El 44% de los alquileres que se ofrecen en la Ciudad de Buenos Aires son de uso temporal, lo que agrava la situación de aquellos inquilinos que buscan locaciones de más largo plazo. Así lo reveló un informe privado de Zonaprop que indicó que en diciembre, el 44% de la oferta total de inmuebles en alquiler (tradicional y temporal) pertenece a alquileres temporales.

Por otra parte, el relevamiento indicó que el 40% de la oferta total de inmuebles temporarios se concentra en la Ciudad, mientras que el 25% está en el Conurbano Norte y el 22% en la Costa Atlántica. El trabajo indicó que el ratio de demanda sobre oferta para avisos de alquiler tradicional es ampliamente mayor a la de alquiler temporal: 18,62% contra 2,39%, respectivamente.

En cuanto al ranking de precios, Puerto Madero es el barrio con mayor valor diario. Un departamento de dos ambientes tiene un valor de entre US$120 y US$135 por día, mientras que uno de las mismas características en Almagro ronda entre los US$30 y US$40 por día.

En Recoleta o Palermo un departamento de tres ambientes cuesta hasta US$70 por día, mientras que un monoambiente en Belgrano cuesta hasta US$75 diarios.

En cuanto a las opciones más económicas, Parque Chas presenta departamentos desde US$330 mensuales, mientras que un dos ambientes en Villa Rita vale US$370 mensuales. Los de tres y cuatro ambientes más accesibles se encuentran en Boedo (U$S620 dólares por mes), Balvanera (U$S750 por mes) y Once (US$750 por mes).

Por último, los inmuebles de hasta seis ambientes se encuentran en Barrio Norte (US$2.390 mensuales) y Palermo (U$S4.260 mensuales). El año pasado fue el de mayor porcentaje en avisos publicados en dólares, precisó el trabajo.

MM

Con información de la agencia NA.

Nueve de cada diez inquilinos que habitan en viviendas situadas en villas y asentamientos ubicados en barrios populares del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) se encuentran debajo de la línea de pobreza y casi la mitad, en la indigencia, pese a que la gran mayoría de quienes son el sostén económico del hogar tiene empleo, son auxiliados con planes sociales o reciben ayuda alimentaria.

En ese contexto social, el 30% de los hogares inquilinos localizados en un territorio que agrupa a la Ciudad de Buenos Aires y a 40 municipios de la provincia de Buenos Aires, donde se concentra el 35% de la población argentina, destina más del 50% de sus ingresos al pago del alquiler y el 43% tuvo que endeudarse con amigos, familiares, entidades financieras o prestamistas particulares, a una muy alta tasa de interés, para abonar el valor mensual de la vivienda.

En los barrios populares del AMBA, en tanto, el 75% de los hogares inquilinos no tiene un plazo establecido de duración del alquiler y solo el 11% posee un acuerdo por un periodo igual o superior al año. Las condiciones para alquilar, en resumen, se rigen sin un contrato escrito, más arbitrarias e inestables.

Los datos surgieron del informe “Alquilar en los barrios populares del Área Metropolitana de Buenos Aires: Condiciones sociales, económicas y habitacionales” llevado a cabo por el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), la Escuela Interdisciplinaria de Altos Estudios (EIDAES), la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) y el Instituto de Geografía de la Universidad de Buenos Aires (IGEO-UBA) a partir de un relevamiento de hogares inquilinos ubicados en más de 30 villas y asentamientos porteños y bonaerenses.

El informe caracterizó la situación de los hogares inquilinos de los barrios populares en el AMBA atendiendo sus condiciones socio-económicas y habitacionales; sus formas de acceso a la vivienda y las relaciones de alquiler que se establecen; y sus trayectorias residenciales.

Siete de cada diez inquilinos de las villas porteñas y los barrios bonaerenses incluyen entre sus ingresos subsidios y asignaciones sociales mientras que un 35,6% recibe mercaderías gracias a la ayuda comunitaria.

El documento indicó, además, que siete de cada diez inquilinos de las villas porteñas 31-31 bis, 15, 20 y 21-24, y los barrios bonaerenses Amancay (Escobar), Las Tunas (Tigre), Los Cedros y Los Hornos (Moreno), La Victoria, Santa Mónica y El Triunfo (Esteban Echeverría); 14 de Febrero (Almirante Brown), Santa Catalina (Lomas de Zamora); Papa Francisco (Quilmes), entre un total de 32 relevados en el AMBA, incluyen entre sus ingresos subsidios y asignaciones sociales -mayoritariamente beneficiarios de la Asignación Universal por Hijo y el Potenciar Trabajo- mientras que un 35,6% recibe mercaderías gracias a la ayuda comunitaria.

También indicó que el 22,7% de los hogares inquilinos habita en condiciones de “hacinamiento crítico”, un concepto que representa la presencia de más de tres personas por ambiente, y el 38% comparte la vivienda con otra familia. En cuanto a la calidad del hábitat, más de la mitad de las personas encuestadas vive en condiciones deficitarias, con problemas de plagas, higiene, accesibilidad y alumbrado, entre otros.

Para Catalina Marino, politóloga y coordinadora del programa Derecho a la Ciudad de la ACIJ, una política de urbanización de los barrios populares “beneficiaría la situación de los inquilinos en términos generales”. 

“Todo proyecto de integración social mejora las condiciones de vida de la población. En la medida que uno pueda tener inversiones públicas que garanticen el acceso a la infraestructura, hogares con mejor iluminación y ventilación, la calidad de vida de esos inquilinos mejora”, evaluó Marino en declaraciones a elDiarioAR.

El informe elaborado por ACIJ, CELS, la EIDAES y el IGEO-UBA señaló que los hogares en donde las mujeres son el principal sostén económico “presentan una situación significativamente desfavorable tanto en relación a calidad de la vivienda como al hábitat: el 63,3% de quienes alquilan una vivienda inadecuada y el 66,7% de quienes viven en un hábitat deficitario son hogares encabezados por mujeres”, destacó el documento. En el caso de las viviendas con una jefatura femenina, el 38% de ellas destina la mitad de los ingresos al alquiler frente al 21% de los de jefatura masculina.

El 22,7% de los hogares inquilinos habita en condiciones de “hacinamiento crítico”, un concepto que representa la presencia de más de tres personas por ambiente, y el 38% comparte la vivienda con otra familia.

Acerca del acceso al mercado de alquileres, el relevamiento agrega: “La incertidumbre habitacional afecta particularmente a los hogares en donde el principal sostén económico es la mujer: en los alquileres pactados por un período menor a tres meses, el 66,7% de los casos son mujeres, mientras que en los alquileres de más de un año representan solo el 36%”.

Entre las dificultades encontradas para el acceso a un alquiler en barrios populares se encuentran tener menores de edad a cargo (42%) y restricciones económicas (25%). Solo el 16% de los encuestados mencionó la falta de garantías o avales como una dificultad. Por su parte, casi siete de cada diez inquilinos encuestados se mudaron al menos una vez en los últimos cinco años debido a que no llegaron a renovar el acuerdo con el propietario (24%), la imposibilidad para pagar el alquiler (16%) o porque fueron desalojados (9%).

“En los barrios populares el acuerdo o la renovación de un vínculo no se rige por la vigencia o las modificaciones a la Ley de Alquileres. El impacto de su derogación, por ejemplo, no sería tan alto porque igualmente los contratos son informales, por plazos a veces no estipulados y los aumentos del valor son discrecionales”, indicó Marino. Sin embargo, la norma que el presidente Javier Milei, por medio de un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) busca derogar dispuso la creación de un programa nacional de alquiler social para los inquilinos de menor poder adquisitivo, que, sin embargo, nunca fue implementado por el gobierno de Alberto Fernández.

