Desde que el ministro de Economía, Luis Caputo, desafió con el “comprá, campeón”, el dólar subió 24% en casi tres meses. La inflación, en cambio, subió menos: 1,9% en julio, otro 1,9% en agosto. Pero el salto de los últimos días a $1.515 está empezando a impactar más en los precios, ha paralizado un mercado dolarizado como el de los inmuebles, pero no detiene la fiebre de ciertos argentinos por viajar al exterior.

“La inflación de alimentos nos mostró una suba importante esta semana, no sé si asociada directamente al dólar, es muy apresurado decirlo, pero venía de varias semanas bastante planchada”, comenta la economista Melisa Sala, de la consultora LCG. Esta semana, su índice subió 1,6%, después de cuatro en las que había registrado 0,1%, -0,1%, -0,2% y 0,1%, es decir entre deflación y estancamiento, prueba de la recesión en la que está adentrándose la economía otra vez. No hay margen para subir mucho los precios porque no se vende, pero hay alimentos y productos energéticos que si no encuentran quienes los compre acá se pueden exportar y por eso se remarcan si se deprecia el peso.

“Es lógico que el indicador muestre cierta aceleración: si uno mira el pasado, siempre pasó algo parecido cuando subió el dólar”, comenta Sala. “En algún momento, la devaluación se va a trasladar a precios, pero hay que ver la evolución en las próximas semanas”, agrega la analista.

La consultora Ecolatina, en cambio, no registró aumentos. “Después de dos semanas de leve aceleración de precios en el mercado de productos de consumo de alta rotación (alimentos y bebidas, cuidado personal, productos para el hogar y de limpieza, ropa y calzado, tabaco), la tercera semana de septiembre trajo un respiro: la inflación semanal se ubicó en 0,18%, muy por debajo de lo esperado”, informó la firma que también elabora su indicador semanal.

“El dato marca una clara desaceleración, pero el noveno mes del año aún tiene recorrido por delante”, aclara Ecolatina. “Más que una señal de estabilidad, este dato podría estar reflejando simplemente un impasse ya que el grueso de las tensiones financieras y políticas se desató recién en los últimos días. El aumento del tipo de cambio y el incremento del riesgo país abren la puerta a posibles remarcaciones de precios en los próximos días. En este sentido, la calma en el mercado de consumo masivo podría ser transitoria, anticipando un septiembre que todavía podría tener pendiente el verdadero impacto del nuevo shock”, añade la consultora. Las categorías con mayores subas se registraron en helados (2,1%), aguas (1,6%) y gaseosas (1,3%).

“Algún reflejo hay pues los precios mayoristas aumentaron más de 3%”, señala el consultor Orlando Ferreres la inflación mayorista de agosto. “Se nota en el precio de los importados, aunque también en los nacionales en menor medida. Estimamos un IPC (índice de precios al consumidor) de alrededor de 2 % para septiembre”, pronostica el exviceministro de Economía.

María Castiglioni, de C&T Asesores Económicos, tampoco ve impacto por ahora. “Hasta ahora la inflación sigue corriendo debajo del 2% mensual. Tal vez algunos bienes suben algo, pero nada que modifique la inflación”, agrega la economista de C&T, otra firma que monitorea precios de manera constante.

“Por ahora no hay nada escandaloso”, comentan en los grandes supermercados sobre los precios que les pasan sus proveedores. “Todos ellos están recalculando, pero al momento sin mayores novedades. Llegaron muy pocas listas, nada para destacar. Aunque algunos exporten, algo de mercado interno necesitan. Lo que sí están bajando son las promociones y dinámicas comerciales, que es una forma de pasar lista con aumento”, reconocen en las cadenas.

Economistas consideran que un dólar alto, como el de ahora, no impulsa las exportaciones de un día para el otro, pero puede desincentivar las importaciones. Sin embargo, tampoco será de un día para el otro. Y menos en mercados como el de ropa ultrabarata que ofrecen los portales chinos Shein y Temu. En general, suele impactar primero en el turismo: primero los argentinos empiezan a ver que viajar al exterior está caro y con el tiempo los habitantes de países vecinos comienzan a darse cuenta de que conviene cruzar la frontera para comprar acá. Pero por ahora esto tampoco se refleja.

La pasión argentina por irse de paseo al extranjero no se amilana con el dólar a más de $.1500. “Si bien es cierto que la brecha cambiaria entre el peso y dólar puede representar un desafío, seguimos observando interés sostenido por los destinos internacionales”, comentan en el portal Despegar. “En el caso particular de estos últimos días no hemos registrado movimientos significativos en la demanda de viajes al exterior tras la reciente suba del dólar en Argentina”, añaden. En otras dos agencias de viajes tampoco perciben cambios. “Seguimos muy bien”, comentan en una compañía que viene vendiendo pasajes a destinos caros como Maldivas, Aruba, China y Japón.

“El mercado inmobiliario se destruyó”, advierte la agente Sofía Mackinlay. Suele ocurrir cuando sube el dólar, moneda en la que se tasan los inmuebles. A esta alza se suma la paralización del crédito hipotecario por el incremento de tasas de interés que impulsó el Gobierno en un intento fallido de controlar el tipo de cambio.

AR/MG

La Justicia marplatense suspendió con una medida cautelar una ordenanza municipal aprobada por excepción a fines de septiembre de 2024, que autorizaba la construcción de una torre de unos 35 pisos (128 metros de altura) en el barrio histórico Stella Maris, de gran valor patrimonial para la ciudad, donde sólo está permitido construir hasta 7 metros de altura. Se trata del desarrollo inmobiliario conocido como “La Robla”, ubicado a una cuadra del mar, en la manzana del chalet de María Frers de Mahn, declarado de interés patrimonial, que está próximo a los chalets “Belvedere” y “Top Capu” o “El Tovar”. 

La obra suspendida está a cargo de la Fiduciaria Paisajes Urbanos MDP SA, presidida por Florencia Miconi –quien, a su vez, encabeza el Centro de Constructores de Mar del Plata– y abarcará casi el 88% de la denominada Manzana 89, delimitada por las calles Alem, Falucho, Aristóbulo del Valle y Gascón, como informó elDiarioAR en 2024. 

El juez Simón Isacch, del juzgado en lo Contencioso y Administrativo número 1 del Departamento Judicial Mar del Plata, hizo lugar a la medida cautelar solicitada por las organizaciones “Mirada Ciudadana Asociación Civil” y “Surfrider Argentina Asociación Civil”, quienes consideraron “irrazonables, ilegales e inconstitucionales” los indicadores autorizados por la ordenanza 26.448, sancionada para modificar los valores del Código de Ordenamiento Urbano (COT) que impedían este tipo de construcciones en altura. 

Mientras la causa de fondo espera la sentencia definitiva, la medida cautelar suspende la aplicación de la ordenanza, entendiendo la urgencia de frenar el inicio de obras porque podría provocar “daños irreversibles, demoliciones y transformaciones sobre propiedades de las parcelas involucradas en un barrio histórico”.

elDiarioAR analizó la medida judicial y dialogó con los protagonistas para explicar qué implica la decisión y por qué estaría en juego el patrimonio histórico de Mar del Plata. Estas son seis claves sobre la problemática.

¿Qué dice la medida cautelar dictada por la Justicia?

Entre los principales argumentos, el juez Isacch manifestó que existen indicadores suficientes para poder sospechar que en la norma que había dictado el Concejo Deliberante, a instancias de la Municipalidad, “no están del todo claro los indicadores autorizados”.

De acuerdo a la resolución judicial a la que elDiarioAR tuvo acceso, el magistrado resaltó que “podría no haberse respetado la Ley de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, ya que antes de dictarse la ordenanza no se realizó ”una instancia de información y consulta pública“ ni un estudio de impacto ambiental, tal como lo demanda el artículo 28 de la Constitución provincial, cuando la autoridad política decide sancionar una norma excepcional y de y la envergadura del proyecto en cuestión.

Además, consideró que los “planos de croquis preliminares” que formula la ordenanza “podría llevar a sostener que no están del todo claro los indicadores autorizados”. Por otro lado, destacó el riesgo de demoler uno de los chalets históricos dentro de la manzana donde se intenta construir la megatorre como un potencial daño que podría ser irreparable.

El predio destinado para la obra cuenta con una superficie total de 6.584 metros cuadrados y está ubicado frente a otro edificio en desarrollo que también dirige la firma que preside Miconi y que, a su vez, fue habilitado por otra ordenanza exprés de 2016. Se trata del Unkkany Tower, ubicado a una cuadra y sobre el terreno del Chalet “Mores”, por haber sido la casa de Mariano Mores.

¿Qué dice la oposición a la megatorre?

En diálogo con elDiarioAR, Soledad Arenaza, la abogada demandante de la causa, celebró la medida judicial y dijo que se trata de “una cautelar muy importante” porque marca un precedente para futuras ordenanza y demuestra que “no se puede hacer cualquier cosa ni violar derechos constitucionales, ya que son de rango superior”. 

Arenaza está conforme con la resolución del juez, que expone que “la ordenanza no contó con un debido proceso de participación ciudadana ni con un estudio de impacto ambiental que tuviera en cuenta la protección patrimonial de los inmuebles involucrados”. 

El juez también hizo lugar a la solicitud de inscribir en el registro de la propiedad (ITIS) la existencia de una acción judicial en las parcelas involucradas en este proyecto. “En un mundo donde las inversiones buscan seguridad jurídica es importante que los desarrolladores inmobiliarios proyecten en base a la legalidad y no sobre indicadores abusivos e irrazonables que presentan altos riesgos de litigiosidad”, puntualizó la abogada.

Por último, destacó que la cautelar tomó en cuenta un ítem “fundamental”, que es el resguardo del paisaje urbano arquitectónico según el Código de Preservación Patrimonial: “La Robla –por el chalet María Frers de Mahn– fue declarada de valor patrimonial por tener un valor ambiental-contextual otorgado por el entorno de un barrio de casas tradicionales de Mar del Plata que, en palabras de la Organización de las Naciones Unidas (ONU), conforman un paisaje urbano protegido. Desde esta perspectiva, un proyecto que se propone demoler un chalet de valor tradicional vecino a La Robla para implantar una torre de 128 metros de altura a su lado no es una intervención adecuada a la protección del entorno y, por ende, no es compatible con la protección jurídica que el inmueble tiene”.

¿Qué dicen los desarrolladores inmobiliarios?

“El proyecto La Robla está inserto en un sector de la ciudad donde se está creando un perfil urbano con construcciones en altura”, dijo a elDiarioAR la empresaria de la construcción Florencia Miconi. “En los últimos años Mar del Plata encontró una solución para poner en valor el patrimonio histórico integrándolo a proyectos en altura de calidad. Antes veías que el patrimonio histórico estaba abandonado durante décadas. Nosotros buscamos ponerlo en valor y, al mismo tiempo, incorporarlo a lo que puede ser un proyecto comercial, como es el caso del hotel Horizonte, con el nuevo local de una cadena de deportes, que también nos tocó intervenir con mi constructora”. 

La presidenta del Centro de la Construcción marplatense encuentra “dos grandes visiones” sobre el patrimonio histórico de la ciudad: “Una parte de la sociedad dice que el patrimonio tiene que tener el uso que tuvo desde su inicio y que no se puede desnaturalizar; y otra, que elige funcionalizar y rescatarlos del abandono. Creo que la ciudad se merece progresar y por eso considero que la medida cautelar no correspondía”.

El estudio Mariani Pérez Maravilla Cañadas, que desde hace 50 años sostiene que está “transformando Mar del Plata para mejor”, trabaja con Miconi en el proyecto de la megatorre. El arquitecto Jerónimo Mariani, miembro del estudio que fundó su familia, en diálogo con elDiarioAR, se despegó de lo cuestionado en la medida cautelar y aseguró que es “falso que queremos demoler uno de los cuatros chalets”. “La vivienda patrimonial de Mahr se mantiene y se pone en valor junto a otras dos casas que tenemos pensado incorporar al patrimonio. Estamos convencidos de las bonanzas del proyecto”, puntualizó.

En relación a las críticas sobre el riesgo que podría implicar para el barrio la sobrecarga en servicios de agua, electricidad y cloacas por los 235 departamentos proyectados, Mariani se mostró despreocupado y aseguró que “a partir de las inversiones en nuevos desarrollos junto a las factibilidades requeridas se están mejorando los servicios en el barrio”.

¿Qué dice la municipalidad?

En abril, antes de hacer lugar a la medida cautelar, el juez Isacch solicitó una respuesta al Ejecutivo municipal. El intendente Guillermo Montenegro se mantuvo firme en defensa de la autorización para el proyecto inmobiliario y en el rechazo a los planteos realizados por los demandantes. 

En distintos medios locales expresó en aquella ocasión que la ordenanza por medio de la cual se autorizó la construcción del edificio de 35 pisos fue emitida “con sustento en el marco normativo específico establecido en el Código de Preservación Patrimonial” y que fue aprobada “siguiendo el procedimiento legalmente fijado, con sustento técnico y jurídico”, por lo tanto, no se debería frenar el avance del emprendimiento inmobiliario. 

Luego de que se dio a conocer la medida cautelar, elDiarioAR intentó comunicarse con la gestión de Montenegro para conversar al respecto, pero respondieron que no están haciendo declaraciones por el momento.

