En la ciudad de Mar del Plata, el plan de desarrollo inmobiliario que promueve el intendente del partido de General Pueyrredón, Guillermo Montenegro, tiene un objetivo muy claro: “Que el privado invierta” y que “el Estado acompañe”, según argumenta en distintas notas periodísticas.

En un twit de hace unos meses, el mandatario decía: “Más del 90% del empleo en nuestra región corresponde al sector privado, por eso nuestro trabajo es acompañarlos, dar facilidades y quitar trabas para que puedan crecer y apostar por Mar del Plata: los permisos exprés para las obras, la ordenanza para recibir los fondos de los créditos de Banco Nación para la construcción y el incentivo a nuevas inversiones son ejemplos claros de esto”.

Un selecto grupo de desarrolladores privados junto a representantes de la UOCRA –el gremio de los construcción– y funcionarios públicos afines al oficialismo enfatizan en que los proyectos inmobiliarios traerán progreso y más trabajo a la ciudad. Por otro lado, una gran porción de la comunidad marplatense realiza críticas y denuncias al advertir graves faltas legales y técnicas al momento de otorgar permisos que “no miden las consecuencias ambientales y sociales”.

El caso de La Reserva Explanada, un megaproyecto inmobiliario que busca construir 9 edificios de 12 metros de altura con cocheras subterráneas sobre una de las playas sur de la ciudad (sobre la ruta 11 KM 530, barrio Alfar), llegó a la Justicia con la denuncia de diversas instituciones, expertos y vecinos de la ciudad de Mar del Plata que se oponen por el impacto ambiental, habitacional, arqueológico y turístico que implicaría su desarrollo.

Para comenzar las obras, el fideicomiso espera la Declaración de Impacto Ambiental, entre otros permisos que tiene pendientes. Sin esto, la empresa constructora CROMAR SA, la cual participa del proyecto, no puede avanzar. Sin embargo, distintas inmobiliarias de la zona filtraron a este medio que desde fines de 2023 se están vendiendo lotes con departamentos divididos en 9 módulos –con y sin cocheras incluidas, frente al mar o en zona de bosque–, a un valor promedio de US$5.000 dólares el metro cuadrado. 

La ubicación elegida es uno de los grandes puntos de tensión: el predio donde se proyectan las viviendas está ubicado en la primera línea de médanos lindero con la Reserva Forestal Paseo Costanero Sur, un extenso sector de la costa marplatense que abarca desde el Faro hasta Los Acantilados y que está bajo los dominios privados de la sociedad anónima Playas del Faro, firma que responde a los herederos de la familia fundadora Peralta Ramos. 

Playas del Faro SA administra desde 1991 el espacio para uso comercial y, desde entonces, entrega a emprendedores privados diferentes porciones (donde hay médanos, reserva forestal y arroyos que terminan en el mar), bajo la figura municipal de “Complejo Turístico”, el cual responde a la ordenanza (8.434), la cual tiene la última prórroga vencida en 2015.  

“Nosotros no estamos en contra del progreso inmobiliario en la ciudad, pero nos oponemos al lugar elegido para su desarrollo por el fuerte impacto ambiental y habitacional que provocará en la zona”, explican a la Unidad de Investigación (UDI) de elDiarioAR desde la Asamblea Playas del Sur, conformada por vecinos, investigadores y profesionales de diversas áreas de la ciudad.

Desde el Colegio de Arquitectos de la provincia de Buenos Aires distrito 9, en un extenso y detallado informe, advirtieron sobre múltiples consecuencias negativas: la fragilidad ambiental, el desmonte de especies implantadas, el impacto en la remoción de médanos, el peligro de las construcciones que impermeabilizan el terreno y pueden provocar inundaciones mayores tanto en el terreno del proyecto como en los barrios aledaños, el valor paleontológico y arqueológico que no está siendo tenido en cuenta y el acceso a las playas públicas, entre otros puntos en conflicto.

En un intento por conocer la posición del oficialismo y conversar con referentes del Ente Municipal de Servicios Urbanos (EMSUR) y con el área de Gestión Ambiental de la Municipalidad, la UDI de elDiarioAR pidió una entrevista hace más de una semana, pero al cierre de esta nota no recibió respuesta.

Una ordenanza cuestionada desde el inicio

Todo comenzó a fines de 2022, cuando el Concejo Deliberante de General Pueyrredón aprobó la ordenanza 25.848/222 en un tratamiento legislativo “exprés”, que permitió ampliar las posibilidades de edificación de viviendas multifamiliares en zonas de fragilidad de médanos y reserva forestal.

