Esta semana se abrió la inscripción a la audiencia pública donde se discutirá el destino de los terrenos de la ex Ciudad Deportiva de Boca. La propuesta oficial, rubricada en un convenio con la empresa IRSA, propone usos comerciales y residenciales hasta ahora vedados en Costanera Sur a cambio de la cesión de una parte del predio para la generación de espacios verdes.

Se trata de un nuevo modelo de colaboración público-privada llevado adelante por la administración de Horacio Rodríguez Larreta, que en diciembre cumplirá seis años al frente del gobierno porteño tras ocho años de mandato de Mauricio Macri, su antecesor del mismo partido.

A menudo, el debate en torno a estas y otras cuestiones urbanas queda atrapado entre un aceitado aparato de comunicación que difunde las bondades de una Buenos Aires cada vez más “verde” y “sustentable” y, por otro lado, voces que denuncian la “inmobiliaria Larreta”, la destrucción del patrimonio y hasta un “ecocidio urbano”. ¿Cuál es el verdadero modelo de ciudad que propone el frente que gobierna la ciudad desde hace más de 13 años?

El debate en torno a estas y otras cuestiones urbanas queda atrapado entre un aceitado aparato de comunicación que difunde las bondades de una Buenos Aires cada vez más “verde” y “sustentable” y, por otro lado, voces que denuncian la “inmobiliaria Larreta”

“El modelo es el de la antropología urbana, una mirada del objeto -la ciudad- desde el sujeto -las personas-. Nuestro foco está puesto en el aumento cuantitativo y cualitativo de la infraestructura pública”, dice el secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad, Álvaro García Resta, en una respuesta breve que llega por WhatsApp en medio del cierre de campaña.

“Mixtura de usos” y “llevar ciudad” son otras palabras clave que el funcionario usa a la hora de defender cambios de uso del suelo, subastas de terrenos públicos, o una combinación de ambas.

En diálogo con elDiarioAR, tres especialistas de diferentes orígenes y orientaciones se preguntan hacia dónde van las políticas urbanas de la actual administración.

Para quién se construye

María Eugenia Goicoechea es la coordinadora de Indicadores Urbanos del Observatorio Urbano Local – Buenos Aires Metropolitana (OUL-BAM). Investigadora del Conicet, estudia desde hace años la desigualdad socio-territorial entre el norte y el sur de la ciudad y cree que el macrismo-larretismo no ofrece un cambio radical de sentido con respecto a gestiones previas a 2007.

“Se trata de un modelo de desarrollo urbano basado en el fomento a la constructividad y la edificación, algo que no inauguran ellos”, explica Goicoechea. “Hay un intento por fomentar el desarrollo de las zonas degradadas pero con un sentido de revalorización, fiscalista y con una excesiva confianza en el desarrollo inmobiliario. El privado aparece como el actor clave para promover ese desarrollo”.

La novedad, dice la investigadora, viene dada por “una exacerbación de esta tendencia previa” durante las gestiones de Macri y de Rodríguez Larreta, con una serie de iniciativas que apuntan a una mayor desregulación del mercado “que termina por disociar el mercado inmobiliario de las necesidades reales de la población”.

Primer apunte para mejorar el debate: la pregunta no es si se construye o no sino para quién se construye.

“Si uno mira los permisos de obra residencial emitidos en los últimos diez o quince años, casi todo lo que aparece son edificios multivivienda con destino suntuoso o monoambientes chiquitos destinados al mercado de alquiler”, dice Goicoechea. ¿Quiénes adquieren estos nuevos departamentos si la población de Buenos Aires no pasa de los tres millones de habitantes desde el censo de 1947?

Un dato ilustra este desfase: en el último tiempo, el mayor crecimiento poblacional se dio en las comunas 1, 7 y 8, en el sur de la ciudad, mientras que el grueso de las nuevas construcciones tuvo lugar en barrios del norte como Palermo y Villa Urquiza, donde la población no aumentó. Poco ayuda que el crédito hipotecario lleve años virtualmente paralizado -más allá de una pequeña ventana de oportunidad de corta duración con los créditos UVA-, algo más vinculado a los vaivenes macroeconómicos del país y difícilmente achacable a la gestión porteña. Aunque tal vez precisamente por ello el Estado local esté llamado a cumplir otro rol.

