero de California o de las juergas que organiza el holandés que duerme en el dormitorio enfrente al suyo.

El panorama es agotador, pero hizo las cuentas para mudarse varias veces y la respuesta siempre es la misma: todavía no le alcanza. En otra ciudad de España, el escenario es igual de desesperante. Lo cuenta estos días el diario El País: se trata de Málaga, donde Airbnb está de fiesta y ocho de cada diez nuevos residentes son extranjeros. Entendible… ¿quién con un trabajo remoto no estaría dispuesto a cambiar una fría y triste Hamburgo por una cálida y frenética ciudad de la Costa del Sol? El mercado y su atractiva libertad a ultranza generan estas situaciones. Ahora los locales no tienen dónde vivir porque los precios de los alquileres subieron un 20% en el último año, y el tercio de las casas vendidas en el 2022 fueron a parar a manos foráneas. Algunos debieron alejarse tanto para encontrar casa que ya se olvidaron de que vivían cerca del mar.

La compra de viviendas, precisamente, agravó su cuadro por la inflación (producto de la pandemia y la guerra entre Rusia y Ucrania, que la UE quiso enfrentar con todo un cambio de matriz energética a un costo muy alto). La jefa del Banco Europeo —nuestra recordada Christine Lagarde— subió las tasas de interés y eso encareció los créditos. En España, por ejemplo, la tasa pasó de cero a más del cuatro por ciento en el último año. Parece poco comparado con Argentina, pero no todos los salarios se actualizan. Las empresas y los sindicatos acordaron una suba del 4%, pero las empresas no están obligadas a cumplirlo; es solo una bella referencia.

Encontrar un lugar más o menos habitable es un derecho, se supone. De mínima, está estudiado que facilita el desarrollo personal y la posibilidad de formar una familia, si eso es lo que uno quiere. En cualquier caso (el monoambiente, la casa familiar, o el piso compartido), lo primero que debemos conseguir es un trabajo. En eso pensé esta semana al escuchar una columna de la radio Ser de Madrid —una de las más populares— en la que debatían alegremente sobre la epidemia de reuniones laborales que dejó el Covid con sus zoom y meet. Lo inquietante, más que el cúmulo de reuniones, es que la especialista que consultó el programa para endulzar el momento radial era una escritora cuyo exitoso y rutilante libro se titula: “Van a despedirte y lo sabes”.

AF/JJD

A diferencia de la ley de Alquileres, que enfrenta al oficialismo y a la oposición en discusiones rabiosas que por ahora no llegan a ninguna salida, con la ley de Alquileres Temporarios está pasando todo lo contrario: los senadores del Frente de Todos y de Juntos por el Cambio lograron ponerse de acuerdo en un proyecto de ley para regular este tipo de alquileres, que crecieron exponencialmente en los últimos años, sobre todo de la mano de las plataformas digitales, como Airbnb o Booking.

En un plenario de las comisiones de Legislación General y de Turismo de la Cámara alta, las distintas fuerzas políticas lograron dejar a un lado sus diferencias en torno de la reforma de la ley de Alquileres para consensuar una iniciativa aparte sobre locaciones temporarias, tomando como base los proyectos presentados por la senadora kirchnerista Ana María Ianni (Santa Cruz) y la radical Mariana Juri (Mendoza).

El Senado se propuso regular el mercado de alquileres temporarios por considerar que su crecimiento está perjudicando directamente a los alquileres permanentes y también al sector hotelero, que reclama una solución legislativa: argumentan que para los propietarios es mucho más rentable alquilar un departamento en dólares y por cortos períodos de tiempo que alquilarlo en pesos, con una ley de alquileres que encima les permite ajustar el importe sólo anualmente. Eso, sostienen, produjo una dismunición en la oferta de alquileres permanentes y, en consecuencia, los precios subieron inclusive por encima de la inflación.

Al presentar la iniciativa, la kirchnerista Iani argumentó que el crecimiento de los alquileres temporarios es un fenómeno “a nivel mundial” que es necesario regular como sucede en otros países del mundo. “No buscamos ni desestimar este tipo de oferta (la de alquileres temporarios) ni tampoco a las que quizás son hoy las vedette de este mercado, que son las plataformas digitales, que son las que están ofreciendo y comercializando este tipo de alojamientos”, dijo la senadora.

Y agregó que el objetivo del proyecto “poder dar fin a una competencia desleal que se ocasiona porque no hay normativa” y “proteger a aquel que invierte y da trabajo”, dado que esta modalidad de alquiler “perjudica mucho” al sector hotelero y a la vez que “saca del mercado viviendas para el alquiler permanente”.

La radical Juri coincidió en aclarar que no se pretende “con este proyecto ser tan intervencionistas como para dificultar el mercado” sino que, al contrario, se busca “dar beneficios a todas las partes”. Sin embargo, ¿qué dice el proyecto?

¿Qué dice el proyecto acordado entre el oficialismo y la oposición sobre alquileres temporarios?

La principal novedad de la iniciativa es que, en el caso de ser convertida en ley (si pasa el Senado deberá ser debatida en Diputados), los contratos de alquileres temporarios deberán ser en pesos, no en dólares, y tendrán que durar como máximo 90 días. También establece la creación, en el ámbito del Ministerio de Turismo y Deportes de la Nación, del “Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario”.

Respecto de las plataformas digitales que ofrezcan, intermedien, y/o celebren contratos de locación temporarios con fines turísticos, como Airbnb o Booking, la ley dice que deberán: habilitar un campo en la plataforma digital para que el propietario informe el número de inscripción ante el registro de cada unidad; proceder a la baja, retiro o suspensión de toda publicación que no posea el número de inscripción en el registro, previa notificación fehaciente al propietario o administrador de la unidad en alquiler; y utilizar la moneda nacional pesos argentinos para los anuncios y/u ofertas de unidades habitacionales que surjan como resultado de las búsquedas realizadas desde el territorio nacional; y para el procesamiento de pagos. 

En cuanto a las obligaciones del propietario o el administrador, éste deberá “entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad y en los términos pactados; tener vigente la habilitación, registro y autorización de uso turístico de la vivienda correspondiente; contratar seguro de responsabilidad civil por daños contra terceros”, entre otras obligaciones. 

Respecto a las sanciones para propietarios y administradores se contempla el apercibimiento, la suspensión del registro y la baja del registro, mientras que en caso de incumplimiento por parte de las plataformas, las mismas serán pasibles de: apercibimiento; multas a determinar por la autoridad competente; suspensión de operar en el país; y cese definitivo de actividades en el país. 

NA/JJD