Unos meses antes, el empresario Esteban Alberto Materia había ingresado una nota particular donde solicitaba “la reinstalación de indicadores urbanísticos y normas territoriales para el predio y/o sector conocido comercialmente como balneario La Reserva”, persiguiendo el objetivo que más tarde se haría público: el emplazamiento de un complejo de edificios de uso residencial uni o multifamiliar con una densidad de 100 habitantes por hectárea.

“La ordenanza 25.848 tiene restricciones provinciales que se imponen a toda propiedad privada en el frente costero, con la particularidad de encontrarse circundada por el arroyo Corrientes y la Reserva Fiscal. Por eso, la provincia de Buenos Aires es la encargada de dar intervención a la Autoridad del Agua (ADA), al Ministerio de Ambiente y al Ministerio de infraestructura para velar por los principios de legalidad y los recursos naturales, para que la modificación que suceda en un municipio no altere el patrimonio provincial”, puntualiza a la UDI de elDiarioAR Kanki Alonso, asambleísta diplomado en el Ordenamiento Ambiental Territorial y coordinador del Observatorio Ciudadano del Paseo Costanero Sur.

Según explica a este medio Soledad Arenaza, abogada y coordinadora de la Organización MAR, “la ordenanza 25.848/222 (firmada el 28 de diciembre de 2022), que modificó los indicadores urbanísticos, nunca fue convalidada como corresponde por decreto de la provincia de Buenos Aires, de la que depende el Municipio de General Pueyrredón. Se trata de una modalidad que se viene replicando en varios proyectos de la zona”.  

Paula Suero, arquitecta especializada en transformaciones territoriales y derecho a la ciudad y miembro de la Organización MAR, analiza para la UDI de elDiarioAR: “Mar del Plata viene sufriendo una transformación urbanística muy preocupante que responde a una matriz basada en un modelo de lote privado que no tiene en cuenta el espacio público, el ambiente, el espacio costero, las personas que habitan el barrio, los bienes comunes, el patrimonio construido y natural”.

“La lógica especulativa en la que se basa la iniciativa inmobiliaria en la ciudad solo busca acumular riqueza en lugar de responder a una necesidad habitacional particular, algo que viene acompañado necesariamente de la entrega de lugares públicos y espacios verdes. Mirar al territorio únicamente como un negocio es la mercantilización absoluta del espacio donde para acceder hay que pagar”, se lamenta.

Los espacios que se oponen al megaproyecto coinciden en que esta ordenanza podría ser la “primera de muchas más” que intenten modificar los indicadores urbanísticos para avanzar sobre terrenos frágiles a lo largo de todo el Paseo Costanero Sur. Especialmente, ahora que el Concejo Deliberante cuenta con mayoría automática.

Lo que dejó la audiencia pública del 26 de noviembre

Cuando la Constructora CROMAR SA presentó el Estudio de Impacto Ambiental (EIA) preliminar firmado por la arquitecta María Müller, recibió fuertes críticas sobre incongruencias técnicas, legales y ambientales que quedaron expuestas en la audiencia pública del 26 de noviembre. 

En esa instancia, vecinos y vecinas de la zona sur de la ciudad costera tomaron el micrófono para contar cómo serían perjudicados de manera directa: explicaron que en los barrios aledaños aumentaría el riesgo de inundaciones como consecuencia de la destrucción de médanos en conjunto con las crecidas del arroyo Corrientes; que se agravaría la situación de contaminación de ese mismo arroyo, que tiene por destino los desechos cloacales de los 9 edificios (y a dónde ya llegan los desechos que reciben por parte del balneario privado de mismo nombre). También mencionaron el cono de sombra que las edificaciones proyectarán sobre la playa pública, quitando horas de sol tanto a vecinos del barrio como a los turistas que se acerquen.

El abogado y asesor del fideicomiso Julián Vespa, presente en la audiencia, se encargó de defender que “el desarrollo se asienta sobre una propiedad privada, esto no es tierra del municipio y tenemos la escritura en regla”, y aseguró que “no afectará al mar ni a los médanos, y no afectará el acceso a las playas públicas”.

Para Marcia Mojica, geóloga magister en gestión integrada de áreas litorales y becaria doctoral del Consejo Nacional de Investigaciones Científicas y Técnicas (Conicet), “la fragilidad de dunas de la zona” es una de las razones suficientes para oponerse al proyecto y así lo detalló: “En esta área se encuentra la única barrera medanosa que presenta el partido General Pueyrredón y que se orienta hacia el Sudeste, por lo que es susceptible a las tormentas del sur. Por esta razón, la arena juega un rol muy importante como amortiguador frente a las sudestadas”.