¿Qué dicen las organizaciones en contra de la megatorre?

Hernán Pérez Orsi, director de Surfrider Argentina, afirmó que recibieron “con agrado y alivio” la medida cautelar. “Ya se habían hecho los procesos administrativos correspondientes ante los entes de gobierno que deben entender sobre el tema y agotados estos recursos nos vimos obligados a acudir a la Justicia. Este es un proceso en el cual se nota claramente un manejo opaco de la cosa pública, donde un proyecto que se aparta claramente de las normas que como sociedad definimos para poder convivir, es tratado y resuelto a espaldas de la opinión pública”, aseguró a elDiarioAR.

Como representante de los vecinos marplatenses, Perez Orsi asegura “alentar y aplaudir las iniciativas empresariales que nos dan trabajo, siempre que no sean a costa del patrimonio social, cultural, turístico y deportivo de la ciudad”.

Gracias a la judicialización de este conflicto, observa que en los últimos días las críticas ante el avance de la torre de 35 pisos “tomó mayor estado público, generando más conversación en los marplatenses de diferentes ámbitos y también por fuera de la ciudad”. 

¿Cuál es la cuestión de fondo?

En septiembre de 2024, el Concejo Deliberante aprobó la ordenanza por excepción para la construcción de una torre de 128 metros de altura en la manzana delimitada por las calles Alem, Aristóbulo del Valle, Falucho y Gascón. El desarrollo inmobiliario que preside Miconi fue promovido por el gobierno municipal a través de lo que se conoce como un “mecanismo legislativo exprés”.

Por un lado, sectores oficialistas argumentaban que los cambios normativos que habilitan nuevas obras traen “progreso y desarrollo a la ciudad, de la mano de la construcción privada”; mientras que, por otro lado, aparecían quejas por el tratamiento “exprés” dado al expediente, sin cumplir con las instancias de participación ciudadana de manera adecuada. 

 A su vez, desde la oposición enfatizaron en que no estaban en contra del desarrollo ni de la generación de empleo en la ciudad, sino de un crecimiento urbano desordenado y sin planificación democrática que busca crecer a partir de modificar de manera arbitraria el Código de Ordenamiento Territorial (COT).

Consultado por este medio, el abogado especializado en medioambiente Gonzalo Vergez, coordinador de la Asociación de Abogados Ambientales de Argentina, remarcó que este proyecto en particular “responde al perfeccionamiento de las excepciones exprés”, ya que “entró en febrero y para fines de septiembre la ordenanza ya estaba promulgada sin haber cumplido correctamente con las instancias tempranas de participación ciudadana que establece el Acuerdo de Escazú”.

ED

Una torre de 35 pisos será edificada en uno de los barrios patrimoniales más restrictivos de la ciudad de Mar del Plata, donde no se permiten más de siete metros de altura en los edificios. Gracias a una ordenanza votada a fines de septiembre de 2024, el proyecto que preside Florencia Miconi (por la Fiduciaria Paisajes Urbanos MDP SA) será posible. La medida fue aprobada en el Concejo Deliberante gracias a los votos del interbloque oficialista de Juntos por el Cambio y de La Libertad Avanza. 

El terreno destinado a la construcción de la torre de 122 metros de altura está ubicado a una cuadra del mar, en el barrio residencial Stella Maris, justo en la manzana del chalet de María Frers de Mahn, “La Robla”, declarado de interés patrimonial, y próximo a otros dos chalets, el “Belvedere” y “Top Capu” o “El Tovar”. 

elDiarioAR tuvo acceso al expediente donde uno de los argumentos troncales para validar el pedido de la constructora dice: “En los casos en que las parcelas superen los 3.750 metros cuadrados –La Robla ocupa más de 6.500— el Código de Ordenamiento Territorial permite que los propietarios pidan a la Municipalidad el dictado de normas urbanísticas particulares”. Entre las firmas que sostienen el pedido está la de Ricardo Rodríguez, arquitecto, ex subsecretario de Planeamiento Urbano y actual asesor de empresas, y la de Juan Martín Colombo, especialista en Derecho Administrativo y ex procurador municipal.

Para Nino Ramella, ex funcionario radical y ex secretario de Cultura del municipio, el permiso para construir 35 pisos en un barrio que es casco urbano es “un verdadero desastre”. En el mundo entero –como ocurre en Europa, dice— se prioriza la protección del casco urbano por encima de cualquier tipo de inversión“, afirma.

“Hay diferentes tipos de excepciones, pero con La Robla, sin dudas, se llega al extremo de la dislexia urbana”, enfatiza Miguel Guglielmotti, concejal de Unión por la Patria (UP), mientras recuerda el día de la votación, cuando “los vecinos dijeron en el Consejo que estaban destrozando su barrio”. 

Para Gonzalo Vergez, abogado especializado en medioambiente, el proyecto La Robla responde al “perfeccionamiento de las excepciones exprés”, ya que “entró en febrero y para fines de septiembre la ordenanza ya estaba promulgada sin haber cumplido correctamente con las instancias tempranas de participación ciudadana que establece el Acuerdo de Escazú”. Este documento es el primer acuerdo regional ambiental de América Latina y el Caribe.

La presidenta de la Comisión de Obras y Planeamiento, Angélica González, en cambio, considera que todas las excepciones otorgadas, incluida La Robla, “han sido producto de un estudio concienzudo, otorgando, modificando, restringiendo o ampliando aquello que consideramos que correspondía y podíamos acompañar”.  

“Entiendo a los vecinos y creo que si viviera en ese barrio me sentiría de la misma manera, pero la evolución de la ciudad y de cada distrito muchas veces tienen características que deben ir siendo modificadas dentro de las normativas vigentes y con sus debidas excepciones para que la ciudad pueda seguir evolucionando al ritmo del crecimiento poblacional y urbanístico”, detalla la concejala de la Coalición Cívica (CC).

La vicepresidenta de Acción Marplatense no está de acuerdo: “La aprobación de excepciones no incluye evaluaciones ambientales profundas ni estudios sobre cómo los nuevos desarrollos afectan la infraestructura existente, el acceso a servicios básicos, el manejo de residuos o el entorno natural. Con la proliferación de grandes edificios en áreas que no están preparadas para soportar un aumento significativo en la población, se genera presión sobre los servicios públicos (agua, cloacas, energía) y se agravan las inundaciones y la pérdida de espacios verdes”.

Nota: se corrigio la bajada el 2 de febrero de 2025 a las 21:19, donde decía “siete pisos” debió decir “siete metros.

ED/JJD

A través de las ordenanzas por excepción –que modifican indicadores urbanos—, un selecto grupo de desarrolladores privados, avalados por el Ejecutivo municipal, acumulan proyectos millonarios en las zonas más exclusivas de la ciudad de Mar del Plata. 

Distintos expertos y actores políticos consultados por este medio coinciden en que, en los últimos años —con mayor celeridad en los últimos 3—, se aceleró el mecanismo de aprobación de ordenanzas exprés gracias un mecanismo “cada vez más aceitado” entre el Ejecutivo y el Legislativo municipal, desde donde se determina cómo y dónde construir. 

El círculo rojo de la ciudad, conformado por funcionarios, empresarios y profesionales expertos del rubro de la construcción, logró adquirir más de un millón de metros cuadrados en la ciudad a través de ordenanzas por excepción. 

“Frente a la falta de un plan de desarrollo urbano integral, la excepción empezó a convertirse en la regla de un concepto de desarrollo que beneficia a un reducido y repetido grupo de personas que no resuelve ninguno de los problemas habitacionales, además de que perjudica, en términos generales, al ambiente urbano y, en particular, a los barrios que constituyen la identidad de esta ciudad”, explica a elDiarioAR Gonzalo Vergez, abogado ambientalista, coordinador del equipo Legal de la Asociación de Abogados/as Ambientalistas y miembro de Organización Mar. 

¿En qué consiste ese mecanismo? A partir de modificar “por excepción” el Código de Ordenamiento Territorial (COT) y actualizar distintos índices y valores de la construcción, en el Concejo Deliberante se aprobaron más de 10 proyectos inmobiliarios multimillonarios en las zonas más exclusivas de la ciudad y en barrios de gran valor patrimonial, como es el caso de “La Robla”, como se conoce al proyecto de vivienda multifamiliar Casa Malecón, donde se proyecta una torre de 35 pisos sobre la costa, o el caso de La Reserva Explanada al sur de la ciudad, en la que se intenta construir 9 edificios sobre la playa y en zona arqueológica, a pesar de las advertencias por el fuerte impacto ambiental y habitacional. 

Detrás de los emprendimientos de lujo hay un grupo selecto de privados entre los que se encuentra Juan Pablo Reverter, CEO de H Ledesma Desarrollos Inmobiliarios, que obtuvo a fines de 2024 el respaldo para modificar los indicadores que permitirían el desarrollo de un nuevo barrio privado en el sur marplatense. Al mismo tiempo, el empresario consiguió el aval para avanzar con el Unkanny Residences, ubicado sobre la zona patrimonial del ex Hotel Hurlingham, donde se proyecta una torre de 21 pisos y un hotel boutique sobre Playa Varese. Este último será la pieza que complementa el ya casi terminado Unkkany Tower, ubicado a una cuadra sobre el terreno del Chalet “Mores” (por haber sido la casa de Mariano Mores), gracias al aval de otra ordenanza por excepción aprobada en 2016. 

Florencia Miconi es otra de las figuras de esta transformación inmobiliaria. Es CEO de IMASA, presidenta de Fiduciaria Paisajes Urbanos SA y presidenta del Centro de Constructores y Anexos de Mar del Plata. En sus manos se encuentra el proyecto de la torre de 35 pisos conocida como “La Robla”, uno de los casos más emblemáticos y cuestionados desde que la ordenanza se aprobó a fines de septiembre pasado. 

Miconi también tiene desde 2019 el aval para construir un edificio de 9 pisos en el chalet patrimonial conocido como Villa Susuki y, desde 2023, el respaldo legal para iniciar el desarrollo del Distrito de Arte y Diseño ubicado en la zona del Puerto. Este último se trata de un ambicioso proyecto presentado por el Jefe comunal ante el Concejo Deliberante en busca de los permisos necesarios para construir dos torres de 30 pisos junto a oficinas y locales gastronómicos, aspirando a conseguir un “Puerto Madero de Mar del Plata”, según declaraciones del mandatario.

Por su parte, Patricio Gerby, titular de la constructora Coarco SA —uno de los “arrepentidos” en la causa de los cuadernos—, en octubre del año pasado obtuvo el aval para la construcción de un edificio de 10 pisos en el predio de dos chalets de valor patrimonial, los “Vaia Po” y “Félix Pachano”, destinado para vivienda multifamiliar y locales comerciales. Un dato: en 2021, el Jefe comunal adjudicó a su constructora la principal obra del Presupuesto 2021, la segunda etapa del desagüe pluvial Marcos Sastre, consignada en más de US$530 millones.

Dos modelos de ciudad

“En este modelo de negocio concentrado, el Ejecutivo municipal facilita de manera sistemática la modificación de indicadores urbanísticos por excepción para habilitar nuevos proyectos inmobiliarios. Se trata de un modelo que viene a sustituir la falta de un plan de desarrollo urbano inclusivo para toda la ciudad”, asegura a elDiarioAR Francisco Olivo, decano de la facultad de Arquitectura, Urbanismo y Diseño de la Universidad Nacional de Mar del Plata (UNMDP), preocupado por el uso abusivo de las excepciones porque “rompen acuerdos sociales sobre las condiciones estipuladas acerca de cómo queremos vivir en una sociedad según las leyes vigentes, creando una gran desarticulación provocada por el mercado”.

“La excepción tiene que estar cuando la normativa no alcanza a resolver un problema puntual de una regla general, pero no para beneficiar a un grupo pequeño de personas con alto nivel adquisitivo y de manera sistemática”, remarca el decano de UNMDP.

Para Vergez tampoco existe “una planificación que incluya a todos”. En cambio observa una lógica muy vigente de “extractivismo inmobiliario”, que se impone “en perjuicio del hábitat urbano, de sus habitantes y del medioambiente”. Pone contexto: “Si tomamos como punto de partida el año 1988 con la creación de las torres Manantiales, en esos años solo se dio un puñado de excepciones en toda una década, pero ahora tenemos una decena de excepciones en pocos años. Ahora, hasta hemos llegado a la instancia de pensar todo un Distrito de Arte que es aprobado por excepción. Esto está subiendo la vara de la ambición hacia límites impensados e irrazonables”. 

Otro de los proyectos aprobados se encuentra en el predio Chateau Frontenac, originalmente denominado Villa Kelmis, sobre las calles Alvear y Bolívar. En este caso, la construcción de dos torres de hasta 30 pisos (además de la puesta en valor del edificio de interés patrimonial) está a cargo de un grupo de desarrolladores e inversores de Buenos Aires y Uruguay. 

Círculo rojo: vínculos cuestionados

El secretario de Obras y Planeamiento Urbano del municipio, Jorge “Guasa” González, fue consultado por este medio acerca de las objeciones manifestadas ante el avance de megaproyectos que fueron avalados con su firma, pero no respondió al cierre de esta nota. También se intentó consultar al intendente, Guillermo Montenegro, pero tampoco hubo respuesta.