La iniciativa, hasta que sea derogada, prevé la “adopción de medidas que tiendan a facilitar el camino a una vivienda digna en locación mediante una contratación formal” para un universo que contempla a víctimas de violencia de género, adultos mayores y a quienes se encuentren en una situación de vulnerabilidad. La ley estipula que puedan ser beneficiarios de garantías de fianza o seguros de caución para contratos de alquiler de viviendas, como también la creación de líneas de subsidios o créditos blandos y el diseño de mecanismos que amplíen la oferta de inmuebles destinados a la vivienda. En el caso de los adultos mayores, la normativa contempla el trabajo conjunto de la Secretaría de Vivienda y la Administración Nacional de Seguridad Social (ANSeS) para facilitar el acceso al alquiler a personas jubiladas, pensionadas y titulares de la prestación por desempleo. En tanto, la ley en riesgo de ser eliminada también promueve la creación de un seguro obligatorio que cubra la falta de pago de alquileres. “La derogación de la ley eliminaría la posibilidad de pensar un programa de alquiler social justamente que esté diseñado para sectores vulnerables” de la sociedad, sostuvo Marino.

Las dificultades para conseguir el acceso formal -caracterizado por la exigencia de garantías privadas o financieras, depósito, existencia de contrato de alquiler visado o no y acuerdos legales- a una vivienda en condiciones dignas motivó en las últimas dos décadas un incremento del mercado “informal” de alquileres en villas, asentamientos, hoteles pensión, inquilinatos y conventillos situados en los barrios populares del AMBA. 

Según el Registro Nacional de Barrios Populares (RENABAP), los barrios populares son aquellos “comúnmente denominados villas, asentamientos y urbanizaciones informales que se constituyeron mediante distintas estrategias de ocupación del suelo, que presentan diferentes grados de precariedad y hacinamiento, un déficit en el acceso formal a los servicios básicos y una situación dominial irregular en la tenencia del suelo”.

De acuerdo al RENABAPl, en la actualidad existen 6.467 barrios populares, en los que se estima que habitan 1.2 millones de familias a lo largo de un territorio de 684 kilómetros cuadrados, equivalente a tres veces la Ciudad de Buenos Aires. El 87% de esos barrios tiene más de 20 años de antigüedad. En el AMBA, el Registro muestra 2.065 barrios populares donde se estima que habitan más de 500.000 familias. Las provincias donde se localiza la mayor cantidad de barrios populares son Buenos Aires, Santa Fe, Chaco y Misiones. 

Según el RENABAP, más del 60% de los barrios populares no accede formalmente al servicio de energía eléctrica, el 90% no tiene servicio de agua corriente, el 97% no cuenta con conexión a la red cloacal y el 99% no accede a servicio de red de gas natural. Con respecto al mercado de alquileres en barrios populares, se estima que de las 711.777 viviendas relevadas a nivel nacional, unas 19.196 (2,7%) son alquiladas. A partir de esos mismos datos, de las más de 23.000 viviendas relevadas en los barrios populares, el 14,5% son alquiladas. En los partidos bonaerenses que forman parte del AMBA, se estima que el 3,45% de las viviendas se encuentran alquiladas.

GT/MG

Organizaciones sociales, de Inquilinos agrupados, personas en situación de calle e Hipotecados UVA realizaron este martes un “colchonazo de protesta” e instalaron ollas populares en la Plaza del Congreso, en “rechazo del ajuste contra el pueblo” y al decreto de necesidad y urgencia (DNU) dictado por el Poder Ejecutivo, que apunta a desregular la economía, entre otras medidas. La protesta se desarrolló a partir de las 18, frente al histórico edificio del Congreso Nacional, confirmaron los voceros de la Unión de Trabajadores de la Economía Popular (UTEP).

“Vamos a estar nuevamente en la calle con un colchonazo y olla popular en el Congreso bajo las consignas que ajusten a la casta, no nos dejen sin casa”, dijeron previamente los organizadores.

Con golpes de cacerolas y una mesa dispuesta en Plaza Congreso, los manifestantes realizaron una olla popular para cenar en un “colchonazo de protesta” que incluyó a personas en situación de calle e inquilinos que expresaron su temor de perder la vivienda.

“Yo hace cuatro días quedé en la calle, me hicieron una renovación de contrato donde me aumentaron 40 mil pesos de golpe, no puedo pagar eso porque se me va a 150 mil pesos de alquiler y yo cobro 160 mil pesos por mes. Estamos en situación de calle con mi hija”, contó una de las manifestantes en diálogo con C5N.

La mujer rechazó las “medidas” del Gobierno de Milei y cuestionó que “el alquiler esté en dólares”.

Los organizadores habían convocado al colchonazo porque “el decreto de Milei, es un decretazo sin necesidad ni urgencia que deroga más de 300 leyes hecho a la medida del lobby empresarial, donde el único perjudicado es el pueblo”.

“Un claro ejemplo -agregaron- es el de la Ley de Alquileres, que llevó muchos años de trabajo hasta su aprobación y que este mismo año se intentó modificar y no se logró”.

Gervasio Muñoz, referente de inquilinos agrupados, sostuvo que “cuando (el presidente Javier) Milei nombra como primer punto del decreto la derogación de la ley de alquileres queda claro que hemos tocado intereses muy sensibles del poder económico de la Argentina”.

“La regulación del alquiler en Argentina es central para el desarrollo igualitario de la sociedad. La vivienda no es un sueño, es un derecho que se conquista y defiende en la calle”, remarcó Muñoz en un comunicado.

En ese sentido, indicaron que “la devaluación de la moneda de un 120% trae consigo una inflación sin control de casi un 40% semanal en alimentos”.

Horacio Ávila, coordinador nacional de Proyecto 7 - una organización que representa a personas en situación de calle- dijo a Télam que “las personas en situación de calle son el mayor exponente de la población”.

“Dada la falta de políticas públicas para esta problemática, desde el sector organizado junto a las organizaciones sociales, nos tomamos el trabajo de armar leyes que hoy están vigentes, pero que están vacías de contenido y de presupuestos reales. Imagínate ahora con el aumento de la tasa de pobreza que tenemos por delante”, subrayó.

Con información de agencias.

IG

Las modificaciones implementadas por el Congreso a la ley de Alquileres generan expectativas entre los inquilinos, pero el rechazo de las entidades que agrupan a inmobiliarias y buena parte de los propietarios de viviendas, que en algunos casos prefieren mantener vacíos los inmuebles hasta que se defina quién será el próximo presidente y su política para el sector.

Con el impulso dado por el bloque oficialista Frente de Todos en ambas cámaras legislativas, el Congreso introdujo días atrás una serie de cambios en la norma que rige a nivel nacional, con muchas dificultades y poca adhesión, desde mediados de 2020. Entre las principales modificaciones se encuentra que, si bien la duración de los contratos firmados entre propietarios e inquilinos se mantendrá por tres años, tendrán una actualización semestral en lugar de anual.

Además, comenzará a regir un nuevo indicador para determinar el porcentaje de aumento de los valores: el Índice Casa Propia, desarrollado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, que se basa en el menor indicador que surja de los promedios de la variación salarial del último año y de la inflación del mismo período, reemplazará al Índice de los Contratos de Locación (ICL), conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).

Una de las especificaciones incluidas entre los cambios dispuestos por el Congreso es que el valor del alquiler debe ser fijado en moneda nacional, algo que tiene que abarcar también a las plataformas y/o portales que publicitan locaciones de inmuebles para ser habitados.

Mientras se esperaba que los cambios aplicados a la norma entren en vigencia, algo que ocurrirá una vez publicados en el Boletín Oficial (ocurrió este martes), la Federación de Inquilinos Nacional le presentó una carta al ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Santiago Maggiotti, en la que le solicitó una reunión con el objetivo de “avanzar en los mecanismos previstos por la normativa para garantizar su cumplimiento y así mejorar el acceso al alquiler” de quienes lo requieren.

Tenemos un mercado cada vez más concentrado que no necesita que alguien pague un alquiler: construye departamentos para dejarlos vacíos y punto

Entre los temas que la Federación de Inquilinos busca evaluar con Maggiotti se encuentran la “urgente publicación de la modificación a la ley de alquileres en el Boletín Oficial (algo que sucedió este martes), la difusión de la norma, su cumplimiento y reglamentación”. Pero también pidieron al funcionario que, junto a la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), garantice el registro de los contratos de alquiler, como también la creación de una línea de denuncias por el incumplimiento de esta instancia por parte de propietarios o inmobiliarias.