El conflicto continuó escalando y en diciembre la Defensoría del Pueblo de la Nación pidió acceso al expediente para conocer la situación actual. ¿Con qué se encontraron? En diálogo con este medio, explicaron que se encuentran “en etapa preliminar de análisis”, y que con el correr de las semanas analizarán “si el proyecto respeta lo previsto por la Ley General de Ambiente”, al mismo tiempo que evaluarán si “el derecho a la participación ciudadana se cumplió con debido proceso”, es decir, si la ciudadanía tuvo acceso a la información sobre el EIA preliminar en tiempo y forma y si se otorgó una respuesta acorde a las inquietudes presentadas en aquella audiencia pública. 

Por último, adelantaron que “será tenido muy en cuenta el temor que la ciudadanía denuncia respecto a la ordenanza 25.848”, en relación a que podría ser el primer paso para que luego se multipliquen iniciativas similares a lo largo de toda la franja costera.

Nosotros no estamos en contra del progreso inmobiliario en la ciudad, pero nos oponemos al lugar elegido para su desarrollo por el fuerte impacto ambiental y habitacional que provocará en la zona

Asamblea Playas del Sur.

El límite entre lo público y lo privado: la línea de ribera denunciada

Otro de los puntos de conflicto que aparecen en el EIA preliminar responde al otorgamiento de la prefactibilidad hidráulica por parte de la Autoridad del Agua (ADA).

Según revisa el coordinador del Observatorio Ciudadano Costanero Sur, desde 1998, la Ley 12.257 con la que se creó el Código de Aguas –que rige hasta la actualidad para toda la provincia de Buenos Aires– aumentó en el artículo 143 la franja de protección de desagües naturales a 50 metros, modificando lo establecido en un decreto de 1961 que indicaba 15 metros. En el Estudio de Impacto Ambiental cuestionado, se tomó el parámetro antiguo como distancia necesaria al arroyo Corrientes para iniciar las construcciones. Un error que no parece inocente.

Asimismo, Alonso explica que “la línea de ribera utilizada para medir la distancia que divide lo público de lo privado, que sería el límite desde donde se podría comenzar a edificar, también está desactualizada”. En el artículo 142 de la misma ley dice que se prohíbe “el loteo y la edificación en una franja de 150 metros aledaña al océano Atlántico y la edificación sobre los médanos y cadenas de médanos que lleguen hasta el mar aún a mayor distancia”. Sin embargo, la línea de ribera que fue tomada en cuenta es de 100 metros, de acuerdo a la ordenanza municipal (8434/11), que “no solo está vencida, sino que está maliciosamente modificada”.  

¿Por qué? “La norma municipal 8434 fue sancionada en 1991 y no en 2011”, explica Alonso, hecho que también fue denunciado y que ahora se encuentra en la Unidad Fiscal de Instrucción y Juicio número 6 de La Plata, en el marco de la actuación de Andrea Cumba, directora provincial de Gestión Hídrica del ADA, responsable de la firma que otorga el aval de prefactibilidad hidráulica que daría luz verde al proyecto. 

A favor de quienes se oponen aparece un nuevo argumento: el último estudio del ADA publicado en 2022, en el que se sugiere que las tierras involucradas en el área donde se proyectan los edificios quedarían en zona de restricción. “La mensura que toma el proyecto es de 2014, donde el límite de la línea de ribera está totalmente desactualizado: actualmente es una línea que cae dentro del mar”, cuentan a este medio desde la comisión de arquitectos y arquitectas de la Asamblea Playas del Sur.

“La línea de ribera que debe ser tomada en cuenta es la que está publicada en el último informe realizado por el ADA, en el que se sugiere un trazado actualizado de línea de ribera de acuerdo a la topografía mixta del lugar”, aclaran, y anticipa: “Desde la comisión, estamos realizando un informe en el que superponemos la mensura de 2014 con la de 2021 y la ubicación en terreno donde quedan implantados los 9 edificios. A partir de la línea de ribera actualizada, que es la que se debe tener en cuenta para el avance del desarrollo, planteamos la restricción de los 150 metros que dictamina el Código de Aguas demostrando que no cuentan con terreno disponible ni habilitado para el desarrollo del proyecto”.

Una marcha por las playas públicas del sur

Entre las últimas acciones que visibilizan el conflicto, la Asamblea Playas del Sur organizó una marcha el pasado domingo 12 en “defensa de las playas públicas del sur”, que partió por la costa desde el arroyo Corrientes y se desplazó hasta la Reserva Educativa Verde Mundo.