Mientras tanto, en los pasillos del Concejo Deliberante, donde una mayoría automática facilita el camino rápido para la resolución de proyectos en línea con el oficialismo, se cuestiona la relación existente entre González y María Müller, su esposa y arquitecta experta en Gestión Ambiental responsable de los Estudios de Impacto Ambiental (EIA) preliminares de los proyectos más cuestionados: La Robla y La Reserva Explanada. 

Consultada por los megaproyectos que avala con su firma, Müller dijo a elDiarioAR que no tiene “mucho para aportar” y que “la instancia de participación –ciudadana— era para eso”, dando a entender que en aquella instancia quedaron planteadas todas las dudas sobre los proyectos. 

“Los que me cuestionan suelen ser siempre los mismos. Mi trabajo es evaluar proyectos de arquitectura e intervenciones urbanas, es técnico y tiene un alcance que está muy claramente definido. Yo solo participo de la instancia preliminar, como parte de un proceso”, agregó. En relación al polémico caso La Reserva Explanada, asegura que todavía se encuentra en “la fase de presentación” y que ya se cumplió con “la participación ciudadana”.

Con respecto al vínculo que mantiene con el secretario de Obras, su marido, dice que no encuentra ningún problema. Por el contrario, explica que su trabajo “pasa por el Ente Municipal de Servicios Urbanos (EMSUR), por lo que no hay conflictos de ética”, y avisa que también elevó una nota a su Colegio Profesional notificando sobre la situación. “Toda la vida trabajé en el rubro, pero si quieren criticar, que lo hagan”, dice y se disculpa por cortar el diálogo para atender una reunión de trabajo.

De acuerdo a Miguel Guglielmotti, concejal de Unión por la Patria (UP), “la relación –por Müller y González— se repite en el tratamiento de los casos más complejos y paradigmáticos de la ciudad, como ocurre en La Reserva Explanada, en el que se cuestiona la destrucción de médanos entre muchos otros puntos, y en La Robla: no me parece un detalle menor, por el contrario, es bastante escandaloso”.

Por su parte, el arquitecto y asesor del Bloque Unión por la Patria Gustavo Franco desliza que “le llama la atención que se hayan expuesto tanto”. “Los conozco a los dos y los respeto, pero me parece que esto no corresponde, especialmente por la repetición de casos donde hay megaproyectos en juego y muy cuestionados por la ciudadanía”, dice.

A favor y en contra de las ordenanzas exprés

Entre los que se oponen al mecanismo exprés que se viene otorgando a las ordenanzas por excepción, Gueglielmotti se posiciona: “Las ciudades están atravesadas por intereses económicos y es entendible. Pero el gran problema acá es que no se planifica de manera integral: la especulación es tal que se les da prioridad a las zonas más costosas, frente al mar o en la zona sur, dejando de lado otras zonas de la ciudad que también necesitan atención para infraestructura e inversión”.

A este planteo se suma Franco para remarcar “la enorme asimetría entre el desarrollo de megatorres que, en gran medida durante el año casi no están ocupadas, y la realidad habitacional de la periferia, donde hay falta de cloacas, de alumbrado, calles destruidas, incluso, en muchas zonas, hay servicios de emergencia que no pueden ingresar a los barrios”. 

“Hay dos grandes ciudades dentro de Mar del Plata y esas diferencias cada vez se acrecientan más ya que no vemos que se plantee una línea de crecimiento coherente para toda la ciudad”, coinciden desde Unión por la Patria.  

En la misma línea, Eva Ayala, concejala por Acción Marplatense asegura a elDiarioAR que “la vía de excepción es un negocio para pocos con un costo para todos”. “En ausencia de una planificación estratégica, la ciudad no solo pierde su identidad histórica y cultural, sino que también enfrenta un deterioro de su entorno natural”, afirma. Ayala sostiene que en lugar de planificar la ciudad de manera integral, estas excepciones permiten el avance de negocios inmobiliarios que no consideran ni el impacto ambiental ni la preservación del patrimonio. “La falta de regulación, a su vez, se refleja en las compensaciones urbanísticas, que deberían equilibrar las excepciones otorgadas pero que, al no contar con criterios claros, quedan a discreción del Ejecutivo y de los desarrolladores”.

En tanto, Angélica González, presidenta de la Comisión de Obras y Planeamiento y concejala por la Coalición Cívica (CC) intenta aportar “una mirada más amplia”, dice a este medio. “Para que las ciudades avancen se tienen que hacer movimientos que muchas veces incomodan, pero son parte necesaria de la evolución siempre y cuando no destruya ni corrompa los bienes marplatenses. En tanto se respeten las normativas y los privados aseguren la restauración y conservación de los bienes patrimoniales nosotros no vemos inconvenientes”.

Este medio también conversó con el arquitecto Diego Domingorena sobre la posición del Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires distrito 9, que preside: “Es indispensable una planificación democrática de la ciudad, con herramientas donde participen todos los sectores, donde se balanceen obligaciones, intereses, objetivos, que se tengan en cuenta lo productivo, lo industrial, lo cultural, lo turístico, y nada de esto está ocurriendo. Contrariamente, vemos esta serie de excepciones a las que nos opusimos y brindamos en cada caso razones suficientes”.

El presidente del colegio de Martilleros y Corredores Públicos, Guillermo Rossi, se suma al debate y dice a este medio que el desarrollo en la ciudad “no se debe detener” pero que le preocupa “la utilización excesiva de excepciones”. Como martillero, resalta que, por supuesto quiere vender propiedades, “pero siempre que sea cuidando la ciudad, el barrio y la identidad de los marplatenses”. 

De corrido y como si pensara en voz alta, pone un ejemplo: “El barrio Chauvin fue perdiendo la armonía de sus casas a partir de las excepciones que permitieron construir torres que rompieron con una topología particular del lugar. En todo caso, lo que deberíamos hacer es volver a reunirnos todos los actores y plantear qué ciudad queremos”. En este barrio, Jardines de Chauvin SA, obtuvo el aval (26.533) a fines del año pasado para construir dos torres.

Dos Mar del Plata

Al menos hay dos miradas muy diferentes sobre la conservación patrimonial de bienes inmuebles en Mar del Plata: por un lado, Miconi considera que muchos de los inmuebles patrimoniales que hoy son parte de distintos desarrollos estaban en “estado de abandono” y que ahora “se están poniendo en valor” gracias a la inversión de privados.

En la misma línea, el presidente de H. Ledesma Desarrollos Inmobiliarios, decía hace unos meses que “varios chalets aristocráticos de hace 100 años, que habían sido abandonados y corrían riesgo de derrumbe, ahora están siendo restaurados y reutilizados para fines comerciales o integrados en nuevos desarrollos inmobiliarios”.

Sin embargo, desde el Centro Internacional para la Conservación del Patrimonio (CICOP), alertaron sobre “la continuidad de la normativa de excepcionalidad a cambio de compensaciones, ya que la misma fácilmente puede transformarse en una práctica que termine por ser un instrumento destinado a la especulación inmobiliaria en detrimento no solo de los bienes arquitectónicos patrimoniales, sino de la calidad ambiental y patrimonial de toda la ciudad de Mar del Plata, caracterizada como uno de los ejemplos patrimoniales arquitectónicos y urbanísticos más destacados de nuestro país”. 

Según Nino Ramella, ex funcionario radical y ex secretario de Cultura del municipio, la preservación del patrimonio “es una responsabilidad del conjunto social, pero tiene un protagonista principal y es el Estado”. 

“Es muy preocupante la destrucción de la armonía urbana del casco de la ciudad que se está permitiendo. No hay un solo urbanista en este país que pueda avalar esto; incluso hay muchos que se pronunciaron en contra y tildaron las modificaciones como una gran barbaridad”, dice en diálogo con elDiarioAR, luego de aclarar que no tiene “nada en contra de los desarrolladores ni de las empresas constructoras”, apunta al Estado municipal por ser “el gran ausente como garante de la protección del patrimonio de la ciudad”. 

“Es lamentable que, con la misma voracidad que se avalan miles de metros cuadrados, no se avance proporcionalmente en la construcción de otros bloques de viviendas para aquellas personas que no tienen acceso, incluso dentro de la comunidad europea, que en compensación por las construcciones de lujo se ven obligadas a construir viviendas sociales. Pero, claro, en ese caso el negocio no es tan rentable”, afirma Vergez.

Por su parte, Ayala ve a la ciudad como “testigo de la sistemática demolición de su patrimonio arquitectónico y urbanístico”. “Las excepciones aprobadas en el Concejo Deliberante, bajo la excusa del desarrollo inmobiliario, permitieron la construcción de edificios en zonas residenciales que, además de alterar la fisonomía urbana, eliminan construcciones históricas que forman parte de la identidad de la ciudad. Esto no es solo un problema estético, sino una pérdida de memoria colectiva y de atractivos únicos que diferencian a Mar del Plata como destino”, concluye.

ED/JJD

El presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, Gervasio Muñoz, reclamó hoy al Congreso que se deje sin efecto el decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) de Javier Milei que deroga la ley de Alquileres. Además, exigió que se restituya la normativa que regulaba el mercado de locaciones inmobiliarias.

“Quisiera saber si algún legislador estaría dispuesto a alquilar una vivienda, firmar un contrato por tres meses y no saber si sus hijos van a poder seguir yendo a la misma escuela en los próximos meses o sencillamente no saben a dónde van a ir a vivir en seis meses”, planteó Muñoz ante el plenario de comisiones que debate la ley ómnibus.

El titular de la institución que agrupa a inquilinos a nivel nacional denunció que en todos los países del mundo, rige algún tipo de regulación en materia de vivienda. Consideró entonces que la derogación de la ley de alquileres “es un experimento que se está haciendo acá y tiene consecuencias muy graves”.

En este marco, apuntó además contra el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Iván Ginebra, y denunció que “fue aportante para la campaña” de La Libertad Avanza en las elecciones del 2023. Según afirmó, esto explicaría la urgencia en la derogación de la ley de alquileres cuando “hay más de 10 millones de inquilinos que están desesperados”.

“Vemos entre un 200% y 300% en las renovaciones de los contratos de alquiler. ¿Ustedes creen que los propietarios, como no hay marcos regulatorios, van a bajar los precios?”, sostuvo y agregó: “En el DNU plantean que el propietario puede finalizar el contrato en cualquier momento y eso caracteriza mucho al gobierno nacional. Es muy difícil imaginar las consecuencias de una magnitud como esta que ya no solo son para los que alquilamos, sino que es una consecuencia social. La única forma es que les den de baja al DNU”.

ACM con información de agencias.

La Cámara de Diputados realizará hoy una sesión especial que tendrá como tema sobresaliente la ley de Alquileres. A partir de las 12, los legisladores deberán decidir qué texto convierten en ley: el que fue aprobado por el Senado, a instancias del Frente de Todos y aliados, que mantiene el contrato de tres años como mínimo, como la norma que actualmente está en vigor, y propone bajar de un año como mínimo a seis meses el plazo para los ajustes; o el que proponen Juntos por el Cambio y otros espacios no oficialistas, que establece actualizaciones cuatrimestrales y volver al contrato de dos años que rigió hasta mediados de 2020.

La ley de Alquileres que está actualmente en vigencia —que consistió en modificaciones al Código Civil y Comercial— obtuvo la media sanción el 20 de noviembre de 2019, a 20 días de finalizar el gobierno de Mauricio Macri (Cambiemos). El resultado fue 191 votos afirmativos 0 negativos y 24 abstenciones (con 41 ausentes). De las 24 abstenciones, 18 fueron del PRO —bloque del que curiosamente surgió la iniciativa, de la mano del entonces diputado Daniel Lipovetzky—. 

En el Senado, la ley obtuvo sanción definitiva el 11 de junio de 2020, en plena cuarentena, bajo el gobierno de Alberto Fernández (Frente de Todos). El resultado fue 41 afirmativos, 0 negativos, 0 abstenciones y 31 ausentes. Todos los votos afirmativos fueron del Frente de Todos y de sus aliados Alberto Weretilneck (Juntos Somos Río Negro) y Magdalena Solari Quintana (Misiones). En esa ocasión, ningún senador de Juntos por el Cambio participó de la votación.

Es decir que la ley de Alquileres reunió en su momento un amplísimo consenso: fue votada por legisladores del Frente de Todos y de Juntos por el Cambio. Sin embargo, con el paso de los meses desde aquella sanción en plena pandemia la norma fue criticada por diputados de los mismos espacios políticos que la habían apoyado y, en marzo de 2022, el entonces presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa —que 5 meses después asumiría como ministro de Economía y actualmente es el candidato a presidente de Unión por la Patria—, anunció que impulsaría una modificación porque, a su criterio, la ley actual “fracasó”.

El 23 de agosto último Diputados aprobó una modificación y la giró al Senado. La semana pasada, el Senado aprobó su propio texto, cambiando el de Diputados, por 37 votos a favor y 29 en contra. Como se trata de modificaciones al Código Civil, no se requerían las mayorías especiales que la Constitución sí exige cuando se trata de impuestos o de la ley electoral. Por lo tanto ese resultado del Senado significa mayoría simple.