“Una consecuencia directa de dejar el desarrollo urbano en manos del mercado es que terminás facilitando negocios para sectores de altos recursos o para un mercado no ajustado a las necesidades de uso, donde amplios sectores de la clase media quedan por fuera del acceso al suelo”, dice el arquitecto y urbanista Marcelo Corti, que lleva dos décadas al frente de la revista digital Café de las ciudades.

Por qué se subasta

Corti se muestra crítico con el corrimiento del gobierno local de su rol de planificador. “Lo que ha habido en estos últimos años es una vocación por ceñir buena parte del desarrollo urbano a un modelo de cooperación público-privada”, sostiene, y cita el acelerado proceso de desafectación de terrenos públicos en territorio porteño. Según legisladores de la oposición, el número de terrenos subastados a partir del primer mandato de Macri alcanza las 472 hectáreas: el equivalente a 630 canchas de River.

La tendencia se aceleró en el período 2015-2019, con Macri ya en el Sillón de Rivadavia y Larreta en la sede de Uspallata. “El Estado se sigue desprendiendo de terrenos. Los desarrolladores están a la caza de las oportunidades y más en un mercado porteño con escasa tierra disponible”. El texto no proviene de un panfleto del Frente de Izquierda: es el comienzo de un artículo de septiembre de 2017 de La Nación Propiedades.

Dos años más tarde, tras su derrota en primera vuelta y a semanas de dejar el poder, Macri le cedió a la Ciudad otros 31 inmuebles, incluyendo cuarteles, comisarías, playas judiciales y hasta un instituto de menores (en marzo de 2021, la Justicia porteña frenó la venta de ocho de esos terrenos).

“El exceso de venta de tierra pública no es solamente cuestionable desde un punto de vista de planificación urbana sino también en función de una defensa de los bienes de la Ciudad, incluso si en lo único que se piensa es en la valorización del suelo urbano. Cualquier loteador sabe que no puede lanzar todas sus propiedades al mismo tiempo”, explica Corti.

El autor de Diez principios para ciudades que funcionen reconoce en la gestión porteña “alguna intervención más o menos inteligente” como el Distrito Tecnológico de Parque Patricios o el proyecto Donado-Holmberg, que recuperó y revitalizó un sector de la traza de la ex AU3. Pero cree que sigue fallando la idea de un Estado que maneje y gestione de manera inteligente el desarrollo urbano de la capital. “En el mejor de los casos lo que tenemos es una agencia inmobiliaria de carácter público, donde el Estado aparece como un mero facilitador de negocios privados y no el conductor del desarrollo”, dice. “No digo que sea una falencia exclusiva de este gobierno. Es una falencia histórica de la Ciudad, incluso desde antes de la autonomía”.

A lo largo de los últimos años, la postal fue siempre la misma: el oficialismo aprobando en soledad la desafectación de terrenos públicos. Se impone la mayoría propia y los dictámenes alternativos duermen el sueño de los justos mientras las voces críticas esgrimen consignas contra “la escribanía de Larreta” (ver recuadro).

Por qué no se cuida el ambiente

Cynthia Goytía dirige el Centro de Investigación en Política Urbana y Vivienda (CIPUV) de la Universidad Torcuato Di Tella. Consultada por la orientación del desarrollo urbano de la actual administración, elige cuidadosamente sus palabras. “Sin dudas contribuiría a las políticas urbanas de la Ciudad abordar con mayor profundidad los desafíos que se vislumbran para el futuro de las ciudades”, sostiene.

En cuanto al detalle de estos desafíos, la economista cree que se debe avanzar “con experiencias piloto en algunos temas, desde los ambientales y de adaptación energética de las construcciones a los de vivienda asequible”, en un contexto donde las políticas en torno a la construcción de viviendas para alquiler, como las implementadas en ciudades de Chile o en Uruguay, brillan por su ausencia.

En paralelo, Goytía pide hacer “una correcta evaluación del impacto que se busca generar, no solo en términos económicos, sino socioambientales, con las grandes intervenciones”. Un reclamo que reaparece en los debates que se dieron, tanto en Costanera Norte como en Costanera Sur, en torno al posible impacto ambiental de los proyectos propuestos y de la falta de detalles en torno a la sostenibilidad de los emprendimientos.

FP/CB

“El plan de las dos torres fue de mi socio, que en paz descanse, su cerebro tan lleno de ideas brillantes”, rememora el Señor Tamerlan, a propósito de su mega-proyecto inmobiliario al sur de la Reserva Ecológica. El villano de la novela Las Islas, de Carlos Gamerro, tenía entre manos una mega urbanización de Costanera Sur. La ficción parece haberse hecho realidad: con los votos en soledad del oficialismo porteño, la semana pasada se habilitó una vez más la posibilidad de construir en un gran espacio verde, de los que no sobran, un proyecto inmobiliario al estilo Puerto Madero.