“Sabemos, por la experiencia en estos últimos años, que las inmobiliarias de la Argentina pueden incumplir sistemáticamente la ley sin enfrentar ningún tipo de consecuencia y es por esto que la crisis habitacional y la precarización de la vida de los inquilinos e inquilinas se profundiza”, advirtió la carta presentada a Maggiotti y firmada por Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos.

El texto, en tanto, aseguró que el mercado inmobiliario, “con su actitud mafiosa e ilegal, debilita los instrumentos de la democracia mientras que decide incumplir una ley” por estar en desacuerdo.

En declaraciones a la radio AM 750, Muñoz reclamó que el ministro Maggiotti “salga a hablar” para defender una ley que tuvo como principal apoyo el de los legisladores oficialistas, especialmente, dijo, “para evitar que se siga profundizando la crisis habitacional en la Argentina”.

 “Si nadie dice nada o el único que habla soy yo el mercado se muere de risa. Cuando entramos a una inmobiliaria para alquilar un departamento vemos que no le importa lo que se votó en el Congreso”, agregó.

El referente de la Federación de Inquilinos, que a nivel nacional agrupa a entidades de San Juan, Santa Cruz, La Pampa, Corrientes, Córdoba, Neuquén, La Rioja y de las ciudades de Rosario, Bahía Blanca y Tandil, reclamó que el Gobierno nacional prohíba a los propietarios y al mercado inmobiliario tener viviendas vacías durante un cierto período de tiempo “Tenemos un mercado cada vez más concentrado que no necesita que alguien pague un alquiler: construye departamentos para dejarlos vacíos y punto. Por lo tanto, si el Estado no limita la cantidad de tiempo que se puede tener una vivienda vacía la situación va a seguir empeorando”, afirmó Muñoz.

Tres millones de viviendas vacías

En más de una década, la construcción de viviendas aumentó casi un 30%, el doble que el incremento de la población en el mismo lapso. Según surge del Censo Nacional 2022, en el país hay construidas 17.780.210 viviendas para 46.440.703 habitantes. Si se tomara en cuenta que un hogar está compuesto por tres personas, la proyección muestra que habría tres millones de viviendas vacías.

“Bueno, se me vence el contrato y no me renuevan el alquiler. Tengo 6 meses para llorar en posición fetal. Si alguien sabe de algún depto por Flores, se agradece”, escribió en su cuenta de Twitter Romina Scalora, columnista de humor en el programa radial “De Acá en Más”, que se emite por Urbana Play, y en el ciclo televisivo Bendita, por Canal 9. Días después, continuó su relato: “Porfis el que sepa de algún monoambiente o dos ambientes por Flores, Floresta, Parque Chacabuco me chifla? Acabo de tomarme el trabajo de ponerme con el tema y encontrar vivienda es realmente como buscar la piedra filosofal”, comparó. Uno de sus seguidores, con ironía, le comentó: “Bienvenida al infierno. Llevo buscando un departamento desde julio y sigo haciéndolo”.

Según estadísticas no oficiales, la oferta de departamentos en alquiler en la ciudad de Buenos Aires actualmente apenas supera los 400 pese a que los valores aumentan por sobre lo que marca la ley aún vigente. Algunos propietarios e inmobiliarias aplicaron ajustes mensuales a los inquilinos basándose en el índice de inflación del INDEC o, peor aún, tomando en cuenta la cotización del dólar paralelo.

“Negociar un contrato de alquiler con propietarios o inmobiliarias es siempre una negociación desigual”, contó a elDiarioAR María Emilia, que alquila por fuera de lo que marca la ley un departamento junto a una amiga en el barrio porteño de La Paternal. Después de buscar una vivienda durante meses, ambas llegaron a la casa en la que habitan, que es propiedad de un familiar de una persona conocida. “Tenemos un acuerdo de palabra, no un contrato formal. Y los aumentos del alquiler se basan en un promedio de los incrementos que tengan nuestros salarios. Este mes fue de 15% y a fin de año nos va a hacer otra actualización”, explicó.

Joaquín alquila un departamento junto a su esposa y sus tres hijos en el barrio de San Cristóbal. Pero también oficia como una suerte de propietario, porque administra el alquiler de dos viviendas familiares. En una de ellas, el inquilino pasará de pagar mensualmente $37.000, la cifra acordada hace tres años, a $140.000. En otro, el alquiler saltará de $41.000 a $120.000. Mientras tanto, espera con preocupación cuál será la actualización que tendrá que abonar en pocos meses.

“Creo que en este caso los cambios que aprobó el Congreso a la Ley de Alquileres son buenos porque favorecen a los que menos tienen”, opinó Joaquín en declaraciones a elDiarioAR.

Para el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (Cofeci), las modificaciones implementadas por los legisladores fueron una muestra de “irresponsabilidad” porque “no hacen más que agravar la ya caótica situación de los inquilinos en todo el país”. En un comunicado, evaluaron que “mantener contratos de tres años de duración aumentará la retirada de unidades del mercado y elevará los precios”

Con más dureza se expresó el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI), en representación de los corredores de la ciudad de Buenos Aires, al considerar que establecer la aplicación del Índice “Casa Propia”, que “tiende a ubicarse por debajo de la inflación, es inviable en el actual contexto económico”. El CPI, por su parte, instó a los principales candidatos presidenciales, que en la mayoría de los casos se expresaron en contra de la Ley, a que “ expresen públicamente su compromiso de derogar” la norma “como una de las primeras medidas de sus mandatos”.

Patricia Bullrich, la aspirante a la presidencia de Juntos por el Cambio (JxC), detalló en su momento que entre las 500 leyes que derogará si llega al Gobierno se encuentra la de Alquileres. Javier Milei, el candidato presidencial de La Libertad Avanza (LLA), también anunció que eliminará la norma, mientras que Sergio Massa, el postulante de Unión por la Patria (UXP), se mostró a favor de que cada distrito tenga su propia regulación, aunque sobre la base de una ley establecida en el Código Civil y Comercial. “Barcelona, por ejemplo, regula los alquileres y el uso de las viviendas de un modo distinto a Madrid. No es igual el mercado inmobiliario de El Calafate que el de Orán”, explicó en una entrevista con la plataforma Gelatina. Massa opinó que “es importante que el Estado regule a intervenga” sobre la actividad del sector de alquileres, “pero lo tiene que hacer con una mirada focalizada”, agregó.

En 1991, los hogares con inquilinos eran el 12,3% del total, mientras que en 2022, a partir de los datos surgidos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH), la cifra creció al 20,7%

Con motivo del debate sobre la Ley de Alquileres, cinco organizaciones de la sociedad civil presentaron 10 puntos con diagnósticos y propuestas consensuadas que, a su criterio, deberían tenerse en cuenta para una política nacional de alquileres.

El Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), el Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (CIPPEC), Hábitat Argentina y Estudios Metropolitanos marcaron que en 1991, según el censo de ese año, los hogares con inquilinos eran el 12,3% del total, mientras que en 2022, a partir de los datos surgidos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH), la cifra creció al 20,7%.

También aumentó, mencionaron las cinco organizaciones, “las dificultades para acceder al alquiler de una vivienda digna a un precio acorde a los ingresos de las familias inquilinas”, especialmente en las grandes ciudades del país. La explicación a este fenómeno se encuentra, dijeron, al “desacople entre los ingresos de los hogares y los precios de los alquileres y entre la oferta y la demanda. El alquiler promedio de un dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires representa el 41% de los ingresos familiares medios cuando todas las recomendaciones internacionales proponen que ese porcentaje sea menos del 30%”, indicaron.

En ese sentido, destacaron que la oferta de viviendas en alquiler para residencia permanente cayó “drásticamente”, según los principales portales de todo el país.

Alquiler temporal, oferta dolarizada

En busca de una solución, las organizaciones propusieron regular el alquiler turístico-temporario, que registró un “crecimiento exponencial” en el último tiempo, especialmente porque los acuerdos al que llegan las partes no están regulados por la ley y el valor de las locaciones se establece en dólares.