Por ende, y de acuerdo con la Constitución, la Cámara de Diputados este martes podría insistir con su propio texto también por mayoría simple. ¿Qué significa mayoría simple? Que el texto no necesita, para ser convalidado, el apoyo de al menos la mitad más uno de los miembros del cuerpo (en el Senado son 37 y en Diputados, 129) sino de quienes estén presentes en el recinto (siempre que haya quórum).

Un ejemplo es el mismo resultado de la votación de Alquileres en Diputados, del 23 de agosto último: 125 afirmativos, 112 negativos, 3 abstenciones. Es decir que si se repitiera ese resultado en Diputados, la oposición podría imponer su propia ley de Alquileres. La pregunta es si logrará juntar el número.

¿Qué dicen el texto aprobado en Diputados y el del Senado?

La media sanción de Diputados establece que los contratos de alquiler deben tener un plazo mínimo de dos años contra los tres años que rigen en la actualidad, y que los ajustes pueden hacerse cada cuatro meses con la libertad de ambas partes para elegir el mecanismo a emplear para calcular el porcentaje entre varias fórmulas o índices.

El menú de posibilidades a elegir estaba conformado por el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Precios Mayoristas (IPM) y el Índice de Salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec). También se contemplaba como opción que las partes pudieran acordar adoptar una combinación de estos índices.

En texto aprobado en el Senado establece un mínimo de tres años de contrato y que “podrán realizarse ajustes con periodicidad a intervalos no inferiores a seis meses”.

También, el Senado modificó el mecanismo de actualización del precio de los alquileres y estableció que “los ajustes deberán efectuarse utilizando un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del coeficiente de variación salarial publicado por el Indec y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el BCRA”. Se trata del coeficiente Casa Propia, que se utiliza para los créditos de Casa Propia y Procrear II y es publicado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación. 

La decisión de Diputados se conocería recién en la noche o la madrugada del miércoles, ya que Alquileres es el último ítem en el temario de 10 proyectos que conforman el orden del día.

El resto del temario

El recinto de Diputados se abrirá también para discutir la creación del programa “Compra Sin IVA”, impulsado en plena campaña electoral por el ministro candidato Massa; así como el Régimen de Promoción del Gas Natural Licuado, la creación de tres universidades nacionales y el Plan Nacional de Ciencia 2030, entre otros temas.

En la sesión especial también fueron incluidos un proyecto denominado Argentina Inclusiva; el Plan de Ciencia y Tecnología 2030; la Ley Olimpia y una iniciativa de respaldo a la industria del Calzado.

A diferencia de la ley de Alquileres, que a esta hora tiene final abierto, el oficialismo no tendría dificultades para sumar aliados que respalden la creación por ley del programa “Compre sin IVA” y el resto del temario.

JJD

En 2018 una desconocida sociedad comenzó a comprar tierras a unos 100 kilómetros al noreste de San Francisco, justo a mitad de camino entre la ciudad y Sacramento, la capital de California. Flannery Asociados pronto se convirtió en la comidilla de todo el condado de Solano por su interés en todas las parcelas, tanto las cultivadas como las de terreno vacío y desolado que caracteriza esta parte del Estado. El dinero no era un problema: la sociedad estaba dispuesta a pagar varias veces el precio de mercado por la tierra de labranza a los agricultores más reacios a vender.

Poco a poco Flannery se convirtió en la mayor terrateniente de todo el condado, eminentemente rural. Posee unas 20.000 hectáreas de terreno, aproximadamente el doble de la extensión que ocupa la ciudad de Barcelona. Cuando sus propiedades rodearon casi por completo la base aérea militar de Travis y comenzaron a cercar Fairfield, de 120.000 habitantes, las intenciones de Flannery pasaron a ser un asunto de seguridad nacional y la situación saltó a los medios de comunicación.

El tema explotó hace unos días. La sociedad llevaba cinco años comprando tierras, pero nadie en Solano sabía quiénes eran o qué pretendían. “Están siendo extremadamente reservados. Nunca he visto nada igual”, explicaba a principios de agosto Glenn Zook, asesor del gobierno del condado, al canal de noticias ABC. “Está como rodeado de misterio: hay muchas especulaciones por ahí”, coincidía el supervisor del distrito 5 de Solano, Mitch Mashburn.

El misterio se resolvió la semana pasada. Flannery Asociados contactó con políticos locales y les explicó que su plan es construir una nueva ciudad para decenas de miles de personas. Necesita levantarla de la nada porque quiere que la urbe sea totalmente sostenible, movida por completo por energías renovables y diseñada para potenciar el transporte público o el aprovechamiento del agua.

El velo sobre quién está detrás de Flannery Asociados también cayó. Una investigación del New York Times reveló que entre sus socios está la flor y nata de los grandes inversores de capital riesgo de Silicon Valley. La élite que hace 25 años convirtió al Valle en la capital tecnológica mundial que es hoy.

Entre esos nombres se encuentran Michael Moritz, que en julio se retiró de su puesto en el fondo Sequoia capital tras 40 años en los que participó en el despegue de Google, YouTube, el primer Yahoo, Paypal o Skyscanner. También el de Marc Andreessen, cofundador y principal socio de Andreessen Horowitz, seguramente el fondo más importante en la inversión del ecosistema startup hoy en día y uno de los grandes socios financieros de las empresas de criptomonedas.

La lista sigue con Reid Hoffman, cofundador de LinkedIn y gran inversor en compañías de inteligencia artificial entre las que destaca OpenAI; Laurene Powell Jobs, viuda de Steve Jobs, gestora del fondo que maneja la fortuna de este y considerada la mujer más rica de toda la industria tecnológica; o los hermanos John y Patrick Collison, cofundadores de la plataforma de pagos Stripe y con una fortuna combinada de 11.000 millones de dólares.

El cerebro del plan parece ser un ex trader de Goldman Sachs llamado Jan Sramek, de 36 años, que también sería quien lidera la sociedad. En total, todos ellos llevan gastados unos 900 millones de dólares en la adquisición de tierras. Ahora queda la parte más difícil del proyecto.

La campaña política

Algunos vecinos de Solano se sintieron aliviados al conocer la identidad del grupo, al que el condado conoce ya como los Flanneries. Se temían algo peor que su plan para construir una ciudad que en el país ya se ha ganado el apellido de “utópica”. Otros no lo están tanto, ya que el secretismo con el que la sociedad ha llevado a cabo sus planes durante los últimos cinco años y el temor a perder su modo de vida pesan más que el a priori bienintencionado plan de la élite de Silicon Valley.

“Aquí hay granjas de ovejas, hay ranchos de ganado y tipos que se dedican al cultivo de heno y cártamo”, explicaba hace unos días Ashley Morrill, de 40 años, a los reporteros del New York Times desplazados a Solano. “Eso es a lo que se dedica la gente. Hay ganado y cosas para alimentar al ganado”. Otras personas que también ven amenazados sus planes de vida son la propietaria de un negocio de limpieza que llegó a Solano “para escapar de la ciudad” y con la intención de criar a sus hijos en un entorno rural.

Comprar la tierra no será suficiente para construir la ciudad que ansían los Flanneries. Solano cuenta con unas ordenanzas que abogan por el “crecimiento lento” de la región y que deberían ser anuladas antes de emprender el proyecto. Una derogación que sería en todo caso sometida a votación por los habitantes del condado, unos 450.000 en total.

Flannery Asociados deberá por tanto comenzar ahora una campaña política para convencer a sus futuros vecinos de que la ciudad no solo no interrumpirá su modo de vida, sino que se verán beneficiados de su presencia. La alcaldesa de Fairfeld, Catherine Moy, informó de que los residentes de la ciudad han recibido una encuesta en la que se les pide que opinen sobre “una descripción de una iniciativa que podría estar en la papeleta electoral en el condado de Solano el próximo año”.

“Este proyecto incluiría una nueva ciudad con decenas de miles de nuevas viviendas, una gran granja de energía solar, huertos con más de un millón de nuevos árboles y más de diez mil acres de nuevos parques y espacios abiertos”, continúa la encuesta.

El SFGate, un medio local de San Francisco, tuvo acceso a la encuesta e informa de que las preguntas apuntan a que esta forma parte de “una amplia campaña de investigación de mercado”. El sondeo pregunta a los residentes de Solano si se sienten más dispuestos a apoyar el proyecto tras leer determinadas afirmaciones, como estas:

La caída de San Francisco

Pese a que desde Flannery Asociados no se hace referencia a San Francisco, lo cierto es que el lanzamiento de la iniciativa coincide con el comienzo del declive de la ciudad en la que residen muchos profesionales de Silicon Valley. Lo que comenzó como un grave problema de acceso a la vivienda que estaba dejando a miles de personas sin hogar se ha convertido en una epidemia de drogadicción que deja un muerto por sobredosis cada 10 horas en la ciudad.

El causante de ello es el fentanilo, un opioide conocido como la “droga zombie” por el estado en el que deja a aquellos que la consumen. La ciudad que acoge la meca tecnológica mundial se ha dividido en dos: la que surfea la bonanza de las multinacionales y por otro, la que agoniza y muere tirada en la calle a causa de las drogas sintéticas.

Un artículo del Financial Times muestra en una imagen a un hombre de 33 años (algunos pretenden seguir llamándolo joven) en un monoambiente mientras juega con su perro de 30 kilos, cercado por una heladera y una cama de una plaza con un osito de peluche que lo mira desde el rincón, y unos estantes con libros y algún que otro souvenir. En otra de las paredes hay una TV plana colgada y en el suelo, un pequeño altavoz. El hombre —de nombre Fabián— se muestra feliz, aunque vive en una caja de zapatos con aires adolescentes y paga por ello unos US$800 al mes.

Fabián vive en Berlín y es uno de los pocos sub-40 europeos que, tras atravesar el infierno del mercado inmobiliario, encontró un lugar donde dormir e intentar construirse una vida. Paradójicamente, forma parte del grupo de los afortunados. La gran mayoría de ellos no puede costearse uno de estos monoambientes o studios y debe elegir entre vivir en la casa de los padres o compartir un departamento con desconocidos (en general se trata de expatriados y trabajadores de bajos salarios que van saltando de una ciudad a otra y de un trabajo a otro con la esperanza de mejorar su situación, aunque rara vez lo consiguen).

El escenario no es nuevo, aunque el principal diario inglés le haya dedicado un especial al tema esta semana. Por otra parte, permite poner en contexto lo que sucede en Argentina mientras se debate la ley de alquileres y la plataforma Airbnb se dispara en ciudades como Buenos Aires o Bariloche. 

El caso de Berlín es interesante. Allí se tomaron medidas como imponer límites a la subida de alquileres. Eso ayudó a aquellas personas que ya tenían un lugar alquilado y podían extender su estadía sin sufrir cambios.

Pero los que debían mudarse o alquilar por primera vez se encontraron con un mercado hiperdemandado y con precios exorbitantes. El caso es muy similar en Londres, París y otras capitales y ciudades atractivas de Europa, donde quienes no pueden convivir con sus padres o desconocidos (por alguna razón), deben dormir en dormir en el sillón de un hermano o una amiga. Lo más interesante es que la indignación no llega a ningún otro lugar más a que a la mesa del bar, donde los sufrientes inquilinos se descargan contra esta injusticia y se animan con saber que, al menos, todavía pueden pagar una caña o una pinta para digerir el drama.

Los casos no están solo en los diarios y portales. Me remito a uno que vi con mis propios ojos en Madrid. Tras varios años de esfuerzos para asentarse como programadora, mi conocida suele quejarse de la rotación patológica de su departamento. Durante dos meses tiene de compañera a una chica de Francia que casi no sale de su dormitorio y cuando lo hace es para ir a su trabajo. Luego es reemplazada por una argentina que se queja de los “ruidos” del resto, del olor a churrasco que deja su compañero de California o de las juergas que organiza el holandés que duerme en el dormitorio enfrente al suyo.

El panorama es agotador, pero hizo las cuentas para mudarse varias veces y la respuesta siempre es la misma: todavía no le alcanza. En otra ciudad de España, el escenario es igual de desesperante. Lo cuenta estos días el diario El País: se trata de Málaga, donde Airbnb está de fiesta y ocho de cada diez nuevos residentes son extranjeros. Entendible… ¿quién con un trabajo remoto no estaría dispuesto a cambiar una fría y triste Hamburgo por una cálida y frenética ciudad de la Costa del Sol? El mercado y su atractiva libertad a ultranza generan estas situaciones. Ahora los locales no tienen dónde vivir porque los precios de los alquileres subieron un 20% en el último año, y el tercio de las casas vendidas en el 2022 fueron a parar a manos foráneas. Algunos debieron alejarse tanto para encontrar casa que ya se olvidaron de que vivían cerca del mar.

La compra de viviendas, precisamente, agravó su cuadro por la inflación (producto de la pandemia y la guerra entre Rusia y Ucrania, que la UE quiso enfrentar con todo un cambio de matriz energética a un costo muy alto). La jefa del Banco Europeo —nuestra recordada Christine Lagarde— subió las tasas de interés y eso encareció los créditos. En España, por ejemplo, la tasa pasó de cero a más del cuatro por ciento en el último año. Parece poco comparado con Argentina, pero no todos los salarios se actualizan. Las empresas y los sindicatos acordaron una suba del 4%, pero las empresas no están obligadas a cumplirlo; es solo una bella referencia.

