¿Fracaso o conquista? Con diagnósticos opuestos, se inicia el debate por la reforma de la Ley de Alquileres

Quienes buscaron una vivienda para alquilar en los últimos meses lo saben: la oferta es escasa y los precios le dejan muy poco margen a un trabajador con un salario promedio. Esta situación se suele atribuir a los cambios que introdujo la Ley de Alquileres, vigente desde junio de 2020, y por eso la Cámara de Diputados inicia este martes un proceso para revisarla. 

Los distintos bloques acordaron consensuar una reforma en el plazo de 30 días hábiles, para lo que convocarán a los distintos actores involucrados. Es difícil prefigurar los términos de un posible acuerdo. La discusión parte de diagnósticos opuestos respecto del motivo por el que la ley no cumplió con su objetivo de mejorar la situación de inquilinos e inquilinas, lo que se refleja también en las propuestas de modificación. 

En el Congreso coexisten 17 proyectos sobre el tema, con líneas totalmente divergentes. Algunas recogen los argumentos del sector inmobiliario y buscan desactivar los dos puntos centrales de la ley: el plazo mínimo de tres años de contrato y la metodología de actualización anual de la cuota. Otras, se hacen eco de la postura de las organizaciones de la sociedad civil y federaciones de inquilinos y no solo se niegan a retroceder, sino que proponen ir más a fondo con la intervención del Estado en el mercado. 

“El fracaso de la nueva ley de alquileres está a la vista. Para muestra dicen que basta un botón”, señala a elDiarioAR Claudio Vodanovich, secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). Según apunta, los reclamos provienen tanto de propietarios “como de miles de inquilinos que vieron incrementado de forma abismal la cuota de sus alquileres”, consecuencia de “cómo fue redactada la ley”. De acuerdo con el sector inmobiliario, el nuevo marco legal generó una retracción de los propietarios, que decidieron retirar sus propiedades del mercado de alquiler y volcarlos a la venta, además de “cubrirse” con aumentos exagerados en el inicio del contrato. 

Para las asociaciones de la sociedad civil y las federaciones de inquilinos, la ley no fue implementada correctamente –muchos artículos, como el del alquiler social, todavía no están activos– ni respaldada por el Estado, motivo por el que no puede considerarse que fracasó. “La ley es una conquista de derechos para los inquilinos e inquilinas. Hay sectores que le achacan a la ley un conjunto de situaciones que tienen que ver con el funcionamiento de la economía argentina”, apunta Leandro Vera, integrante del área de derechos económicos, sociales y culturales del Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS).

Vera refiere a un estudio del economista Sergio Rosanovich en el que se muestra que la caída del stock de viviendas ofertadas para el alquiler es previa a la sanción de la ley. El documento exhibe que esa situación se inicia en 2019 y se profundiza con la irrupción de la pandemia de Covid-19 y la entrada en vigencia del decreto 320/20, que determinó el congelamiento de los alquileres, la renovación compulsiva de los contratos y la suspensión de los desalojos por un año. Además, vincula la suba de los precios a la alta volatilidad tanto en el tipo de cambio como en los precios de la economía durante 2018 y 2019.

Además, Vera destaca que esta ley “ya fue fruto de una negociación” en el Congreso. El texto que finalmente se aprobó, presentado por el legislador del PRO Daniel Lipovetzky, no fue el diseñado originalmente por el sector de los inquilinos e incluyó, por ejemplo, un artículo que simplificó los procesos de desalojo. Incluso se habilitó la indexación de los contratos a la inflación, algo que antes no estaba permitido y que en escenarios de aceleración superior a la prevista terminaba incluso perjudicando al propietario.  

Pablo Vitale, co-director de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), señala que la ley “tiene problemas”, pero que están vinculados a su aplicación y su contexto. “Si la ley efectivamente genera algún efecto contraproducente está perfecto modificarla”, dice, pero no se puede avanzar con esos cambios en base a especulaciones o “expresiones de partes que tienen intereses en juego”. Tampoco determinar que una norma que rigió un solo año en el marco de una economía muy inestable “no funcionó”.

“Cuando se aplican regulaciones a desgano o frente a la oposición abierta de quienes tienen que aplicarla es necesario que haya una intervención estatal fuerte porque sino se termina generando una profecía autocumplida: la ley no va a funcionar porque yo la tengo que hacer funcionar y no la voy a hacer funcionar, los precios van a aumentar porque yo dispongo los precios”, apunta Vitale. “Si el Estado no interviene, es casi como regalar una herramienta a quien se opone a esa herramienta”.

Algunos proyectos, como el del oficialista José Luis Gioja, profundizan la línea de intervención al mercado y sugieren medidas como la regulación del precio “de entrada” a un  alquiler o la creación de un impuesto a la vivienda ociosa. Las federaciones de inquilinos apoyan, pero insisten: si el Estado no respalda la regulación ni tercia a favor de los inquilinos, el debate se mantendrá en los mismos términos. Seguirá cayendo sobre la norma el peso de sus pobres resultados. 

La discusión que comienza este martes se dará en la comisión de Legislación General, que se conformará a las 15.00, a partir de un acuerdo alcanzado el miércoles pasado por el presidente de la Cámara baja, Sergio Massa, con titulares de los bloques de la UCR, Mario Negri, y del PRO, Cristian Ritondo, que conforman el interbloque Juntos por el Cambio.

Para lograr ese objetivo, Massa --a quien el Presidente le encargó la tarea de “solucionar” el tema de los alquileres-- firmó el viernes pasado la respectiva resolución citando a esa comisión que tendrá 31 miembros, de los cuáles 16 corresponderán al Frente de Todos, 14 a Juntos por el Cambio y uno al Interbloque Federal. 

El acuerdo entre el FdT y JxC establece que a lo largo de 30 días hábiles –equivalente a alrededor de 45 días corridos– se discutirán las reformas y que la discusión se llevará a cabo solo en la comisión de Legislación General, como pidió Juntos por el Cambio, lo que de algún modo deja de lado la posibilidad de que se incluya la creación de nuevos impuestos. 

DT