El costo de alquilar una vivienda — Informe

Precios altos y poca oferta: la dificultad para alquilar y el debate por el impuesto a la vivienda vacía

Si el dato de la inflación en los últimos 12 meses se ubica en 51,8% y afecta la vida de millones de hogares argentinos, el del aumento de los alquileres resulta todavía más dramático para las familias inquilinas. En comparación con agosto de 2020, los alquileres subieron en la Ciudad de Buenos Aires en torno al 60% según Reporte Inmobiliario, al mismo tiempo que se redujo la oferta disponible. La tarea de buscar una vivienda acorde a las necesidades y accesible se convirtió en una misión casi imposible.

En este marco, imponer algún tipo de regulación sobre las viviendas ociosas aparece como una alternativa con la que las autoridades nacionales coquetean, aunque sin dar pasos certeros. Aunque la iniciativa tiene buenos antecedentes en algunas ciudades del mundo y organizaciones de la sociedad civil la identifican como una política positiva, en el sector inmobiliario anticipan que podría generar un efecto contraproducente y trazan un paralelo con la Ley de Alquileres, que a más de un año de su sanción no replicó en mejoras para los inquilinos.

Según un informe de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), 9,2% de las viviendas de la Ciudad de Buenos Aires están vacías. El documento toma como base un estudio realizado en 2019 por el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) y la Mesa de Alquileres (integrada por organizaciones de la sociedad civil) e identifica las viviendas con medidor residencial cuyo consumo eléctrico era inferior al de una heladera enchufada. “Puerto Madero, Retiro, Recoleta y Palermo son los barrios con más viviendas vacías, lo que evidencia una correlación entre la ociosidad y el precio del metro cuadrado”, apunta. 

Esto evidencia algo que la organización señala como un desequilibrio: la oferta que el mercado inmobiliario produce no corresponde a la demanda de a mayoría de los hogares. De hecho, fuentes del mercado coinciden en que la mayor escasez en la oferta está en viviendas para familias con hijos en barrios de clase media. “La vivienda es pensada meramente con fines especulativos. Entre los años 2005 y 2018 se construyeron más de 195.000 viviendas, pero más de la mitad fueron viviendas suntuosas y lujosas”, señalan en ACIJ. 

De acuerdo con la organización, el porcentaje de viviendas vacías es similar al del déficit habitacional en la ciudad, que ronda el 11,6% de los hogares (grupos familiares). Ese dato es la sumatoria de un 5,3% de déficit cualitativo (hogares que requieren mejoras) y 6,3% de déficit cuantitativo (viviendas en condiciones irrecuperables). 

Propuestas y contrapropuestas para mejorar el mercado de alquiler 

ACIJ, que integra el colectivo federal Habitar Argentina, considera que la vivienda ociosa debería regularse, y enumera diferentes alternativas para hacerlo. Una es facilitar a través de subsidios y otras acciones la refacción de viviendas vacías en mal estado a cambio de darle determinado uso. Otra, aplicar impuestos o tasas a las viviendas que permanecen vacías por determinado período, de lo que hay antecedentes en Uruguay, Holanda, Dinamarca y Alemania. 

Por otro lado, consideran la posibilidad de “intimar a las personas propietarias de viviendas vacías a ponerlas en uso” y, llegado el caso de que no se genere la reacción esperada, considerar “legislaciones que prevén el uso de la expropiación o incluso la demolición de inmuebles irrecuperables para darle una finalidad social a ese suelo”. Esa última estrategia tiene, según señalan, antecedentes en España, Alemania, Suecia y Brasil.

De acuerdo con el documento, los resultados de estas políticas fueron exitosos. Por ejemplo, en Vancouver, Canadá, se implementó en 2017 un impuesto que logró bajar la tasa de viviendas vacías un 15% el primer año. En Melbourne, Australia, un impuesto redujo 30% la cantidad de viviendas ociosas en los primeros dos años.  