Encontrar un lugar más o menos habitable es un derecho, se supone. De mínima, está estudiado que facilita el desarrollo personal y la posibilidad de formar una familia, si eso es lo que uno quiere. En cualquier caso (el monoambiente, la casa familiar, o el piso compartido), lo primero que debemos conseguir es un trabajo. En eso pensé esta semana al escuchar una columna de la radio Ser de Madrid —una de las más populares— en la que debatían alegremente sobre la epidemia de reuniones laborales que dejó el Covid con sus zoom y meet. Lo inquietante, más que el cúmulo de reuniones, es que la especialista que consultó el programa para endulzar el momento radial era una escritora cuyo exitoso y rutilante libro se titula: “Van a despedirte y lo sabes”.

AF/JJD

La oposición intentará en la Cámara de Diputados modificar la ley de Alquileres en una sesión prevista para el miércoles de la semana que viene. Su objetivo es rechazar el dictamen del kirchnerismo, que sostiene el texto de la norma en vigencia con cambios que consideran “cosméticos”, y avanzar con su propio dictamen, que introduce modificaciones de fondo.

¿Cuáles son esas modificaciones? Volver al contrato de dos años como mínimo (actualmente es tres años) y que la forma de actualizar el importe mensual de alquileres, así como la frecuencia con que se realizan estos ajustes, sea fruto de un acuerdo libre entre las partes.

La ley vigente dice que “solo pueden realizarse ajustes anuales”, es decir que no se pueden realizar aumentos trimestrales ni semestrales, como antes. Este es uno de los principales aspectos que rechazan desde el sector inmobiliario y al que atribuyen la retracción en la oferta de viviendas en alquiler: dicen que con una inflación superior al 110% poder cobrar un aumento solo una vez por año es inviable.

Además, antes de la vigencia de esta norma no estaba establecida la manera de actualizar el monto del alquiler. Ahora rige “un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE)”, que es un índice salarial.

Desde el 1 de julio de 2020, cuando entró en vigor la actual ley de Alquileres, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) publica todos los días dicha fórmula, llamada Índice de Contratos de Locación (ICL).

La ley es criticada por el sector inmobiliario pero es defendida por algunas agrupaciones de inquilinos, como Inquilinos Agrupados, y por el Frente de Todos.

Según pudo saber elDiarioAr, la decisión de la oposición de avanzar en las modificaciones en el recinto de la Cámara Baja se tomó al término de una reunión por Zoom de la que participaron diputados de Juntos por el Cambio, del espacio Provincias Unidas y del interbloque Federal.

La oposición confirmó un pedido realizado un mes antes de las PASO

La sesión se realizará el miércoles 23 al mediodía. El 5 de julio último, los opositores habían solicitado por nota que para ese día se convocara a una sesión. La nota la firmaron 13 diputados; entre ellos, Javier Milei, el precandidato presidencial más votado en las PASO del domingo pasado.

La presidenta de la Cámara de Diputados, Cecilia Moreau, que es quien debe convocar a sesión a pedido de los diputados, ya oficializó la convocatoria. Lo hizo este mismo jueves, tras el encuentro virtual de los diputados opositores.

Los cambios a la ley de Alquileres vienen muy demorados: los dictámenes que se pretenden tratar en el recinto el miércoles próximo fueron firmados en mayo de 2022. Pero los intentos por cambiarla datan de antes.

El objetivo de la oposición es, primero, rechazar el dictamen del oficialismo, que es el que reunió más firmas en la comisión, y de inmediato poner en discusión y aprobar el dictamen acordado con la oposición.

El bloque Frente de Todos confirmó que no bajará el recinto para no contribuir al quórum, que a su criterio debe conseguirlo la oposición. Juntos por el Cambio depende de la presencia, entre otros, de Milei y de su compañera de fórmula y también diputada nacional, Victoria Villarruel.

La oposición también pretende realizar más cambios al texto dictaminado en el mismo recinto. La redacción aún no está cerrada.

En caso de lograr aprobar las modificaciones, la media sanción deberá ser girada al Senado, donde aún está por verse qué números junta la oposición para cambiar la ley.

JJD

-Arrancamos por la Ciudad de Buenos Aires. Quiero hablar de la ciudad y de la provincia de Buenos Aires, de los grandes centros urbanos. En una campaña tomada por la urgencia, no se discuten cuestiones centrales que hacen a la vida de la mayoría, de los que están preocupados muchas veces por su vida cotidiana, por el tema de la vivienda, una cuestión central. En la ciudad de Buenos Aires, por un lado está Jorge Macri como el heredero del clan Macri, ahora candidato de Horacio Rodríguez Larreta, y Martín Lousteau, por otro. ¿Ves algo en esa discusión? A nivel de la vivienda, de la cuestión urbana, ¿ves algún debate o ahí no hay nada y simplemente los debates van por otro carril?  

-Muchas veces, en los medios aparece el debate sobre la Ciudad de Buenos Aires, no sólo para los que viven en Buenos Aires, sino para los que no viven ahí. El Pro tuvo un origen asociado con algo catastrófico de la ciudad, que fue lo de Cromañón, que abrió un poco el camino para que se convierta en una posición política que tome el gobierno de la ciudad, y desde ahí desarrolló una política de neto corte urbano porque es un partido que tiene un origen vecinalista. A partir de ahí, trató de proyectar ese esquema de gestión urbana hacia el país y de alguna forma sigue estando eso presente; es un proyecto que tiene que ver con la gestión de lo urbano y cómo eso puede ser replicado en otras partes. Es muy caracterológico, es un modelo que incluso pretende ser copiado en otras grandes urbes de Argentina, entonces eso es bastante fuerte porque es un modelo de gestión urbana muy particular de cómo pensar el espacio y la forma de habitar las ciudades.

Ahí sí todo el tiempo hay un debate montado sobre la frase de Martínez Estrada de: “Como no pudimos hacer un gran país, hicimos una gran ciudad”, que está un poco embebida incluso en estos años, por ejemplo con el libro de Pagni en el que se dice que el AMBA se tragó un poco la política nacional. Creo que tiene que ver con esto. Específicamente dentro de la oposición interna que está habiendo ahora, hay también ciertos mitos, que son muy reales, pero que tienen bastante carga mitológica para la discusión, como esto de que se trata del partido de los negocios en torno al desarrollo urbano; el negocio inmobiliario, que por otro lado es la industria de la ciudad, en el sentido de que Buenos Aires perdió las industrias que tuvo alguna vez, y si bien hay otras que tienen que ver más con lo intangible, pero la forma de llevar adelante la ciudad es con la promoción de proyectos inmobiliarios de gran escala.  

-Está Martín Lousteau, que representa un radicalismo sui generis, y aparece el otro opositor fuerte para Jorge Macri, otro radical, que es Leandro Santoro, en este caso candidato de Unión por la Patria. Él pide, por un lado, derogar el Código Urbanístico, y también dice que el 40% de la población en la Ciudad de Buenos Aires está alquilando, que es un problema la renovación de los contratos, y que, por lo tanto, hay que hacer un shock de oferta. ¿Todo eso a qué te suena? ¿Te suena posible? ¿Te suena genuino pero impracticable? ¿Cómo ves esa propuesta?  

-Tiene el oportunismo de la urgencia. El otro día en casa recibí el folleto y decía “Vamos a parar los negociados de la ciudad”; como una especie de slogan que no importa si es posible o no, pero va por ahí la emocionalidad del asunto. Es impracticable eso, porque la ciudad vive de eso. Su ecología con el área metropolitana en la forma de generar trabajo también tiene que ver con eso, entonces es difícil decir que se puede desactivar. Pero sí hay una demanda que también tiene un poco que ver con la interna, una interna radical, que podríamos decir que es la interna de lo urbano. Lousteau y Yacobitti son el partido de la UBA, y la UBA es una especie de gran asamblea que tiene una voz mucho más grande de lo que parece. 

-Acoplada también a ese esquema de negocios de la ciudad, asociada con Larreta. 

Totalmente, pero a la vez no puede tensarlo totalmente, porque hay sectores que están muy apretados por la coyuntura, la inflación y los alquileres –el aparente fracaso de la ley de alquileres–. Y también esa forma de pensar los problemas a partir de ciertas experiencias que se dan en otras ciudades, de otras partes, de agendas urbanas que el Pro también hace, en cuanto al gerenciamiento de los servicios. Eso tiene una caja de resonancia bastante fuerte en las clases medias urbanas: en Twitter lo podés ver cuando se empiezan a replicar ciertos ejemplos cuya información es difícil de chequear, pero empieza como una bola de nieve en la que la data para tomar esas decisiones muchas veces es difícil porque está sesgada. Después tenés que leer también con mucha atención todos los sitios de información inmobiliaria, que son los que tienen una parte del debate urbano, aunque parezca que estuviera escondido.

-¿Es el mercado el que diseña la urbanización? 

Sí, sobre todo en una ciudad como Buenos Aires, que no ha sido planificada. Lo que tiene es la matriz de la famosa Ley de Indias, la urbanización española que se ha mantenido, pero que ha tenido una gran resiliencia con un montón de situaciones que han pasado en la ciudad, pero que también permiten que no haya planes directores, salvo el del 1962. En realidad hubo grandes planes, pero es una ciudad que se va modificando todo el tiempo por la presión de los actores políticos y técnicos que van incidiendo en ella.  

-Teniendo en cuenta que el macrismo gobierna la Ciudad; y Axel Kicillof, la provincia, parecería que ambas áreas son mundos antagónicos que no se tocan, pese a que durante la pandemia el propio Kicillof decía que la provincia era un continuo urbano. ¿Qué es lo que une a la ciudad con el Gran Buenos Aires desde el punto de vista habitacional? ¿Qué es lo que tienen en común?  

-A partir de este esquema de la Ley de Indias, la vieja Ley Hispánica, la Ciudad de Buenos Aires tuvo un proceso de conurbación, que fue la expansión de lo que se llamaba el Gran Buenos Aires en una época, que tenía una lógica determinada de ocupar el espacio; con las estaciones de tren, como el origen de los pueblos. Todo eso fue formando un tejido que tuvo bastante sentido que recibiera ese nombre en la primera industrialización, pero que desde hace unos años ya no se llama más Gran Buenos Aires, sino conurbano, que muchas veces es como una especie de agujero negro, una marcha urbana que se extiende sin cesar. Tiene mucha mala prensa, pero conforma una ecología única con la Ciudad de Buenos Aires, que se ha convertido como en una ciudadela que está sitiada, pero que tiene intercambios todo el tiempo: de residuos, de trabajadores, de transporte. García Moritán decía “Cada día, 3,5 millones de personas nos visitan”. Nadie viene a visitar a la Ciudad de Buenos Aires, pero de esa manera se van tagueando los debates que siempre están ahí. Hubo un momento bastante interesante cuando fue todo el tema del Riachuelo, porque ahí se abrió una nueva forma de pensar esa división tan tajante de ciudad y área metropolitana. Se empezó a pensar en términos del Riachuelo, que estaba contaminado, y la Corte pedía la recomposición de la cuenca. Se empezó a pensar que la cuenca era una forma de ver el territorio que no había estado presente.

El Riachuelo era una simple división administrativa, pero, en realidad, empezaba a haber una especie de mundo ecológico social que tenía que ser articulado de otra manera, según la cual no había discontinuidad, sino continuidad. Son esas cosas que también avanzan, muy lento, pero avanzan. Hay una gran percepción de que hacen falta otras miradas. Lo del Riachuelo fue una forma de cortar con eso de “los barones del conurbano”, porque se producía una nueva entidad que iba a gestionar el territorio, pero ya no a partir del loteo fragmentado habitual.  

-Cuando hablamos de que es el mercado el que urbaniza ante la falta de planificación estatal, también se da en los últimos años una expansión que el mercado promueve de los barrios cerrados en distintos lugares del conurbano, del Gran Buenos Aires. Hacia allá van también las tomas. Se vio eso en el caso de Guernica, que Kiciloff resolvió finalmente con desalojo, con represiów…. Enfrente, con esas 100 hectáreas donde había tantas familias durante tantos meses, había un proyecto de country que seguramente debe estar instalado hoy ya o avanzado. ¿Qué viste ahí en Guernica? ¿Qué viste en ese conflicto por el espacio? 

-Es bastante paradigmático lo que pasó ahí, porque esa tensión es la que todas las áreas periféricas de los núcleos urbanos del país replican. ¿Cómo se expande un núcleo urbano más allá de Buenos Aires? De la misma forma: aparecen barrios cerrados y asentamientos, entonces hay una especie de sinergia en esa división tan tajante. También refuerza eso que mencionabas acerca de que son dos sectores que parecen antagónicos pero buscan lo mismo: están buscando un pedazo de tierra para habitar. Las fantasías colectivistas nunca se corporizan en Argentina, porque hay una conciencia de que habitar es tener un pedazo de tierra. Recuerdo que la gente que estaba en la toma decía que quería progresar, y que para ello necesitaba un pedazo de tierra donde poder construir una casa. Cuando muchas veces se dice que está quebrada la movilidad social, hay que ver dónde, porque cuando vos vas a esos lugares que muchas veces la política desde los centros urbanos no ve y los intenta criminalizar, se podría decir que esa es la semilla del progreso. 

-¿Es la única forma que hoy tienen muchos para arrancar por un territorio, un lugar donde estar? 