Sólo en la ciudad de Buenos Aires “se reportaron más 17.000 departamentos en Airbnb en septiembre”, indicaron. Una situación similar se vive en Salta y San Carlos de Bariloche, donde el mercado de alquiler se volcó masivamente al turismo temporario y la oferta regular se dolarizó.

Al igual que la postura expresada por la Federación de Inquilinos Nacional, las cinco organizaciones de la sociedad civil evaluaron como un aspecto clave “disminuir la ociosidad del suelo urbano y la vivienda vacante”, para lo cual “el Estado debe aplicar los mecanismos necesarios que movilicen el suelo urbano ocioso hacia la oferta de alquiler asequible, ya sea a través de exenciones y beneficios impositivos condicionados así como sobre-tasas o impuestos específicos a la vivienda vacía o los terrenos baldíos, instrumentos que ya se han implementado y mostrados su efectividad en diversas ciudades del mundo”.

Además, propusieron que el Estado sea “un jugador más en la oferta de unidades en alquiler, con el fin de garantizar el alquiler asequible para los grupos más vulnerables”, y citaron el ejemplo de París, donde la agencia pública de hábitat gestiona un parque habitacional público de 20.000 inmuebles de alquiler protegido para hogares vulnerables; o la de Barcelona, que cuenta con un parque de 7.000 viviendas para alquiler social.

Por último, plantearon que en la Argentina, el mercado de la vivienda, en general, y el del alquiler en particular, es complejo y, por lo tanto, necesita de un Estado presente pensando políticas integrales de acceso a la vivienda.

GT

El plenario de comisiones del Senado que discute el proyecto de reforma a la Ley de Alquileres, aprobada hace dos semanas por la Cámara de Diputados, pasó esta tarde a un cuarto intermedio hasta el próximo miércoles, al no lograrse los acuerdos necesarios para avanzar en la firma de dictámenes.

La decisión se tomó tras las exposiciones que realizaron representantes de cámaras inmobiliarias y de inquilinos durante los dos últimos días.

La próxima semana se buscará firmar el dictamen, según propuso el pampeano oficialista Daniel Bensusán, presidente de la Comisión de Legislación General del Senado.

Desde la oposición, el radical Víctor Zimmermann reclamó “darle la mayor celeridad y previsibilidad al tratamiento de la media sanción” al ratificar que el interbloque de Juntos por el Cambio (JxC) “está para firmar el dictamen del proyecto tal como vino de la Cámara de Diputados”.

En tanto, la oficialista bonaerense Juliana Di Tullio dijo que el Frente de Todos “tiene propuestas para mejorar el dictamen” y que “hay distintas posturas en el interbloque sobre este asunto”, al destacar que “lo que pidieron los inquilinos es que se vuelva a la ley tal como está” en la actualidad.

Sobre ese punto, Bensusán propuso un cuarto intermedio hasta el próximo miércoles “para ver si se puede avanzar en un dictamen o en dos o en los que se presenten para poder darle un corte definitivo al tema lo más rápido posible”.

En la jornada de este jueves, los representantes de los inquilinos reclamaron una solución a la escasez de ofertas de inmuebles.

El primero en exponer fue Juan Arrizabalaga de Inquilinos Tandil, quien consideró que los 10 millones de inquilinos que existen en la Argentina están “en una situación crítica ante un nuevo ataque del lobby inmobiliario que permea a una parte de la clase política argentina”. Subrayó que la reforma aprobada por Diputados “es pro mercado y pro rentistas”.

A su turno, León Bilansky de la asociación de Empresarios Nacionales (ENAC), consideró que “la actividad comercial próspera aporta valor inmobiliario y desarrollo local”, y ponderó el rol en la economía del sector que representa. “Los que abrimos los comercios todos los días y contratamos trabajadores y pagamos nuestros impuestos no vemos a los propietarios como enemigos”, sostuvo el representante empresario.

Luna Miguens del Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS) apuntó que lo que no puede suceder en este debate de reforma de la Ley de Alquileres es que se instale la idea de que “los inquilinos se perjudicaron por sus propias conquistas y que entonces hay que volver para atrás, eso es lo que no puede pasar”.

En la audiencia de ayer, donde se escucharon testimonios de dieciocho representantes de cámaras inmobiliarias, los legisladores oficialistas y opositores -en especial de JxC- volvieron mantener fuertes cruces por sus diferencias políticas, aunque coincidieron en la intención de acelerar la emisión de dictamen pero con criterios distintos.

Mientras la oposición pretende aprobar la iniciativa tal como se hizo en Diputados y convertirla en ley en la próxima sesión, en el oficialismo pretenden introducirle modificaciones, por lo que debería regresar en revisión a la Cámara baja para su sanción definitiva.

En cuanto a la media sanción, Di Tulio mantuvo que ve “solo una intención de lucro” en los planteos de reforma votada por Diputados “porque si no, no se le encuentra otra explicación (al hecho de pasar de contratos de 3 a 2 años de duración)” y consideró que “si absorbe esa necesidad de lucro el Estado, podría resolverse inmediatamente”.

Maximiliano Vittar de Inquilinos Córdoba advirtió que “plantear la igualdad de partes es entrar en un desconocimiento total” en materia de alquileres, y sentenció que “no hay solución para los inquilinos en esta media sanción”.

Carla Sánchez de Juntas por el Derecho a la Ciudad consideró que “los intereses como inquilinos están más vinculados a la idea de derechos y la de los propietarios a la idea de rentabilidad, son términos diferentes, por eso es tan importante el rol del Estado para interceder ante estas diferencias”.

Diego Fernández de la Asociación Platense de Inquilinos analizó que “claramente no se está viendo en esta comisión la situación que es acuciante en Argentina, con procesos inflacionarios que solo ayudan a un grupo minúsculo” y dijo que “no se sabe bien quiénes son los propietarios”.

Florencia Labiano del Conicet criticó que la política de viviendas se rija por lo que dictamina el mercado, a la que calificó como una “decisión política”. Agregó que regular en esta materia es algo clave para “reducir la incertidumbre” que existe entre muchas personas que buscan alquilar.

Sebastián Artola de Inquilinos de Rosario manifestó su preocupación por los cambios que se plantearon a la ley y pidió a los senadores que “no claudiquen ante la extorsión del mercado inmobiliario”.

Por último, habló Gervasio Muñoz de Inquilinos Agrupados, quien reclamó que la ley que rige actualmente “tiene que permanecer sin cambios”, mientras que denunció que “todos los cambios que le hicieron a la ley en Diputados nos afecta a los que alquilamos” y disparó: “se nota que las inmobiliarias redactaron ese proyecto”.

LC con información de agencia Télam

La crisis habitacional en la Argentina se encuentra en una situación acuciante: 4 millones de hogares no cuentan con una vivienda adecuada y más de un tercio de este grupo necesitan directamente una casa nueva, dada las malas condiciones de la que habitan. Las situaciones precarias se dan en su mayor parte en los 5.687 barrios populares que existen actualmente según el Registro Nacional de Barrios Populares (Renabap), con 8 de cada 10 barrios en AMBA expuestos a factores de riesgo.

A pesar de estas profundas dificultades en las condiciones estructurales de las viviendas, otro problema también urgente es el de la tenencia de la propiedad: de los más de 2 millones de hogares que alquilan su vivienda y que no son propietarios, el 32% dedica mensualmente más de la mitad de su salario al alquiler y un 63% del total debe dinero a un tercero.

Estos datos se desprenden de un informe conjunto presentado este último miércoles entre las organizaciones Cippec, Techo y Acij como un “diagnóstico de situación” sobre el acceso al hábitat y a la vivienda. El informe presenta un paneo de todos los grandes números de cómo está la situación de la vivienda en Argentina hoy, a 40 años de la vuelta a la democracia, y luego presenta cinco fuertes recomendaciones de política pública. Aseguran que es necesario poner estos temas en agenda y perspectiva sobre todo en este contexto de recambio de autoridades nacionales y provinciales. 