En el comunicado que convocó a marchar decía: “El límite costero donde termina lo público y comienza lo privado también está en riesgo. Turistas y vecinos que disfrutamos de las playas públicas del sur tendremos cada vez menos espacio disponible para habitar un espacio natural que nos pertenece a todos y todas. Queremos que nuestra ciudad prospere, pero que los negocios se realicen en sitios adecuados, donde no exista riesgo ambiental y social. Donde no se necesite destruir para prosperar”.

La lógica especulativa en la que se basa la iniciativa inmobiliaria en la ciudad solo busca acumular riqueza en lugar de responder a una necesidad habitacional particular

Paula Suero — Arquitecta especializada en transformaciones territoriales y derecho a la ciudad y miembro de la Organización MAR.

En un recorrido de más de dos kilómetros sobre la orilla del mar, entre cantos a favor del cuidado de las playas y en contra de la especulación inmobiliaria, desde la asamblea contaron a elDarioAR que están “preocupados y dispuestos a defender los pocos médanos que quedan al sur de la ciudad sin intervención inmobiliaria”, y advirtieron que “el avance de los privados sobre las playas públicas es cada vez más evidente”, que lo hacen “sin respetar las normativas que rigen en la provincia de Buenos Aires”.

Más exigencias legales

Actualmente, continúa en debate el proceso de aprobación definitiva de las obras de La Reserva Explanada. la UDI de elDiarioAR tuvo acceso al expediente y pudo corroborar que, entre los últimos movimientos publicados, desde el área de Gestión Ambiental que dirige Marcelo Ragonese y que depende de EMSUR, se publicaron nuevas exigencias. 

Julián Vespa, el asesor del fideicomiso, fue consultado por elDiarioAR sobre distintos puntos cuestionados en el expediente, pero debido a la “falta de tiempo” para expresar su opinión, ya que “se encuentra de vacaciones”, no brindó una respuesta.

Entre los nuevos requisitos, el fideicomiso deberá presentar “un proyecto para la demarcación de manera física y tangible de los límites del Paseo Costanero Sur que se encuentra entre esta propiedad privada y la ruta 11; especificar exhaustivamente la cantidad de ejemplares (de árboles) a extraer, la superficie de excavación y la cantidad de metros cúbicos a ser removidos; deberá presentar los permisos emitidos por la Autoridad de Agua de la Provincia de Buenos Aires y la correspondiente Factibilidad de Servicio Eléctrico; agregar un estudio con sus correspondientes especificaciones del impacto del cono de sombra y especificar cómo será el acceso al predio de viviendas multifamiliares con un croquis de intervenciones respecto al acceso desde la ruta y el desarrollo vial en el interior del predio.

En esta área se encuentra la única barrera medanosa que presenta el partido General Pueyrredón y que se orienta hacia el Sudeste, por lo que es susceptible a las tormentas del sur. Por esta razón, la arena juega un rol muy importante como amortiguador frente a las sudestadas

Marcia Mojica — Geóloga magister en gestión integrada de áreas litorales y becaria doctoral del Conicet.

“Se piden requerimientos con los que acordamos, pero todavía omiten otros que son relevantes”, se queja Alonso, y enseguida brinda un ejemplo: “Por un decreto de 1985, se prohíbe la tala y el desmonte en esa propiedad, es decir no se puede talar ni uno ni 700 árboles”. 

“Tampoco mencionan la restricción a otros dos artículos del Código de Aguas ni hacen el debido pedido de estudio de impacto arqueológico y paleontológico que requiere la zona”, repasa. 

Carlos Quintana, miembro del laboratorio de Arqueología de la Universidad Nacional de Mar del Plata (UNMDP), adhiere al reclamo del Observatorio Ciudadano Costanero Sur y sostiene ante la consulta de este medio que “el área específica del emprendimiento La Reserva Explanada se sitúa en un sitio arqueológico (denominado Arroyo Corrientes) fechado en más de siete milenios siendo muy relevante por diversos motivos, en tanto da cuenta de los modos de vida de sociedades cazadoras recolectoras costeras. Por otro lado, se trata de un caso raro de un sitio arqueológico dispuesto en pleno tejido urbano, otra razón por la cual se deberían extremar los recaudos para su protección”.

A su vez, explica que “el patrimonio arqueológico y paleontológico de este sector bonaerense comprende bienes y yacimientos que están protegidos por legislación nacional, provincial y municipal, como ser por la Ley Nacional 25743/2003 y, más precisamente por la ordenanza 9417/94”.

Junto con el Estudio de Impacto Ambiental, se debe realizar un estudio de Impacto Arqueológico y Paleontológico, el cual se tramita de manera provincial a través del Centro de Registro del Patrimonio Arqueológico y Paleontológico (CRePAP). Pero, al momento, este requerimiento no fue solicitado por la municipalidad.

ED