Esto es una muestra de la mirada que tiene el gobierno local sobre la ciudad que debemos tener en 20 años. Buenos Aires es una ciudad que tiene todo para ser distinta, pero en la ciudad es difícil ser, estar. Cuesta tener tu espacio privado, tu vivienda, sea alquilando o comprando. Cuesta trasladarse y cuesta disfrutar del espacio público. En la ciudad necesitamos la creación de espacios verdes: la Organización Mundial de la Salud (OMS) recomienda entre 10 y 15 metros cuadrados de espacios verdes por habitante, y actualmente sólo hay 5.

Seguramente se dirá que el proyecto justamente habilita un gran parque público. Lo que no se está contando es que esa es solo una pequeña limosna que se nos dará a los porteños a cambio de un magnífico proyecto de inversión. Gracias a una extensa investigación de Fernando Bercovich, se puede rastrear la historia de este predio, que incluye a un excéntrico presidente de Boca Juniors, dos grupos empresarios y 60 años de vida política de la ciudad. Para no ahondar en datos, mediante sucesivas concesiones de los diferentes gobiernos se pasó de un proyecto que incluía una villa olímpica, estadios y parques públicos al mencionado proyecto premium y una valorización de la tierra de 20 a 1.600 millones de dólares. Cabe recordar que esta valorización queda en manos privadas a partir de decisiones públicas.

Además, es necesario que nos cuestionemos cuál es el sentido de ceder una porción tan importante de ese gran espacio a un destino habitacional. La realidad indica que estos proyectos terminan funcionando como una reserva de valor financiero, ya que una gran parte de esas viviendas nunca se ocupan. En una ciudad que tiene la misma población que en 1947, el 25% de las viviendas se encuentran deshabitadas. Mientras esta ociosidad crece, la mitad de los porteños aún no contamos, a veces ni podemos soñar, con el proyecto de la casa propia. Un ejemplo más de un Estado ineficiente y sin una mirada estratégica que articule derechos y prosperidad.

Los porteños tenemos muy en claro que nos hacen falta más espacios verdes, pero los grandes bloques de la política no responden a ello. En este caso, el proyecto fue aprobado por legisladores del PRO, radicales y de la Coalición Cívica y socialistas. Resulta urgente que los legisladores socialistas revean la posición para la segunda votación que necesita el proyecto. Justamente es el Partido Socialista el que demostró que se puede articular un proyecto político que garantice el goce del espacio público: basta ir a Rosario para poder entender lo que significa una ciudad que está de cara, y no de espaldas, al río; que ha instalado parques, espacios de recreación, movida cultural y polos gastronómicos. No se trata de conceptos abstractos ni de una visión naif reacia a la inversión privada: es posible vivir mejor. 

Pero el problema político es más extenso: la falta de voluntad en los grandes bloques parlamentarios de la ciudad para avanzar en un sentido más promisorio alcanza también a la gran mayoría del Frente de Todos, que acompañó proyectos de similares características y ha actuado como contraparte desde los organismos nacionales que conduce, como en los casos del Paseo de la Infanta en Palermo o en el Playón de Colegiales.

El Gobierno de la Ciudad no se puede hacer el distraído, tras la excusa de que se trata de un predio que ya está en manos privadas: el ordenamiento de la Ciudad es una potestad del Estado e incluye discutir los destinos de la tierra tanto pública y privada. En definitiva, se trata de construir proyectos urbanos que articulen al sector privado con la necesidad de los comunes: vivir en una ciudad donde sea posible acceder al espacio privado y disfrutar del espacio público. 

MD

La Legislatura porteña dio este jueves media sanción al convenio urbanístico entre el Grupo IRSA y el Gobierno de Horacio Rodríguez Larreta para autorizar la construcción de edificios de hasta 45 pisos en la ex Ciudad Deportiva de Boca, un predio de 71 hectáreas ubicado en la Costanera Sur.

Con 37 votos a favor y 20 en contra, el oficialismo porteño logró una primera sanción para el acuerdo con IRSA para levantar la urbanización promovida por la empresa como “Costa Urbana”, que ahora deberá ser debatido por la ciudadanía en una audiencia pública.