Vulnerabilidad

“La RAE establece que una vivienda es un lugar cerrado y cubierto construido para ser habitado. Sin embargo, una vivienda adecuada tiene que tener, entre otras cosas, acceso a servicios, materiales de calidad, pisos, techos, seguridad de la tenencia, espacios suficientes para las personas que habitan el lugar. En Argentina, 1 de cada 3 hogares, más de 4 millones de hogares a nivel país, no cumplen con cumplen con estas condiciones”, sostuvo en la presentación Maria Victoria Boix, directora del programa Ciudades de Cippec. 

De estos 4 millones, un tercio son directamente “inhabitables” y las casi 3 millones restantes necesitan de una reforma edilicia, de un mejoramiento en los materiales de la construcción o del acceso a un servicio básico: a pesar del aumento que reflejó el Censo 2022 en la cantidad de hogares con desagüe a la red pública (un 62% del total de hogares para este último año) y con agua que proviene de la red (un 85% del total), la cantidad de familias en situación vulnerable continúa siendo alarmante. 

La gran mayoría de estas viviendas se encuentra dentro de los 5.687 barrios populares que existen en la Argentina, según el registro del ReNaBap. Allí viven más de 5 millones de personas, de las cuales el 90% no tiene acceso al agua, el 66% no tiene acceso a la energía eléctrica, el 97% no tiene acceso a la red cloacal y el 99% no tiene acceso al gas natural. Además, el 85% de los barrios populares en AMBA se encuentran expuestos a otros factores de riesgo adicionales, como inundaciones, residuos, cercanía a vías de ferrocarril, etc.  

Alquiler

“Actualmente hay más de 2 millones de hogares que alquilan la propiedad. Es un montón de gente que el Estado tiene que tener en cuenta sí o sí”, sostiene Fernando Bercovich, sociólogo del programa Derecho a la Ciudad de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ). “Si se continúa haciendo política para obtener la ‘vivienda propia’, no vamos a llegar a ningún lado. Cada vez más personas van a nacer inquilinas y seguramente, toda su vida serán inquilinas, por lo que se necesitan reformas urgentes en esta materia”. 

Los cambios sociales de los últimos años hicieron que las familias sean cada vez más chicas, lo que genera más demanda de inmuebles en el mercado. Sin embargo, como el acceso al crédito en Argentina es muy bajo (este representa solamente un 0,59% del PBI total del país, mientras que en Paraguay este es del 4% del total del PBI y en Chile, del 25%), esta demanda se traduce en general en una mayor presión sobre los alquileres y no sobre la compra de propiedades. 

Ante una alta demanda de viviendas para alquiler, los precios suben y se alejan del salario real. De las más de 2 millones de familias que alquilan, un 32% dedican más de la mitad de sus ingresos al alquiler: es decir, les queda solamente la mitad o menos de su salario para alimentos, salud, educación, y esparcimiento. 

Otro dato alarmante es que el 63% de quienes alquilan en el AMBA le deben dinero a una persona o entidad, según la Encuesta Inquilina 2023, lo que hace que cumplir con el alquiler les sea muy dificil. 

Además, como muestra el informe, existe un bajo cumplimiento de la ley de alquileres: el 77% de quienes alquilan asume aumentos por fuera de la ley de alquileres. Los altos precios de los alquileres están relacionados con la baja oferta de los inmuebles para el alquiler: en Argentina, hay 30 mil unidades enteras ofertadas en Airbnb, lo que demuestra el creciente aumento de vivienda ociosa y destinada al alquiler turístico; esto impacta de manera casi directa en la oferta de unidades. 

Los precios de los alquileres de departamentos en la ciudad de Buenos Aires registraron en julio incrementos de entre 9,1% y 15,4% mensual, según la ubicación y la cantidad de ambientes, de acuerdo con el relevamiento difundido en las últimas horas por el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO).

El informe señaló que los incrementos respecto de los valores de mayo fueron de 9,1% en los monoambientes, 15,4% para los departamentos de dos ambientes y 11,1% en los de tres ambientes, en un mes en el que la inflación nacional fue de 7,8% y la de la ciudad de Buenos Aires de 7,5%.

También indicó que los aumentos acumulados en los últimos doce meses fueron de 144,9% para los monoambientes porteños, de 150% para las unidades de dos ambientes y de 135,3% para los de tres, en un período en el que la inflación ascendió al 115,6%, según el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec).

La entidad precisó que la media de los monoambientes ofertados en la ciudad es de $120.000, por lo que el Salario Mínimo Vital y Móvil, que en julio es de $ 105.000 alcanza para cubrir 87,5% de un alquiler, una cobertura superior a la de 79,99% del mes anterior.

Por otra parte, la mediana de las ofertas de departamentos de dos ambientes es de $150.000 y de los de tres ambientes $200.000, con una cobertura del salario mínimo del 70% y el 52,5%, también mayores a las de junio, cuando respectivamente la cobertura fue de 67,68% y 48,88%.

“Los valores expresados anteriormente no incluyen expensas, las cuales alcanzan en promedio el 12,6% del costo del precio de oferta de un alquiler”, agregó la entidad dirigida por el economista Andrés Asiaín.

También indicó que “en cada categoría, los precios varían en función de otras características propias (tales como antigüedad, si posee cochera, etc.) y de su entorno (infraestructura, disponibilidad de transporte, cercanía a centros comerciales entre otras)”.

El Índice para Contratos de Locación, que regula la actualización de los alquileres dentro de un contrato ya vigente, muestra un incremento interanual de 104,9% al primer día hábil de julio, 10,7 puntos porcentuales menos que la inflación.

El CESO destacó que “en la Ciudad de Buenos Aires, los altos precios impiden a gran parte de la población alquilar siquiera un monoambiente medio, empujándoles hacia zonas con infraestructura y servicios de menor calidad”.

“El contexto de aceleración inflacionaria suma incertidumbre a la hora de tener que fijar valores que van a regir durante 12 meses”, agregó, además de señalar que esa situación “se viene traduciendo en altos valores de entrada que, si bien con los ritmos de inflación actuales se licúan rápidamente, constituyen una barrera significativa para ingresar en un nuevo alquiler”.

Con información de agencias.

IG

La llamada Ley de Alquileres, que este 1 de julio cumplió tres años de vigencia, todavía no alcanza a la mayoría de los contratos: algunos de ellos continúan siendo acordados de palabra entre los propietarios y los inquilinos, con actualizaciones que exceden, inclusive, el índice inflacionario y renovaciones con poco margen para la negociación, todo en un contexto de emergencia habitacional, según afirman distintas organizaciones sociales y políticas.

“Tengo que renovar en agosto el alquiler y el dueño me planteó un aumento del 200%, además de hacerme cargo de algunos arreglos de pintura y albañilería en el departamento. No sé qué hacer”, contó a elDiarioAR Stefanía, que lleva dos años habitando un PH en San Telmo. La relación “contractual” entre ella y el propietario de la vivienda fue siempre de palabra y la actualizaciones en el monto del alquiler se fijaban mensualmente según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Indec. Stefanía llegó al departamento por recomendación de una amiga. Pese a la irregularidad en el vínculo, Stefanía pudo cumplir hasta ahora con las exigencias del propietario, pero ahora comenzó la búsqueda de una vivienda en un mercado inmobiliario que se caracteriza desde hace varios meses por la poca oferta para alquilar.

Maria Emilia, por su parte, acordó en los últimos días alquilar junto a una amiga un departamento de dos ambientes en el barrio porteño de Villa del Parque. La vivienda pertenece a una familia amiga. “Fijamos un contrato de palabra que se actualizará mensualmente basándonos en el porcentaje de aumentos de salarios, pero la realidad es que lo vamos a ir charlando con los dueños para que a ninguna de las partes le quede desfasado el monto. Durante la búsqueda vimos que es casi imposible acordar un contrato formal”, dijo a elDiarioAR.

Esta semana, al cumplirse tres años de vigencia de la Ley de Alquileres, comenzaron a vencer los primeros contratos firmados entre inquilinos y propietarios con un plazo de 36 meses como estipula la norma y actualizaciones anuales del valor pautadas a partir del Índice de Contrato de Locación (ICL), un coeficiente que elabora el Banco Central (BCRA) tomando como referencia el IPC del Indec y la Remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).