-Sí, porque también la economía te genera que vos dependas de la tierra. Hoy todo el mundo dice: “Necesito un lugar donde hacer pie para ir, generar un emprendimiento, y con ese emprendimiento desarrollarme”, que tiene que ver con la infraestructura para poder hacer una economía que es muy diferente a la que dio lugar al Gran Buenos Aires, que también era una economía de la primera sustitución de importaciones, con asalariados, personal jerárquico; todo eso que vos ves en los barrios del Gran Buenos Aires. Los chalets para la administración, las casitas autoconstruidas. Bueno, ese panorama cambió, pero hay algo ahí que tiene que ver con la posesión de la tierra. Los urbanistas te van a decir que eso es todo un disparate, porque estás expandiendo la mancha urbana a un costo altísimo para llevar los servicios -es verdad- y después va a haber que densificar, lo cual no es recomendable, pero a la vez hay que pensar cómo podríamos hacer otra cosa, y ahí aparecen las iniciativas de las organizaciones sociales que dicen “Nosotros tenemos un plan”.  

-Vos decías que Grabois es uno de los que hoy tiene por lo menos un pensamiento que va más allá de la obviedad.  

-En ese tema, él y los equipos que han venido trabajando con él empezaron por algo fundamental: allá por el 2016, si mal no recuerdo, hicieron un catastro de barrios populares que tomaba la experiencia de un relevamiento que había hecho la organización Techo, a partir del cual recolectaron la información sobre cómo venían creciendo las periferias de las ciudades, algo que muchísimos equipos técnicos de los otros partidos desconocían, y ni siquiera tenían herramientas para comprender qué era. Porque tenías que ir al territorio y sacar datos duros, y eso lo hicieron; vienen haciendo un trabajo de recopilar esa información y de pensar soluciones técnicas. Él dice: “Dame las herramientas, el conocimiento lo tengo”. Recuerdo que una vez unos arquitectos le hicieron una entrevista y él decía: “No necesito ir a la universidad para que me den ese conocimiento, la gente ya lo tiene porque habita”. Volvemos a esa paradoja: necesitan el suelo para ahí sí poder desarrollar todo un sistema que tiene que ver con el cuidado de los hijos, toda una infraestructura que muchas veces no se ve pero que depende de tener un lugar donde vivir, entonces está bien que aparezca una propuesta porque pone blanco sobre negro a las de los demás. ¿Los demás qué tienen sobre eso? Porque estamos hablando de un problema concreto. Mientras ellos van desde la periferia al centro, el Pro va al revés: del centro hacia la periferia y hacia más allá. Buscan proyectar desde el centro. Grabois y el sector que él representa buscan unir la labor de representación de esos sectores y la técnica que tienen para resolver un problema que nadie quiere resolver.  

-Donde se discute siempre el tema de la vivienda, en el caso de una confrontación como puede haber en un barrio cerrado frente a una toma, está el tema de la propiedad, como la institución fundante de la República. Ahora, ¿vos decís que del otro lado también reclaman una propiedad?  

-Absolutamente. Ahí hay algo muy interesante que nosotros llamamos paraformal. En realidad, la única formalidad que hay es la legalidad de los papeles. Por varios lados vos ves que lo que quieren hacer los sectores que no acceden al suelo a través de todas estas acciones, es copiar la formalidad. Dicen: “Sí, yo también quiero una propiedad, hacer una casa. Yo también le quiero agregar una extensión, quiero hacerla más alta”. Entonces no hay ningún tipo de antagonismo entre modelos de sociedad que son totalmente excluyentes. Es lo que te diría Guillermo Moreno: no hay una economía informal; hay una sola economía, hay un solo territorio que se habita.

Después tenés que ver la forma de gestionar esa infraestructura. Lo que es interesante de estos movimientos es que vos también tenés algo parecido. La figura de Constantini es un poco la que resume eso. Él es más como una especie de reformador. Es como si fuera Owen, que crea barrios cerrados pero que tiene algo que ver con la organización social, como Constantini se la imagina. Justo el otro día leía el libro de Alejandro Galeano, que habla de él. El libro dice que él se involucra mucho en todo el tema de la folletería de los barrios, porque ahí hay un trabajo conceptual que hace, el trabajo de diseminación de ideas, como un reformador urbano del siglo XXI que operaba en el contexto de la revolución industrial. Acá, lo hace en el contexto de la expansión de la Ciudad de Buenos Aires. Al igual que Grabois, él dice: “Tengo cubiertos todos los temas”, opina que una ciudad pueblo tiene que ver con determinados lineamientos y plantea una solución a largo plazo para los sectores que acceden a esto. Ahí tenés las dos usinas de pensamiento. Muchas veces, la gente dice “Sí, pero eso no es lo que queremos”. Bueno, eso es lo que se hace. 

-Cuando les dieron el premio Claus, decían que la red M7 trabajaba con comunidades subrepresentadas para contrarrestar los desarrollos que tienen un impacto negativo en los espacios públicos. ¿Cuáles son esas comunidades subrepresentadas en el AMBA? ¿Son las mismas que están subrepresentadas a nivel de los medios de comunicación, a nivel de la expresión política? 

-Sí. Nosotros estábamos muy involucrados con el tema de la recomposición de la cuenca del Riachuelo y trabajamos bastante en el cuartel 9.º en Lomas de Zamora. Entonces conocíamos gente como Víctor Frites, que era de la gente del Foro Hídrico de Lomas de Zamora, que justamente trabajaba sobre el tema de la representación política de esos sectores a los que no les llega el agua potable y viven al lado del arroyo contaminado. Somos eso y aparte producimos soluciones técnicas para eso, que es lo que hacía el llamado Foro Hídrico. Ése es un sector con el que nosotros trabajamos y es justamente uno de estos grupos de gente que habita el lugar y que tiene subrepresentación, más allá del partido político.  

-Ellos también crean urbanidad, como vos decís.  

Por supuesto. Nuestro interés era crear un foro de expertos y no expertos, que el que habita una zona se convierta en un experto de cómo habitar ahí. De hecho, había dificultades para armar la autoridad de Cuenca, para armar estos foros donde se pudiera equilibrar el conocimiento experto que baja desde arriba, con el que se produce desde abajo. Estamos en una época donde hay mucha imposición de proyectos. El gobierno de CABA es lo opuesto, es imponer todo el tiempo proyectos que salen de los focus, de las consultoras que contratan, pero todo el tiempo es entre la subrepresentación de unos y otros que dicen “che, pará, ¿cómo hago para detener esto?”.

Entre los que están olvidados y los que todo el tiempo les tiran cosas encima. Lo interesante que tiene la aproximación territorial es que ahí aparecen unos conocimientos y unas técnicas que son las que van produciendo el territorio. Después hay otras miradas más oblicuas de gente que ya asistió al proceso de cómo el área periurbana se fue transformando de una situación rural a una del conurbano. Por ejemplo ahí tenías a Jorge Rulli, que falleció hace poco, que vivía en Marcos Paz y fue un testigo de esas transformaciones, de cómo se fue cambiando el ecosistema de toda la periferia de la ciudad de Buenos Aires. Lo tenés a Francisco Amorrortu, que es otro personaje que está viendo cómo es el tema de un posible destino mediterráneo a Buenos Aires, cuando todas las islas del Delta lleguen al frente de la ciudad. Hay miradas de largo plazo que muchas veces quedan sepultadas en estos debates de mucha urgencia, pero no es que no se produzcan; están ahí.

El tema es cómo articular esas miradas de largo plazo y otras miradas de diferentes escalas. Hablaba con alguien que me decía que todo el mundo dice “Bueno, ahora porque estamos mal, pero el día que estemos bien esto se va a resolver”. No, va a ser más grande el problema. O sea, hay pautas y actores que tienen una cultura de actuar que va a hacer que sean más grandes las actuaciones, y va a generar más problemas. Por eso, es interesante que haya un grupo que diga: “Tengo esta lectura del problema, tengo unas propuestas”, y hay un montón de técnicos que no saben lo que pasa en el territorio.

Entrevista realizada por Diego Genoud para su programa Fuera de Tiempo (Radio Con Vos)

DG

“La ciudad rioplatense del futuro”, así se define +Colonia, el proyecto inmobiliario que creará un polo de la industria de la economía del conocimiento en un predio de 500 hectáreas en Colonia del Sacramento, Uruguay. Una especie de Silicon Valley de América Latina. Se trata de un emprendimiento a largo plazo que para la primera etapa, de cinco años, requiere una inversión de 500 millones de dólares. Apunta a que los jóvenes que trabajan en el sector se puedan mover “en la ciudad de las dos orillas” que une Argentina y Uruguay.

Ayer, en la costa del Río de La Plata, y en una zona contigua a la ciudad que aún conserva la vegetación natural, se presentó el Distrito Génesis, la primera parte de +Colonia. En total se trata de 515 hectáreas con siete kilómetros de costa, dos canteras y una laguna. “Es una ciudad pensada para jóvenes que no tienen grandes ahorros, grandes posibilidades de adquirir capital. No queremos que los jóvenes vengan de Argentina a vivir a +Colonia, queremos que vivan entre las dos orillas. Hoy tenemos más de 180 entidades que están co-creando junto con nosotros, entre desarrolladores, compañías de tecnología, empresas de transporte, fondos de VC, bancos, instituciones educativas e inversores”, dijo Eduardo Bastitta, uno de los directores de +Colonia, ayer en una conferencia de prensa a la que asistió elDiarioAR. 

El empresario argentino es cofundador y CEO de Plaza Logística y los terrenos para el desarrollo pertenecen a su padre, Carlos Bastitta, que los compró hace 30 años. “La Ciudad va a tener distritos corporativos con el nombre de las compañías (que atraerán a los empleados de todo el mundo a vivir aquí), también tendrá distritos temáticos  y sectoriales. Algunos serán Distrito Gaming, Cripto y Ciencias de la Vida. Otros, serán distritos genéricos.  Es una gran urbanización”, agregó Bastitta. Indicó que, hasta el momento, tienen confirmadas a 20 empresas participantes, entre ellas CloudGaia, Endeavor, Autho, Humand, Agrotoken y TurismoCity.

Antes de iniciar las obras, +Colonia necesita los permisos de la Dirección Nacional de Calidad y Evaluación Ambiental (DINACEA) del Uruguay, que están en trámite. Por el lado local, la Junta Departamental de Colonia aprobó el Contrato Plan, un acuerdo público-privado, que define las especificaciones del proyecto, que según indicaron destinará el 50% a espacios verdes. El intendente de la localidad, Carlos Moreira, lo calificó como “una segunda ciudad”. “Esto hace posible que este viejo sueño de instalar una segunda ciudad se empiece a hacer realidad. Elaboramos un contrato plan que pasó por cuatro comisiones y fue aprobado por mayoría, no por unanimidad. Está de acuerdo a la legislación vigente”, indicó durante el lanzamiento. 

Ahora, realizan un pre comercialización del primer distrito y esperan la habilitación para iniciar las obras. El Distrito Génesis, tendrá 700 unidades de departamento, 5000 metros cuadrados de oficina y 5000 metros cuadrados de las unidades funcionales complementarias (locales comerciales, club, jardín de infantes y dos restaurantes). Los precios rondan entre 2000 y 3000 dólares el metro cuadrado. Las unidades más pequeñas serán de 30 metros cuadrados y tienen tickets de 69.000 dólares. También habrá de 3 y 4 ambientes.

“El proyecto está muy basado en la demanda, es el principal financiador. La preventa representa el 80% del financiamiento de cada una de las inversiones. Es un esquema conocido como fideicomiso al costo, estamos logrando unidades a costos muy accesibles por la tipología. Hay bancos de Uruguay que están haciendo esfuerzos enormes para que esos créditos puedan ser lo más accesibles posibles, vencer los umbrales típicos de calificación crediticia, prestarle a los más jóvenes, en el pozo. La clave de este proyecto es la accesibilidad”, agregó Bastitta. 

“Las obras van a demorar dos años, en 2024 vamos a tener las primeras obras completadas para que se empiecen a instalar los primeros ”+colonos’“, agregó el empresario en referencia a los habitantes del lugar. 

CDB/MG

“La transformación no para” es el lema con el que empapeló la ciudad de Buenos Aires su jefe de gobierno y aspirante presidencial, Horacio Rodríguez Larreta. Tampoco frena sino que avanza la venta de los codiciados terrenos que antes ocupaba el Tiro Federal y donde desde 2018 se viene proyectando el llamado Parque de la Innovación. Ya se vendieron por un valor total de US$ 235 millones unos 14 lotes de un total de 27.679 metros cuadrados del barrio de Núñez. Quedan por subastar 13 terrenos que ocupan 18.159 metros cuadrados. Entre los nueve compradores figuran GMRA, una empresa de comercialización de la fabricante de electrónica Mirgor -propiedad de los Caputo, incluido Nicolás, “Nicky”, amigo de Mauricio Macri- y el Fideicomiso Buenos Aires Landmark, de las familias Werthein, con inversiones en seguros, el campo, la televisión, el té y el gas, y Sielecki, con negocios farmacéuticos y petroquímicos.