Sobre el proyecto, desde el Frente de Todos, principal bloque opositor en la Legislatura, el diputado Javier Andrade advirtió: “Con este mega emprendimiento, Larreta consolida su modelo urbano: una ciudad que garantiza los espacios verdes y el acceso al río a las minorías privilegiadas, y donde la vivienda es utilizada como negocio y reserva de valor por unos pocos”.

Desde el bloque oficialista Vamos Juntos (VJ), en cambio, el diputado Daniel Del Sol dijo que este convenio urbanístico es parte de un “plan de desarrollo urbano y sustentable cuyo objetivo es desarrollar el área sur de la ciudad, crear espacio público de calidad, incrementar los espacios verdes de acceso libre y gratuito y generar fondos para enfrentar la crisis generada por la pandemia”.

El convenio incluye cambios al tipo de uso del suelo del predio que, en la actualidad, solo tiene autorización para actividades deportivas, y habilita la construcción de edificios que tengan como máximo los 145 metros de altura.

A cambio, IRSA se compromete a ceder el 67 por ciento del predio para que sea un parque público y a hacerse cargo de su mantenimiento por 10 años.

Con información de agencias.

IG

Organizaciones ambientales y políticas presentaron un proyecto en la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires para “declarar de utilidad pública y sujeta a expropiación” la parcela costera de 70 hectáreas conocida como Ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors, donde sus propietarios, el grupo IRSA, buscan construir una urbanización con edificios de hasta 45 pisos.

Entre las organizaciones que presentaron el proyecto se encuentran el Observatorio del Derecho a la Ciudad (ODC), la Cátedra Libre de Ingeniería Comunitaria de la Universidad de Buenos Aires (CLIC), el Instituto de Pensamiento y Políticas Públicas (IPyPP), la Defensoría de los Laburantes y la Central de los Trabajadores de la Argentina - Autónoma (CTAA) de la región Capital.

La iniciativa ingresó este martes a la Legislatura y, en ella, sus autores argumentaron que la parcela del Grupo IRSA se ve afectada por el artículo 1.974 del Código Civil y Comercial de la Nación, el cual establece que “el dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de quince metros de ancho en toda la extensión del curso, en la que no puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad”.

Es que el predio se encuentra en la Costanera del Río de la Plata, al sur de la Reserva Ecológica existente, al lado del barrio popular Rodrigo Bueno y frente a la urbanización de lujo Puerto Madero.

En este sentido, las organizaciones también citaron dos artículos de la Constitución porteña: el número 8, el cual dispone que los “espacios que forman parte del contorno ribereño son públicos y de libre acceso y circulación”, y el número 27, que establece la “protección e incremento de los espacios públicos de acceso libre y gratuito, en particular la recuperación de las áreas costeras, y garantiza su uso común”.

En base a estas y otras normas, las organizaciones pidieron que se declare la “nulidad de todo convenio urbanístico que habilite la construcción privada sobre la parcela y la destrucción del actual humedal”.

Así, buscan frenar un convenio entre el Grupo IRSA y el Gobierno porteño que actualmente tramita en la Legislatura local para cambiar las normas urbanísticas del predio, habilitado hasta el momento solo para actividades deportivas, y habilitar allí un conjunto de edificios que con formarían la urbanización promovida como “Costa Urbana”.

El tratamiento legislativo de ese acuerdo se encuentra suspendido, ya que una resolución de la justicia porteña en primera instancia determinó, haciendo lugar a una acción de amparo presentada por el ODC y otras organizaciones, que primero debe hacerse un estudio de impacto ambiental.

Ante este conflicto judicial, el bloque oficialista en la Legislatura (Vamos Juntos) decidió “reservar el expediente en secretaría” a la espera de mejores condiciones para su tratamiento.

Por el otro lado, el proyecto para crear una reserva ecológica en el predio, cuenta con la adhesión de casi 200 organizaciones de la Ciudad, entre las que se encuentran Eco House Global, Fundación Rumbos, Mesa de Mujeres del Barrio Rodrigo Bueno, Partido Humanista CABA, Partido Solidario, Partido Verde Argentina, Sindicato Argentino de Docentes privados (Sadop), Unión de Trabajadores de la Educación (UTE-Ctera), Vecinos Autoconvocados de Barrio Olímpico y Vecinos Contra Mega Estadio Arena Villa Crespo.

Además, adhirieron de manera individual más de 2.000 ciudadanas y ciudadanos porteños.

Con información de agencia Télam.

IG