Sin embargo, solo en el primer semestre los precios de los alquileres aumentaron 70,4% en la Ciudad de Buenos Aires, casi el doble de los valores registrados en el mismo período del año pasado (37,7%), según destacó un informe del sitio Zonaprop. El relevamiento mostró, además, que el valor de los alquileres se situó casi 20 puntos porcentuales por sobre el IPC, que rondaría el 50%. El informe de Zonaprop agrega otro récord: los valores se incrementaron en un año 145,2% cuando la inflación, en el mismo período, sería de 120%.

La situación todavía es más grave si se toma en cuenta un relevamiento hecho por la Universidad de San Andrés y Mercado Libre, que detalló que en la Ciudad de Buenos Aires el valor de los departamentos subió 238% en un año, el doble que la inflación registrada por el Indec (114%).

“En Argentina hay unas tres millones de familias que necesitan alquilar para tener un lugar para vivir y que es imprescindible una política de Estado que contemple esta situación”, difundió en sus redes sociales días atrás la organización Inquilinos Agrupados.

Natalia Ranzuglia, integrante del Movimiento Inquilino Nacional, opinó que en el país, pese a que lo establece la Constitución Nacional, la vivienda no se registra como un derecho. “Se da una relación de consumo: hay una parte que tiene el poder de ofrecer una vivienda en alquiler a quienes necesitamos un techo para vivir y lo hace en un mercado que fija condiciones como si se tratara de comprar un teléfono nuevo”, explicó Ranzuglia en declaraciones a Radio Universidad de La Plata. La situación, además, está afectada por un contexto inflacionario en el que los salarios de una gran parte de la población, afirmó Ranzuglia, no están alcanzados por el proceso de paritarias que acuerdan periodísticamente los gremios y el sector privado y/o estatal. La RIPTE, por ejemplo, toma en cuenta un nivel salarial que “está por encima de lo que gana mucha gente”, entre quienes se encuentran más de 4,7 millones de monotributistas, de los cuales 2,8 millones pertenecen a la categoría más baja.

Ranzuglia sostuvo que al momento de su aprobación, en medio de la pandemia de Covid-19, la Ley de Alquileres debió contemplar un índice de actualización que solo se rigiera por los incrementos salariales, sin contar el impacto inflacionario. “Aun así la norma es perfectible porque lo que hace es ponerle freno al mercado inmobiliario, que no entiende que la vivienda es un derecho”, agregó.

Uno de los impulsores que tuvo la Ley de Alquileres fue el actual diputado bonaerense de Juntos por el Cambio, Daniel Lipovetzky, quien en las últimas semanas consideró que uno de los errores que contiene la norma es que la actualización de los valores es anual cuando, a su criterio, debió ser semestral.

“Falló el método de actualización que es anual y en realidad debería ser semestral, pero no tuvo consenso en su momento y la oposición que era del Frente de Todos planteó que fuera de esa manera”, dijo en declaraciones a CNN Radio. El legislador planteó que en un contexto inflacionario y de “descalabro económico” como el actual “es muy difícil que esta ley funcione. Hay que cambiarla o derogarla. Cuando algo no funciona, es mejor reconocer el error y tomar cartas en el asunto. Nos equivocamos en esto y hay que reconocerlo”, señaló. Lipovetzky, en tanto, también consideró que fijar contratos de tres años de duración “parece un siglo”, por lo que quizás sea “correcto”, opinó, “volver a los dos” años.

Gonzalo enfrenta una inminente instancia de renovación del contrato de alquiler del departamento que habita en el barrio de Villa Crespo. “El dueño me planteó que le conviene dejar de alquilar bajo el modo tradicional, digamos, y pasarse a un esquema como el de Airbnb”, contó a elDiarioAR. Para no hacerlo, dijo, el propietario le propuso fijar los aumentos en forma trimestral y según la variación de la cotización del dólar paralelo. “Yo gano en pesos y soy monotributista. ¿Cómo hago para pagarle?”, se preguntó.

Augusto trabaja en una empresa que otorga préstamos personales a tasa fija. Su cartera de clientes, comentó a elDiarioAR, aumentó en las últimas semanas por los inquilinos que se acercaron a su oficina: “Llegan buscando dinero para renovar su alquiler, porque de otra manera prácticamente no tienen forma de pagar ese costo. El panorama que veo es demoledor”, contó.

En la Ciudad de Buenos Aires se estima que en el último año el stock de propiedades en alquiler cayó más de 30% al tiempo que creció la tendencia de negociar los alquileres en plazos temporales y en algunos casos en dólares, lo que evade las condiciones de la ley. En el territorio porteño, por ejemplo, 52% de las ofertas de alquileres son en dólares, según un informe del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (CESO) realizado en mayo. 

A los aumentos en los alquileres que se plantarán a partir de este mes con la renovación de los contratos acordados en julio de 2020 con la nueva norma se sumarán otros como las tarifas de la telefonía celular, TV por cable e Internet, medicina prepaga, colegios privados, transporte público, combustibles y expensas,especialmente tras la decisión del Gobierno nacional de quitarles a los consorcios, en tres tramos trimestrales, los subsidios de los servicios públicos. “Buscamos que cada familia empiece a tener conciencia. Queremos introducir este cambio de paradigma de cuidar la energía”, dijo a la prensa la secretaria de área, Flavia Royón. Según estiman los administradores de consorcios de edificios, la medida gubernamental impactará en el costo de las expensas, porque los servicios públicos representan en promedio un 10% del gasto de los propietarios. La quita se hará sobre dos categorías definidas por el nivel de ingreso de los usuarios: los de clase media y los de mayores ingresos y familias que no optaron por mantener la asistencia del Estado. Los consorcios también afrontarán en julio un 27% de aumento en el salario de los encargados de edificio, además de un bono de $134.000 en siete cuotas. Este mes, además, se debe pagar el medio aguinaldo. En promedio, los salarios de los encargados representan entre un 30% y un 35% de los gastos de las expensas.

IF/MG

A partir de este sábado el valor de los alquileres se duplicarán para aquellos inquilinos que firmaron contratos con renovaciones desde el 1° de julio.

En este caso, la fecha del 1° de julio de 2023 resulta icónica porque coincide con el primer período de vigencia de la controvertida Ley de Alquileres que fija un plazo mínimo de tres años para celebrar un contrato de locación de vivienda para residencia.

Con la puesta en vigencia de esta ley el 1° de julio de 2020 se estableció que las actualización de los valores se realicen una vez por año por el Índice de Contrato de Locación (ICL).

Este índice es informado día a día por el Banco Central en base a una relación que incluye la inflación y la evolución de los salarios.

De esta forma, un inquilino que inició su contrato con la puesta en vigencia de la ley el 1° de junio de 2020 a $50.000 a partir de este sábado tendrá que pagar $ 226.000.

Si, por ejemplo, lo firmó el 1° de julio de 2022 por $100.000, empezará a abonar $ 203.000 ya que el porcentaje de ajuste por el ICL es de 103%.

Tanto el plazo mínimo de tres años de contrato como la metodología de actualización son las razones que hicieron fracasar la ley que buscaba proteger a los inquilinos de supuestos abusos de propietarios e inmobiliarias.

Sin embargo, la norma resultó un boomerang porque terminó restringiendo la oferta y una estampida de los precios, además de un giro de los propietarios hacia plataformas que ofrecen servicios para turistas.

Ante el visible fracaso de la ley hubo diferentes intentos en el Congreso Nacional para su modificación, pero no hubo acuerdo y persiste generando innumerables inconvenientes.

Hasta este momento, la ley sólo cuenta con el aval de asociaciones que dicen representar a inquilinos aunque sin demostrar ninguna legitimidad.

Semanas atrás, el Ministerio de Economía dejó trascender que el Gobierno iba a frenar la aplicación de la ley, pero quedó en un anuncio sin concreción.

Con información de NA.

IG

Los primeros contratos firmados por propietarios de viviendas e inquilinos comenzarán a vencer a partir del próximo sábado 1 de julio, el día en que cumplirá tres años de vigencia la llamada Ley de Alquileres, cuya continuidad pusieron en duda las principales fuerzas políticas que competirán en las elecciones nacionales de octubre.