El gobierno porteño defiende que el Parque de la Innovación será un “centro urbano que impulse la ciencia y la tecnología, la generación, atracción y desarrollo de la innovación, del conocimiento y del talento de la ciudad, así como la radicación de entidades que se dediquen, entre otras actividades, al emprendedurismo y servicios de asesoría para el ecosistema emprendedor”. Sólo puede radicarse allí locales de cultura, culto y recreación, centros educativos y de salud, laboratorios de análisis no industriales, espacios de trabajo colaborativo (coworking), centros de procesamiento de datos y tabulaciones, actividades de tecnologías de la información y las comunicaciones (TIC) y residencias de estudiantes.

Ya se vendieron por un valor total de US$ 235 millones unos 14 lotes de un total de 27.679 metros cuadrados del barrio de Núñez

En la oposición porteña advierten sobre un presunto negociado. El Instituto de Pensamiento y Políticas Públicas (Ipypp), que conduce Claudio Lozano, director del Banco Nación, publicó esta semana un informe de Jonatan Baldiviezo y María Eva Koutsovitis que advierte: “Los compradores de nuestras tierras públicas gozan de ventajas que nunca podrían haber encontrado en el mercado inmobiliario y en el ámbito privado. Compran los inmuebles en pesos y en cuotas. Un beneficio con el que no cuenta ninguna familia de la ciudad para acceder a la vivienda ya que debe pagar con dólar billete para comprar cualquier inmueble. Eso no es todo. La ciudad vende por debajo del precio de mercado las parcelas antes de finalizar la infraestructura. Es decir, el valor de las parcelas no tiene incorporada la plusvalía que generará la inversión estatal en la construcción de la infraestructura que será capturada por los nuevos propietarios”.

En el gobierno porteño responden al informe de Baldiviezo y Koutsovitis: “No es comparable la accesibilidad de las familias al mercado inmobiliario de una vivienda de uso familiar en los años señalados con lo que puedan formular otros actores que no sean familias y tengan otros destinos”. También explican que se cobran los inmuebles en pesos por la imposibilidad de comprar dólares en el contexto del cepo cambiario desde 2019 y señalan que la Agencia de Bienes del Estado (AABE) nacional está haciendo lo mismo. Por último, sostienen que el Parque de la Innovación tendrá los mismos espacios y servicios públicos que otros barrios de la ciudad y agregan: “La captura del mayor valor no se busca en la venta y reventa de inmuebles sino sobre el aporte que realizarán los actores que allí se inserten”.

Este marzo se remataron las últimas cuatro parcelas, de las 14 subastadas hasta ahora. Una de ellas fue ganada por GMRA, la compañía de los Caputo, que venció a otros cuatro oferentes al poner US$ 5,7 millones por 402 metros cuadrados de terreno, a razón de 14.179 por cada metro cuadrado, el valor más caro de los todos los remates por el momento. Otro predio de 402 m2 fue adquirido por El Nuevo Aromo, del desarrollador inmobiliario Isaac Kiperszmid, que abonó 5,3 millones (13.233 por m2). Los restantes dos fueron para la Corporación Global Constructora, de Julio Menayed, que aportó a la campaña de Cambiemos en 2017, y que ahora desembolsó 9,1 millones (10.587 por m2).

Las ventas comenzaron en 2018, con la de dos manzanas enteras a Landmark, de los Werthein y los Sielecki, por US$ 151,5 millones por 15.560 m2, a razón de 9.736 el m2. Después se retomaron las subastas en julio de 2020, en plena cuarentena, y continúan hasta ahora. Los demás ganadores fueron:

-El Instituto de Tecnología de Buenos Aires (ITBA), que preside Arturo Acevedo, también número uno de la siderúrgica Acindar, propiedad de la india ArcelorMittal. Pagó 8,2 millones por un lote de 1.687 m2 (4.917 por m2) y 16,6 millones por otro de 3.198 m2 (5.198 por m2) en 2021.

-ILVA, fabricante de materiales de la construcción de Francisco Zanon, abonó 2,9 millones por 388 m2 (7.474 el m2) el año pasado.

-Prevención ART y su controlante, la cooperativa Sancor Seguros, que desembolsaron, respectivamente, 7,5 millones por 778 m2 (9.711 el m2) en 2021 y 11,9 millones por 1.800 m2 (6.638 el m2) en 2020, más precisamente en agosto, durante el aislamiento obligatorio, con un valor significativamente menor.

-Universidad Torcuato Di Tella (UTDT), que preside Javier Ortiz Batalla, ex jefe del Banco Ciudad, puso 10 millones por 1.794 m2 (5.579 el m2) el año pasado.

-Angostura Inversiones, una empresa inmobiliaria de Villa La Angostura que pertenece a Gabriel Wagmeister, pagó 3,6 millones por 402 m2 (9.154 el m2) en 2021 y 3,1 millones por 402 m2 (7.831 el m2) en 2020, justo en julio, durante el confinamiento, también a una cotización bastante reducida.

Es decir, por ahora los Caputo han sido los que abonaron más caro el metro cuadrado. En cambio, el ITBA fue la universidad privada que accedió al precio más económico, mientras que entre las empresas la que menos gastó fue Sancor Seguros, que preside Alfredo Panella. Además de la venta de terrenos, la ciudad donó dos a las universidades de Buenos Aires (UBA) y Tecnológica Nacional (UTN). Dos tercios del parque corresponderán a espacios públicos (calles, plazas y espacios de interacción).

AR/CC

La primera reacción es pensar en el Casino Central y en el Hotel Provincial, esos dos edificios de ladrillo a la vista y techos de tejas azules que pensó Alejandro Bustillo para que protagonizaran la rambla marplatense y casi cualquier postal de la ciudad balnearia más importante de la Argentina. Y sin embargo, al pensar en el patrimonio arquitectónico y urbanístico de ese pedazo de tierra que se ganó un apodo como “La Perla del Atlántico”, hay un nombre que pasa más desapercibido: el del romano Alula Baldassarini.

Baldassarini fue agrimensor, ingeniero y, también, el inventor de un paisaje. Fue él el que impulsó el uso de la piedra que grisácea que reviste los frentes de miles de chalets marplatenses. Su uso, también en el interior de las casas, se generalizó tanto en la ciudad que el material se conoce popularmente como “piedra Mar del Plata”. En el frente de cientos de esos chalets, en barrios cercanos a la costa como Los Troncos, Stella Maris o La Perla, se reproduce un cartel: “Se vende”.

“El chalet marplatense es un producto de exportación. Es un diseño derivado de las grandes mansiones pintoresquistas llevadas a una escala doméstica, con un living, dos habitaciones y un lugar de paso que distribuya todo eso. Mar del Plata ha inspirado este tipo de construcciones en distintos lugares del país. Córdoba, Santa Fe y Buenos Aires son algunos de esos lugares”, describe Graciela Di Iorio, arquitecta y presidenta de la Asociación Amigos de la Casa sobre el Arroyo, un emblema arquitectónico de la ciudad.

“Si ves fotos aéreas de Mar del Plata, donde predominan estos chalets también predomina lo verde de sus parquecitos, a comparación con las zonas donde hay más edificios. Cuando hablamos de parquecitos, en un contexto en el que las ciudades se hormigonan cada vez más, hablamos de la calidad de vida de esa ciudad. Los chalets pueden ser patrimonio arquitectónico y también patrimonio ambiental. Entonces, ante tanta venta de estas casas, es un buen momento de pensar si no estamos en peligro de matar a la gallina de los huevos de oro, porque podemos estar destruyendo una singularidad de la ciudad y convirtiéndola en otra ciudad, igual a tantas otras, y también estamos disminuyendo la calidad de vida”, suma Di Iorio.

Guillermo Barrera encabeza la inmobiliaria Barrera Propiedades que abrió su padre hace sesenta años. Es una de las que vende casas en barrios como Los Troncos, Stella Maris y Chauvin. Según estima, un chalet de 150 metros cuadrados -y el lote- se vende a entre 220.000 y 250.000 dólares (blue, si se los cotiza en pesos).

“Lo que ocurre en esas zonas de la ciudad es que no hay lotes disponibles, entonces por un lado mucha gente compra casas viejas a las que costaría mucho actualizarles el diseño y las tiran abajo para construir de nuevo. También, en las zonas en las que está permitido, se compran casas para tirarlas abajo y construir un edificio de la altura que esté autorizada. Hay gente que compra y recicla el chalet, pero ahora mismo lo que más ocurre es que hay construcción, o de una casa nueva o de un edificio”, describe Barrera. “En los últimos años no registro grandes modificaciones a los códigos que determinan qué se puede construir en cada calle”, suma.

En esos barrios donde los chalets cada vez abundan menos cambió la composición de quiénes los habitan. “Hace veinte años el 80% de las casas pertenecían a gente de Buenos Aires, y el 20%, a marplatenses. Eso se revirtió y ahora mismo los marplatenses redescubrieron esas zonas para vivienda de todo el año, cuando antes pasabas y las casas estaban casi siempre cerradas, excepto en verano”, describe Barrera. Entre quienes le consultan para comprar una propiedad -a veces un chalet, a veces un departamento en el centro- predominan dos grupos: “Todos en algún momento de la vida quieren venir a vivir a Mar del Plata. Recibimos muchas consultas de personas que se están jubilando, o aún más mayores, y también de marplatenses que forman su familia y buscan un lugar en el que instalarse”, explica.

“Se aceleró el cambio del paisaje marplatense en los últimos años. De los 90 para acá, pero sobre todo en la última década, los chalets sobre la costa, que eran una postal de la ciudad, fueron quedando cada vez más encerrados entre edificios porque otros chalets eran demolidos para edificar. La costa es la fachada de la ciudad, pero ese mismo proceso ocurre también al interior del territorio en las zonas perimetrales de las arterias comerciales”, describe Lorena Sánchez, doctora en Arquitectura, investigadora del Conicet y especialista en historia urbana y preservación de patrimonio.

“El cambio de paisaje es multifactorial: vinieron generaciones que ya no pueden mantener esos chalets, y tampoco tenemos una protección extendida en la ciudad respecto de qué se puede construir o no construir en áreas de valor. Los bienes que se protegen se determinan de forma individual, casa por casa, y no en términos de proteger una zona”, suma Sánchez. En Mar del Plata existe el Código de Ordenamiento Territorial que, entre otras cosas, delimita hasta qué altura se puede construir en cada zona. “Se actualiza todo el tiempo, está como emparchado”, explica la investigadora del Conicet.

Según Sánchez, “es poca la gente que gestiona la protección patrimonial a través del municipio, porque el rédito que genera la venta de un chalet que ya está enmarcado entre dos torres es tan alto que resulta mucho más tentador que un salvataje cultural”.

Jorge Luis González es secretario de Obras y Planeamiento Urbano del Municipio de General Pueyrredón, del que Mar del Plata es epicentro. “En zonas como Los Troncos, Chauvin o Stella Maris predominan las arterias en las que se puede construir una o dos viviendas por lote y de planta baja o hasta de un piso más. En la zona más cercana a calles comerciales eso puede crecer hasta los cuatro o cinco pisos”, describe el funcionario.

“Intentamos preservar el chalet marplatense. En octubre de 2020 se mandó un proyecto al Concejo Deliberante que buscaba incentivar la construcción. Fue aprobado en mayo de 2021 y se hicieron correcciones muy chiquitas respecto de alturas para construir. Pasamos, en alguna zona, de permitir edificios de planta baja y tres pisos a planta baja de cuatro o cinco, no hubo mayores correcciones”, destaca. Consultado sobre la superficie de la ciudad que sufrió algún cambio de ese tipo, responde: “Mar del Plata tiene 8.800 manzanas de ejido urbano, se habrá corregido el 1%. Las ciudades se mueven, crecen, van apareciendo otros usos del territorio y da más certidumbre a los desarrolladores que quieran venir tener actualizado el código según esas necesidades”.

“Mar del Plata siempre fue una ciudad muy cambiante. Alcanza pensar que sólo en sus primeros 50 años de existencia las ramblas cambiaron 5 veces, y que en los 70 fue el lugar donde más metros cuadrados se construían en el mundo. Siempre es momento para mirar la ciudad y pensar qué hay que hacer para preservar valores. No congelando la ciudad, que es un organismo vivo, pero sí preservando su singularidad. No creo que todo lo antiguo se pueda y deba conservar, pero sí creo que se debe pensar en cómo cuidar aquello que habla de nosotros. Sería una pena perder las zonas homogéneas de chalets”, explica Di Iorio.

Si bien Mar del Plata cuenta con un Código de Ordenamiento Territorial, existen los “casos de excepción”. “En la costa se puede construir entre siete y ocho pisos, pero después pueden aparecer casos particulares, por la superficie de terreno que tienen o por una ordenanza que les permita pedir la excepción. El Ejecutivo opina sobre ese pedido de excepción y el Concejo aprueba o no”, describe. 

Ante la consulta sobre cuántos trámites de excepción se piden en promedio por año, responde: “No tengo el dato a mano. Destacables serán tres o cuatro”. Dos ejemplos de excepciones: el arquitecto César Pelli diseñó un grupo de tres edificios que superan los veinte pisos de altura. Sobre lo que era el chalet costero de Mariano Mores se construye una torre de planta baja y 21 pisos. Desde la playa, esos edificios se interponen entre el atardecer y quienes estén en la arena.