En la Argentina, un antecedente reciente pone de manifiesto el riesgo de que la iniciativa no genere el resultado esperado. La Ley de Alquileres, que buscó fortalecer los derechos de los inquilinos y darles mayor poder de negociación frente a los propietarios, no se tradujo en una mejora para las familias inquilinas. En parte, porque no se cumplió (ni se hizo cumplir) y, en parte, porque generó una reacción de los propietarios, que vieron en el alquiler un negocio menos redituable y en muchos casos decidieron volcar sus viviendas directamente a la venta. 

De hecho, mientras que el precio de los alquileres no paró de subir en el último año, el del metro cuadrado para la venta se redujo en la Capital y se amplió sustancialmente la oferta. Según los registros de Zonaprop, los precios de venta acumulan una baja de 5,1% en los primeros ocho meses de 2021 y de 13,8% desde el máximo de 2019. La disminución del precio se ve en el 96% de los barrios porteños, lo que es el mayor porcentaje desde 2016.

Mientras que el precio de los alquileres no paró de subir en el último año, el del metro cuadrado para la venta se redujo.

Para Soledad Balayan, analista del mercado y titular de Maure Inmobiliaria, “todo lo que atente sobre la propiedad privada es mala idea y empeorará el resultado”. “El mercado de alquileres no debería estar regulado. La única manera de que los inquilinos estén mejor es que tengan la mayor cantidad de opciones posibles. La nueva ley y decretos del año pasado han hecho todo lo contrario, desincentivar la oferta, disminuir las opciones y aumentar los precios”, dijo en diálogo con elDiarioAR.

Daniel Bryn, director de Invertire, consideró que antes de tomar cualquier medida debe definirse claramente qué es una vivienda ociosa y hacer un registro certero. “¿Es ociosa una vivienda que está vacía hace 6 meses, 1 año, 5 años? Si una persona se va a España a probar suerte y no sabe si vuelve en un año o no vuelve más, pero no quiere alquilar su casa por tres años, ¿es una vivienda ociosa?”, ejemplificó. Además, dijo que en muchos casos las viviendas están vacías por problemas legales como una sucesión demorada o porque están inhabitables y los dueños no cuentan con el dinero para refaccionarlas. 

“El Estado puede intervenir y darle un impulso a esos propietarios por ejemplo apurando procedimientos en el caso de sucesiones, dando créditos para poner habitables las casas o acelerando desalojos cuando hay problemas de intromisión”, apuntó Bryn, para quien tomar una medida “sin planificación ni discusión puede ser contraproducente”. En ese sentido, se inclinó por la opción de fomentar la construcción y la propiedad. Concretamente “aumentar la oferta en lugar de armar todo un aparato estatal para castigar a pocos casos”.

Posturas oficiales 

Algunos meses atrás, apenas asumió, el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación Argentina, Jorge Ferraresi, planteó descentralizar y que “cada jurisdicción” aplique sus propias políticas de alquiler. En su cartera consideran que las realidades dentro del país son muy diferentes y que las políticas que establecen un marco nacional uniforme —como la de alquileres— no son herramientas adecuadas. En los hechos, ya hay algunas regulaciones a nivel provincial. De acuerdo con el reporte de ACIJ, existe legislación que regula la vivienda ociosa en Misiones, Mendoza, Santa Fe y Buenos Aires.

En el entorno de Ferraresi ponen el foco en la construcción y acceso a la propiedad de la vivienda, más que en el drama urgente del alquiler. Los objetivos proyectados lo evidencian: según los planes oficiales, la gestión del Frente de Todos debería dejar construidas 264.000 viviendas en 2023 y, para diciembre de esta año, espera tener 30.000 entregadas y 108.743 en ejecución. 

María Elisa Rocca, directora general de Vivienda Asequible del Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires (IVC), dijo a elDiarioAR que trabajan “en un paquete de programas para alquileres” que será lanzado “en los próximos meses”. Por un lado, una “bolsa de viviendas” conformada por viviendas que están actualmente fuera del circuito y que el Estado podría ayudar a acondicionar y poner a disposición de las familias porteñas más vulnerables, oficiando también de garantía frente a los propietarios en los casos que sea necesario. Según anticipó, esto se complementaría con un programa para facilitar el acceso, “enfocados en los costos y alternativas a la garantía propietaria” y también en estímulos para transformar oficinas del microcentro en viviendas familiares. 

DT