El panorama del mercado inmobiliario, como el del país, aparece muy diferente al de mediados de 2020, cuando el Congreso aprobó la norma en medio de la pandemia por el Covid 19 y con una votación bajo la modalidad virtual. La Ley de Alquileres, como se la conoce, introdujo varias modificaciones en el vínculo entre inquilinos y rentistas, entre ellas la extensión a tres años en los contratos de locación -antes era de dos años- y la actualización anual del valor pautada a partir del Índice de Contrato de Locación (ICL), un coeficiente que elabora el Banco Central (BCRA) tomando en cuenta el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Indec y la Remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE). 

Este coeficiente estableció un aumento del 100% para los contratos de alquileres que se actualizaron el 1 de junio, una cifra que, por primera vez, alcanzó los tres dígitos desde que la ley fijó la nueva fórmula de cálculo. En mayo, el ICL había sido de 95,94% cuando la inflación interanual fue de 114,2%. 

Hasta la entrada en vigencia de la nueva ley, los aumentos en los alquileres se pactaban de común acuerdo entre inquilinos y propietarios, en algunos casos intermediados por las inmobiliarias. El lapso de ese vínculo variaba entre los seis meses y los dos años. La norma que rige desde 2020 le dio una mayor previsibilidad a los inquilinos al extender el plazo del contrato a tres años y fijar una modalidad de actualización por el ICL. 

El primer vencimiento de los contratos acordados bajo la nueva ley no solo abre a partir de julio la incertidumbre acerca de qué porcentajes de aumento propondrán los propietarios de las viviendas a los inquilinos, sino también si mantendrán esos inmuebles bajo el esquema tradicional de renta o lo harán bajo la modalidad de alquiler temporario, por ejemplo, en plataformas como Airbnb o Booking, que les permiten recibir un ingreso en dólares y esquivar las actuales condiciones legales. En ese caso, se profundizará la escasa oferta de departamentos y casas en alquiler que se observa en la mayor parte del territorio argentino mientras crece la demanda de las y los argentinos con salarios golpeados por la inflación.

Según publicó días atrás la agencia de noticias Télam, la cantidad de propiedades en alquiler cayó más de 30% en la ciudad de Buenos Aires. En ese sentido, un relevamiento del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (CESO) realizado en mayo indicó que el 52% de las ofertas de alquileres en territorio porteño es en dólares. A ese panorama se suma el incremento registrado en los valores de entrada a un departamento en alquiler. En mayo, el precio promedio de un monoambiente en CABA fue $92.500, un 115,1% más que en el mismo mes de 2022. De ese modo, el Salario Mínimo Vital y Móvil, fijado en $84.512, alcanza para cubrir el 91,4% de un alquiler. Si se tratara de una vivienda de dos ambientes, el valor del ingreso fue 140% mayor que el año pasado. 

“¿Qué escenario imagino para los nuevos contratos a partir de julio? En Argentina no existe la renovación de contratos, sino el final de uno y el comienzo de otro. La decisión de llevar a cabo un nuevo contrato siempre la toma el rentista y/o la inmobiliaria que lo representa. No hay una negociación de precios entre el inquilino y el propietario. Por ese motivo, si no hay un Estado que intermedie y establezca un valor, estamos fritos”, dijo a elDiarioAr Fernando Muñoz, integrante de la organización Inquilinos Agrupados y autor del libro “La desigualdad bajo techo. Más de cien años de alquiler”.  

elDiarioAR: ¿Evalúa la posibilidad de que algunos propietarios decidan no renovar contratos y trasladar su viviendas a esquemas de alquileres temporarios, que aparecen como más rentables y en dólares? ¿Puede evitarse esa situación? 

Muñoz: El alquiler tiene una anomalía de origen. El Estado fija un valor de la propiedad en pesos, que es el llamado valor fiscal. Sin embargo, el mercado calcula el valor en dólares. Si el Estado no fija un valor para la renta, el mercado, naturalmente, se va ir corriendo hacia la renta más conveniente. Mientras el Estado no controle, el mercado hará lo que quiera. Puede vaciar la vivienda sin ninguna sanción o puede alquilarla al turismo o de manera temporaria como se le antoje

 elDiarioAR: ¿Qué opciones de reclamo tienen los inquilinos ante escenarios de abusos en los valores para un nuevo contrato?

Muñoz: No hay muchas opciones: hay resignación o la búsqueda de una nueva vivienda. En Argentina rige desde 1979 la Ley de Normalización de Locaciones Urbanas, como la llamaron Jorge Rafael Videla y José Alfredo Martínez de Hoz, que puso fin al control que el Estado tenía de los precios de los alquileres. Por eso quieren derogar ahora la Ley de Alquileres, porque los rentistas y las inmobiliarias quieren fijar los valores y las condiciones para alquilar. Aquí la discusión es si el alquiler es caro o no. Si es caro, como creemos todos, el Estado debe bajar el precio. Los propietarios tienen que pedirle al Estado que subsidie parte de la renta que pierde de ganar por la baja de alquileres. Los inquilinos, los perdedores de siempre, necesitan una solución y una decisión contundente de las clases dirigentes y no seguir pagando estos alquileres que son los más caros de la historia con relación a los ingresos de los trabajadores.

En abril pasado, un informe llevado a cabo por el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), el Instituto de Geografía de la Universidad de Buenos Aires (UBA), el Centro de Estudios Urbanos y Regionales (CEUR-CONICET), la Escuela IDAES de la Universidad Nacional de San Martín (UNSAM) y la Red Contested Territories destacó que en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) pagar un alquiler se lleva una porción cada vez más grande de los ingresos mensuales: más de la mitad de los hogares inquilinos padecen incrementos mayores a los que establece la ley y se endeudan para poder abonarlos. En 2021, el 24% de los hogares relevados destinaba más de la mitad de sus ingresos a pagar el alquiler, pero en 2020 esa proporción aumentó al 32%. Esta situación, indicó el estudio, también se evidencia en los niveles de endeudamiento: el 63% de los hogares admitió que contrajo deudas para pagar el alquiler. En otros casos, ante la dificultad de poder afrontar el valor del alquiler de un departamento, las familias deciden solo rentar una habitación (en esa situación se encuentra el 35% de los inquilinos en AMBA, según ACIJ) o alojarse en inmuebles que no están registrados en el mercado formal o padecen deficiencias estructurales: el 25 de abril pasado, una vivienda habitada por unas 36 familias se derrumbó en el barrio porteño de Floresta y causó la muerte de una mujer de 72 años, un joven de 19 y una niña de 12. Según los sobrevivientes, las familias pagaban mensualmente un alquiler. La Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires señaló que entre enero de 2021 y septiembre de 2022 unas 691 familias fueron desalojadas de donde vivían. En algunos casos, sus contratos de locación habían vencido o adeudadan desde hacía meses su alquiler.

A pedido del jefe de Gobierno, Horacio Rodríguez Larreta, el oficialismo porteño en la Legislatura aprobó este jueves un paquete de proyectos de “alivio impositivo” vinculados con los alquileres, iniciativas que no fue acompañada por la oposición que tildaron a las mismas como “medidas electorales” que tendrán “impacto cero” en la población.

Durante la sesión ordinaria, fueron sancionados los expedientes remitidos en las últimas semanas desde el Gobierno porteño por 36 votos a favor provenientes de Juntos por el Cambio (JXC), acompañados por la Libertad Avanza; y 21 en contra del Frente de Todos (FDT) y el Frente de Izquierda.

En primera instancia, convirtieron en ley los proyectos relacionados a proceso de alquiler que tienen como beneficiarios a los dueños de los inmuebles a partir de la eximición temporal del pago del ABL y una más amplia a la vigente de Ingresos Brutos a partir de una suba del tope de $75.000 y a $220.000.

También, aprobaron una ley de Co-Vivienda, que permite a los dueños de terrenos ceder el derecho de uso a “organizaciones”; y finalmente la eximición del abono del impuesto conocido como “plusvalía urbana” a los desarrollos inmobiliarios destinados a vivienda individual en 19 barrios porteños, en su mayoría, localizados en la zona sur porteña.