“El chalet no va a cambiar, se va a preservar. Ya no quedan chalets en la costa, y en zonas como Los Troncos o Stella Maris no hay demanda de los desarrolladores”, asegura el funcionario municipal.

“El problema es que muchas veces no se valoran justamente los valores de algún paisaje urbano. Los chalets estilo Mar del Plata suman un valor ambiental, paisajístico, patrimonial, si se tiene en cuenta lo nobles que son los materiales con los que están construidos. Mar del Plata es un destino de sol y playa pero también tiene una imagen cultural y constructiva dada por esos chalets. Esta es una ciudad muy mutante, que cambia mucho, y esos chalets son una identidad de la que agarrarse”, define Sánchez.

JR

“Ojo que esto es barrio privado, ¿eh?”, tiró un conductor de una moto náutica cuando decenas de kayaks avanzaban ayer por el canal Villanueva, en Tigre, en su recorrida de ocho días desde Rosario para llegar esta tarde a la plaza del Congreso para protestar por los ocho años de demoras en la aprobación de una ley que proteja los humedales. Las motos de agua suelen ser el azote de los remadores en el Delta, pero esta vez su conductor era quien temía que la caravana se internara efectivamente en uno de los barrios privados que le ganaron tierra a los pantanos. Pero a los militantes de la Multisectorial de Humedales ni se les pasaba eso por la cabeza: su intención es que se apruebe una ley que elabore un inventario para conservarlos y se destine presupuesto para mantenerlos frente al avance de los negocios agrícolas, ganaderos e inmobiliarios que los acechan.

“Los humedales son grandes reguladores ambientales, filtran el agua, contienen una gran diversidad biológica y es allí donde viven muchas personas”, comenta Fabián Lugones, programador informático de 29 años que se unió este año a la Multisectorial después de que en 2020 su casa como la de todos los rosarinos se llenara de humo por las quemas de campos del otro lado del río Paraná, en la provincia de Entre Ríos. “También corrieron peligro las casas de isleños”, recuerda. Los humedales, que ocupan el 20% del territorio argentino, sirven para regular las inundaciones y las sequías, como la que ahora sufre el Paraná, y proveen de alimentos y agua a animales y personas, pero enfrentan desde los incendios intencionales hasta la construcción de barrios cerrados. “Los fines de estas quemas son limpiar la zona para que sea rentable ya sea con fines agroganaderos o inmobiliarios. Se quiere sacar provecho a estas tierras, entre comillas, improductivas”, añade Fabián, que remó desde Rosario hasta Zárate, donde una tendinitis en la mano lo obligó a dejar el bote y a seguir con el equipo de apoyo por tierra. 

Eran las 7.30 de la mañana de ayer y Fabián despedía a sus compañeros de travesía en el barrial de la costa del Club de Remo y Náutica de Escobar. Allí habían acampado antes de su penúltimo día de travesía. Unos 20 botes completaron todo el trayecto de Rosario a Buenos Aires, pero otros 60 se fueron sumando en diversas etapas del derrotero por el Paraná y en el Delta, por el arroyo Correntino, el río Luján y el de la Plata. Antes de partir, una entrada en calor entre bromas, como cuando uno de ellos propuso saltar como los “oligarcas” y todos imitaron a los gorilas golpeándose el pecho. A pocos kilómetros de allí se ponían en marcha grúas, camiones y autos que trabajan en la construcción del country El Naudir o en la segunda ciudad pueblo de Consultatio (la empresa de Eduardo Costantini), Puertos, un nuevo Nordelta como el de Tigre pero en Escobar. 

Constanza Scelfo, docente de arte de 41 años, es otra rosarina que se sumó a la Multisectorial de Humedales a partir de la humareda de 2020. Participó del equipo de apoyo a los kayakistas, entre los que había desde jóvenes hasta canosos que sorprendían por su jovialidad. Constanza recuerda el “olor a muerte de flora y fauna” que entraba el año pasado en su casa y destaca que la travesía les sirvió para conocer las distintas realidades que se sufren a la largo del litoral, pasando por San Nicolás, Ramallo, San Pedro, Zárate, Campana y el Delta. En algunos lugares los esperaban cientos de militantes. En otros menos de diez. “Ya se prendió fuego un quinto de los humedales del país”, advierte Constanza.

Una de las kayakistas iba pregonando a los gritos mientras llevaba la pala a un costado y otro del bote, abriéndose camino entre ríos de Tigre cercados por una vegetación frondosa pero en peligro: “Para que dejen de quemar, para que dejen de tirar glifosato, para que dejen de tirar aceite de motor. Hace siete días que remamos el río porque venimos a manifestar con preocupación que necesitamos urgente leyes que amparen este territorio. Hemos navegado hasta el cansancio por una ley de humedales”. “¡Ley de humedales, ya!”, respondían y repetían sus compañeros, que también notaron la contaminación del agua vertida por industrias a lo largo del Paraná.

Desde 2013 que se presentan en el Congreso proyectos para proteger estos pantanos, pero han ido perdiendo estado parlamentario. En 2020, ante las quemas que tanto conmovieron a Rosario, diputados del oficialismo, de Juntos por el Cambio y de Consenso Federal, entre otros bloques, unificaron posturas y lograron aprobar un proyecto en la Comisión de Recursos Naturales y Conservación del Ambiente, pero está trabado en otras comisiones. Se resisten legisladores del Frente de Todos y de la principal coalición opositora. Los apoyos y los rechazos son transversales. 

La diputada radical entrerriana Gabriela Lena, una de las impulsoras del proyecto, lo explica: “En la Comisión de Agricultura se mueven a veces otros intereses que tienen que ver con las prácticas agropecuarias que quizás no son cuidadas o que tienen miedo de avanzar con estos temas por que se pueda perjudicar nuestra actividad agropecuaria. En Entre Ríos vivimos del campo, pero nuestra economía tiene que ser cuidadosa con el ambiente”. Lena advierte también contra la extracción de arena para Vaca Muerta. Su colega Hernán Pérez Araujo, del Frente de Todos en La Pampa, apunta directo: “El extractivismo, la deforestación y los desarrollos inmobiliarios son los lobbies que están obstruyendo”. También advierte que la destrucción de humedales de las últimas décadas ahonda los impactos actuales del cambio climático, que torna más graves las habituales inundaciones y sequías. 

AR

En tiempos de enfrentamiento político en la ciudad, hay algo en lo que el oficialismo y la oposición coinciden: el microcentro porteño enfrenta una crisis existencial. Tras más de un año de pandemia, persianas bajas, oficinas vacías y bares agonizantes son las postales del área de negocios. La sensación que flota en el aire es que algo hay que hacer.

Con apenas días de diferencia, el gobierno de Horacio Rodríguez Larreta y el Frente de Todos (FdT) anunciaron planes para convertir esta zona -ahora casi sin oficinistas, turistas ni eventos culturales- en un área más residencial que regrese algo de vitalidad a lugares icónicos como el Bajo porteño, la calle Florida, los alrededores de Plaza de Mayo y la zona de Tribunales.

“La idea es revitalizar el área central y una de las medidas para lograrlo es reconvertir las oficinas en viviendas”, explicó a elDiarioAR Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad. “Estas acciones van a estar acompañadas por otras medidas, como sumar actividades culturales, recreativas, gastronómicas e impulsar la calidad de los espacios verdes de la zona.”

Las cifras que maneja el gobierno porteño son elocuentes: en el barrio de San Nicolás, los niveles de circulación se desplomaron un 63% comparado con los tiempos pre-Covid, cifra que asciende al 70% en Monserrat y al 80% en Retiro. Las caídas en los niveles de facturación en comercios son igual de dramáticos, con descensos interanuales que van del 9% (Monserrat) al 20% (Retiro), según un informe reciente del Ministerio de Desarrollo Productivo de la Nación.

En la Secretaría de Desarrollo Urbano avanzan tímidamente con mesas de trabajo de las que participan desarrolladores, arquitectos, comerciantes, hoteleros y gastronómicos. De a poco toma fuerza el proyecto de un “microcentro flexible” con diversos perfiles de usuarios y mayor mixtura de usos en los 647 edificios de oficinas del área central de Buenos Aires. La pregunta es cómo lograrlo.

Fecoba, la federación que aglutina a los pequeños comercios y las pymes porteñas, había pedido que las autoridades permitan que los edificios de la Comuna 1 puedan transformarse en viviendas dentro de un “distrito joven”. Incluso propuso rezonificar las áreas peatonales para que los futuros habitantes del barrio puedan llegar con el auto hasta sus hogares, algo que iría en contra de más de una década de políticas de peatonalización del microcentro, una de las banderas urbanas más visibles de la actual gestión. Conciliar las diferentes miradas no es fácil. “En las reuniones tenemos desde una asociación tipo ‘amigos del libro’ hasta la gente de los bares notables, o los que para revivir el área quieren armar un festival en plena segunda ola”, apunta una de las personas del gobierno que estuvo en los encuentros.

Mientras tanto, el mercado se mueve. En diálogo con elDiarioAR, Pablo Gaytan, uno de los dueños de Corralón Ciudadela, dice que la reconversión de oficinas en departamentos para vivienda ya comenzó.

“Por ahora no son edificios enteros, sino más bien particulares que no están pudiendo alquilar su oficina. Quizás un abogado o un contador que llaman y me dicen ‘tengo esto acá que está muerto, inventemos algo’”, explica.

Gaytan cuenta que en las últimas semanas su corralón recibió encargos para reconvertir oficinas pequeñas en Tacuarí, Reconquista y Sarmiento, en pleno microcentro. “Es una lavadita de cara, a veces con divisiones de durlock. Por ahora no estamos transformando oficinas de 500 metros cuadrados en viviendas.” Este nivel modesto de intervenciones los coloca a salvo de las restricciones en el rubro de la construcción anunciados el viernes por Larreta, que afectan solo a las obras de más de 2.500 m2.

Fondo de reconversión y alquileres para la clase media

Desde el Frente de Todos (FdT), el legislador Manuel Socías lanzó su propia campaña para revitalizar el microcentro, que busca unir el interés de los propietarios de los inmuebles vacantes con aquellos sectores que están con dificultades para alquilar. Concretamente, Socías propone crear un fondo para la conversión de edificios de oficinas en viviendas para inquilinos de clase media a través de un instrumento similar al Fondo de Garantías Argentino (FoGar) que el gobierno de Alberto Fernández lanzó a las pocas semanas de declarada la pandemia.

“Cuando la suerte queda librada al mercado, el mercado produce viviendas para un sector de lujo que no las necesita”, explicó Socías a elDiarioAR. “Estamos convencidos de que el problema habitacional se resuelve desde la oferta y la actual situación es una oportunidad única para generar un shock de vivienda”.

De prosperar la iniciativa, los propietarios podrán sacar créditos a tasa negativa para encarar readecuaciones y convertir sus oficinas en viviendas de alquiler para sectores medios. El valor de estos alquileres deberá respetar ciertos parámetros (no superar un determinado porcentaje del ingreso medio de los trabajadores registrados de la Ciudad), pero a su vez la cuota del crédito subsidiado para los titulares de los inmuebles no podrá superar un cierto porcentaje del flujo de lo que reciben en concepto de alquiler.

“No es un programa compulsivo: participar o no será una decisión del propietario. Pero es una verdadera oportunidad si uno considera que la alternativa es tener la oficina abandonada”, cerró el legislador.

FP

La compraventa de inmuebles en la ciudad de Buenos Aires sufrió en 2020 un desplome de casi el 44% y registró el volumen más bajo de operaciones desde el inicio de la serie, en 1998. Así se refleja en un informe publicado este lunes por el Colegio de Escribanos de la Ciudad, en el que se detalla que se realizaron 18.756 escrituras en el año, 43,9% menos que en 2019 (cuando fueron 33.411), cuando también el rojo en los números se había destacado. 

“Cerramos un año que rompió todos los récords de caídas en las compraventas y las 33.000 operaciones de 2019 quedaron mucho más arriba de las 18.000 totales de este año”, resumió Carlos Allende, presidente de la entidad. Se trata de un descenso en comparación con un año, 2019, en el que el registró había marcado un desplome de 60% contra 2018, como consecuencia de la devaluación abrupta, la restricción de acceso a dólares y la interrumpción casi total del crédito en el último año del Gobierno de Mauricio Macri. 

En diciembre, por otra parte, se registraron 3.065 operaciones de compraventa, una caída de 6,1% contra diciembre de 2019, pero una mejora del 22% respecto del mes anterior. Si se mira todo el 2020 se advierte que la baja más profunda se registró en abril, apenas iniciada la pandemia, y desde entonces las operaciones comenzaron a recuperarse, sin alcanzar todavía los niveles previos a la crisis. 

El monto medio de las escrituras de diciembre fue de US$84.850, lo que representa una baja de 14,2% contra el mismo período del año anterior. 

Por otro lado, en el último mes de 2020 hubo sólo 125 escrituras formalizadas con hipoteca bancaria, lo que representa una caída de 51,5% interanual. El informe agregó que el total de 2020 marcó una baja de escrituras con crédito del 64%.  “Las poco más de mil operaciones con crédito en todo el año reflejan que la hipoteca activa al mercado inmobiliario y que es una necesidad reconstruir estas herramientas de la economía”, sostuvo Allende. “Esperamos y trabajamos para que 2021 sea mejor”, se ilusionó.

DT