La oposición, en contra

Al respecto, la legisladora del FdT Claudia Neira había anticipado el voto en contra de los proyectos del oficialismo. “Son medidas electorales que van a tener cero impacto” frente a un “problema acuciante como es el de los alquileres”, dijo Neira, tras lo cual agregó que queda pendiente “una discusión profunda” por la problemática habitacional en el distrito.

También el opositor porteño, Manuel Socías, por su parte, advirtió que “es la primera vez que discutimos el problema de la vivienda en tres años y medio del segundo mandato de Larreta” y consideró que “en la Ciudad de Buenos Aires se construyen metros cuadrados dolarizados, no viviendas”.

Mercedes de Mendieta, de la Izquierda Socialista, sostuvo que “el gobierno de Larreta nuevamente está haciendo marketing porque son leyes que favorecen a los propietarios y a las constructoras”; al tiempo que Gabriel Solano, del Frente de Izquierda-Partido Obrero, coincidió en que son medidas que “defienden los intereses de la gran patria inmobiliaria”.

Javier Andrade, del FdT, cuestionó que las propuestas “aparezcan después de gobernar la Ciudad de Buenos Aires por más de 15 años” y los atribuyó a una “cuestión electoral”, no obstante consignó que existió una baja en el presupuesto destinado al Instituto de la Vivienda de la Ciudad, el organismo encargado de la gestión en materia habitacional.

“El fracaso” de la ley nacional de alquileres

Diego García Vilas, del bloque oficialista porteño, llamó a “discutir evitando el cinismo y reconocer lo que se hizo mal y lo que se puede mejorar”, denunció “el fracaso de la ley de alquileres” sancionada en el Congreso nacional y defendió el proyecto sobre la plusvalía en 19 barrios “para provocar mayor incentivo de la construcción en la zona sur”.

Según datos oficiales de la Ciudad, encontrar una vivienda para alquilar demora hasta cuatro meses en promedio y el costo de la renta representa entre un 40% y un 50% del ingreso de los inquilinos.

Por otra parte, en la actualidad hay más de 1.400.000 propiedades en el distrito porteño, de las cuales cerca de 200 mil permanecen vacías.

Con información de agencias.

IG

Los inquilinos que deban renovar el alquiler en mayo próximo deberán afrontar un aumento del 95,9 por ciento, en medio de una inflación que no da respiro y una caída en la oferta de propiedades.

Así surge de aplicar el índice de Contratos de Locación (ICL) que calcula el Banco Central para los contratos que se renuevan el 1° de mayo. Este índice toma la variación promedio entre la inflación y la remuneración promedio (RIPTE).

Según el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI), que agrupa a los corredores de la Ciudad de Buenos Aires, “este número demuestra, una vez más, la dura realidad que vive el mercado locativo en todo el país a raíz de la crítica situación económica y, sobre todo, a la actual Ley de Alquileres”.

Advirtió que como consecuencia de esa ley, hay una “retirada masiva de propiedades del mercado locativo, llegando a una oferta prácticamente nula de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires”.

El presidente de la Cámara Inmobiliaria, Alejandro Bennazar, explicó que “antes de que se sancionara la Ley de Alquileres había un 116% más de oferta de inmuebles en el mercado locativo”.

Esa falta de oferta se trasladó directamente a los precios que, en el último año, acumulan una suba del 118,6% en el caso de los departamentos porteños, según la plataforma ZonaProp.

La mediana de los monoambientes ofertados en Capital era, en marzo, de $80.000, según el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz.

La Cámara Inmobiliaria pidió una reunión con los funcionarios de Economía para abordar la delicada situación.

La titular del CPI, Marta Liotto, consideró necesario que desde el Estado se avance “en una modificación de la Ley que subsane los puntos más nocivos que tiene, como el plazo de los contratos y el propio ICL”. El sector pide, también, políticas de corte fiscal e impositivo para recuperar el stock de unidades para alquilar.

“De no avanzarse en este sentido, el mercado locativo (y, por tanto, los miles de familias argentinas que de él dependen para tener un techo) seguirán sufriendo una situación que no hará más que agravarse mes a mes, sobre todo, con la crisis que estamos viviendo”, alertó.

Las inmobiliarias advierten que no están ingresando alquileres nuevos, por lo que no hay stock disponible.

CRM con información de la agencia NA

El jefe de Gobierno porteño, Horacio Rodríguez Larreta, anunció una batería de medidas que apuntan a aliviar la situación de los inquilinos y propietarios de la Ciudad de Buenos Aires a la hora de cerrar un contrato, entre las que propuso derogar la Ley de Alquileres.

“Sé lo difícil que es conseguir un alquiler y lo caro que resulta pagarlo. No hay laburo y sueldo que alcance, y menos en esta situación de inflación totalmente fuera de control”, detalló al encabezar el acto, y continúo: “Hay un sentimiento de resignación, la gente no puede tener su casa”.

A través de tres programas del Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC), el precandidato a presidente por el PRO informó que el Gobierno porteño otorgará créditos para pagar los costos de ingreso a un alquiler y una bonificación del 70% para poder percibir el seguro de caución. También anunció que se financiarán reformas en viviendas desocupadas que posibiliten aumentar la oferta.

Además, se ampliará la exención impositiva de ingresos brutos para contratos de alquiler y el tope de exención pasará de $75.000 a $220.000, con una exención que tendrá tope de tres propiedades.

También se eximirá del ABL y el impuesto inmobiliario a las unidades alquiladas por hasta 36 meses o la duración del contrato, a la vez que se impondrá un tope de valor fiscal y un tope al valor del alquiler.

“Quiero que todos puedan decidir sobre su futuro sin estar a la deriva por un mercado inmobiliario que está explotado”, señaló Rodríguez Larreta luego de encabezar el anuncio en el que estuvo acompañado por el jefe de Gabinete, Felipe Miguel; la ministra de Desarrollo Humano y Hábitat, María Migliore; el vicepresidente primero de la Legislatura, Emmanuel Ferrario; y el presidente del Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC), Christian Werle.

En la misma línea, indicó que el precio de los alquileres configura “uno más de los problemas que genera una macroeconomía descontrolada”, y aseguró que “en este caso se agrava por una ley que no resolvió ningún problema y los empeoró todos”.

Para Rodríguez Larreta, la Ley de Alquileres vigente desde el 11 de junio de 2020 debe derogarse para poder avanzar en un sistema que beneficie a inquilinos y propietarios y que ayude a resolver lo que definió como “la crisis habitacional más grande en 30 años”.

“Nuestros diputados están trabajando en alternativas para priorizar las necesidades de quienes todos los días sufren las consecuencias de esta ley, pero necesitamos un acuerdo que involucre a todos los sectores y les dé respuestas”, declaró.

“La política no puede solo enfocarse en las diferencias y las peleas previas, los dirigentes tenemos que ser capaces de derogar una ley que está afectando a todos los argentinos”, expresó luego de las tensiones internas del espacio que integra tras anunciar que la Ciudad tendrá elecciones concurrentes.

Por último, el referente del PRO aseveró que apunta a que “los jóvenes tengan intacta la ilusión de independizarse de sus familias a una edad lógica, que las mujeres que crían a sus hijos solas puedan hacerlo en una vivienda digna y que los jubilados no dejen todos sus ingresos en un alquiler imposible de pagar”.

“Transformar la vida de los argentinos se logra con medidas concretas y mucho laburo para llevar alivio en situaciones tan duras como la que estamos atravesando. Hoy tomamos esta decisión y vamos a trabajar en el mismo sentido en la Nación, si me eligen Presidente, porque este es un problema de todos los argentinos”, afirmó.

En tanto, concluyó: “Quiero liderar la generación de personas que se animan a trazar un punto de inflexión en la historia argentina y que se animan a poner la verdad sobre la mesa. Sin grandes discursos, sin gritos, sin relato; trabajando todos los días sin aflojar para que los argentinos vivamos mejor”.

Con información de NA.

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