Más oferta, menos techo

En su nota del domingo 11 de octubre en este diario, “Crece la dificultad para alquilar o acceder a la vivienda”, Alejandro Rebossio documenta los efectos del Decreto 70/2023 sobre quienes alquilan con el testimonio de Gricelda Martínez, que deja de comer para pagar un alquiler que se ajusta cada tres meses y al que en febrero le renovarán el contrato por un solo año, y los datos del INDEC, según los cuales en el AMBA el alquiler fue el segundo precio que más subió durante la gestión libertaria, un 93% por encima de la inflación. Pero la misma nota recoge también la opinión de especialistas que, aun reconociendo ese cuadro, temen que volver a regular el alquiler retraiga la oferta. Ese temor, que remite a lo que habría sucedido con la Ley 27.551 de 2020, merece discutirse, y más aún porque la nota lo presenta como la opinión de especialistas peronistas y progresistas, como si hubiera una única posición sobre el tema. Muchos peronistas, entre los que me cuento, seguimos sosteniendo que el alquiler necesita reglas, y no se trata de una postura nueva, porque si algo distinguió al peronismo en materia de vivienda fue justamente haber regulado el alquiler. Esa regulación empezó con la rebaja de alquileres en 1943, se consolidó en 1949 y, con idas y vueltas, se mantuvo durante treinta y tres años, hasta que la dictadura la eliminó en 1976. Un gobierno nacional y popular no puede aceptar ese temor como punto de partida, porque supondría dejar en manos del mercado lo que esa tradición siempre consideró una responsabilidad del Estado. Entre las voces consultadas, algunas plantean ese temor abiertamente y otras sostienen que la regulación y la desregulación fracasaron por igual. Las dos posiciones parten de un supuesto que la experiencia internacional no confirma de manera concluyente: que regular reduce, por sí mismo, la cantidad de viviendas disponibles para alquilar. Donde la oferta cayó, se debió sobre todo a que una parte de los departamentos pasó a segmentos que la regulación no alcanzaba, como el alquiler temporario o el turístico.

No fue una consecuencia inevitable de regular, sino de regular solo una parte del mercado.

Lo que muestra la experiencia

El caso mejor documentado de Europa es el de Cataluña, donde una ley de 2020 fijó topes en buena parte de los municipios y obligó a consignar el precio de referencia en avisos y contratos. Investigadores de la Universidad de Barcelona la evaluaron con los contratos efectivamente registrados, y encontraron que los alquileres bajaron entre un 4% y un 6% sin que disminuyeran los contratos firmados ni la cantidad de viviendas en alquiler. Los precios bajaron sin que se achicara el mercado. Lo que hace una regulación es repartir el riesgo del alquiler entre propietario e inquilino. Sin reglas, ese riesgo, que es el de un aumento imprevisto, un contrato que no se renueva o una mudanza forzada, recae entero sobre quien alquila.

Adónde fue la oferta

Cuando una regulación deja segmentos sin cubrir, una parte de la oferta se desplaza hacia ellos. Esas viviendas siguen existiendo, pero cambian de contrato para quedar fuera de las reglas. En Berlín, en 2021 y 2022, más de la mitad de los avisos de alquiler eran de viviendas amuebladas por tiempo limitado, a las que no se aplicaban ni el freno de alquileres ni las reglas de actualización. En España, tras la Ley 12/2023, el alquiler de temporada llegó a representar casi la mitad de lo que se ofrece en Barcelona. Algo parecido ocurrió en la Argentina con la Ley 27.551, que reguló la locación habitacional pero dejó afuera el alquiler temporario y el turístico. Hacia allí se movió una parte del parque, empujada además por una brecha cambiaria que convertía cada dólar turístico en muchísimos pesos: en Palermo, el peso de los departamentos en Airbnb frente a los de alquiler tradicional creció casi un 50% entre 2019 y 2023, cuando un departamento turístico podía rendir ocho veces más que uno alquilado según la ley. Lo que después se presentó como prueba del fracaso de la regulación fue, en buena medida, consecuencia de su alcance incompleto. El aumento de la oferta posterior a la derogación tiene una explicación parecida. Un informe del CEPA de mayo de este año atribuye el aumento de la oferta, entre otros factores, a la salida al mercado de

departamentos que sus dueños habían retenido a la espera del cambio de reglas y a la apreciación cambiaria, que al reducir el turismo hizo menos atractivo el alquiler temporario y volcó esas unidades al alquiler permanente. En ambos casos son viviendas que ya formaban parte del parque y que cambiaron de mercado según las expectativas y el dólar. Con un turismo extranjero que cayó un 20% en dos años y casi un tercio de los departamentos temporarios sin ninguna reserva en el último año, ese movimiento depende de variables que ninguna ley de alquileres controla.

Cerrar la puerta de atrás

Frente a esas fugas, ningún Estado europeo volvió a desregular. Cataluña aprobó en diciembre de 2025 una ley que extiende los topes al alquiler de temporada y al alquiler por habitaciones, y deja afuera solo el uso turístico. Berlín dictó en 2025 una ordenanza para contener el amueblado temporario, cuyo peso en los avisos había pasado del 13% en 2012 al 48%, y el gobierno federal proyecta limitar la duración de los contratos cortos. Barcelona no renovará ninguna licencia de piso turístico después de noviembre de 2028, con el aval del Tribunal Constitucional español, y Francia, con la Ley 2024- 1039, habilitó a los municipios a fijar cuotas de alquiler turístico y a reservar sectores del plan urbano para residencia permanente. Viena, que nunca dejó la vivienda librada al mercado, fue más lejos. Desde 2019 su código de edificación exige que dos tercios de la superficie de todo suelo nuevo que se habilite para vivienda se destinen a vivienda subsidiada, con lo cual interviene directamente sobre el suelo, que es donde se forma la renta. En España, donde según las encuestas la vivienda es desde fines de 2024 el principal problema del país, la oposición rechazó este mes en el Congreso los decretos del gobierno sobre alquileres. Hubo movilizaciones en todo el país y, con las elecciones ya adelantadas, el gobierno volvió a dictarlos pocos días después, incluida la regulación del alquiler de temporada. Una amplia mayoría de los españoles apoya congelar los alquileres. En la Argentina el tema todavía no ocupa ese lugar, pero avanza: según la encuesta de Management & Fit que cita la nota de Rebossio, la preocupación por el acceso a la vivienda pasó del 4,9% al 7,4% en apenas dos meses.

Lo que hizo el DNU

El Decreto 70/2023 fue en la dirección contraria. En vez de cerrar esas salidas, eliminó las reglas para todos y convirtió al conjunto del mercado en un mercado de temporada, con contratos por un año, precios en dólares, ajustes trimestrales y anticipos y garantías fijados a voluntad del propietario. La oferta creció, pero a precios que una trabajadora como Gricelda solo puede pagar dejando de comer. Del otro lado del mostrador, según relevamientos del propio sector, la rentabilidad bruta de un departamento en alquiler pasó del 3,48% anual en octubre de 2023 al 6,22% en junio de 2026, y se duplicó en menos de tres años. No es un mercado más eficiente, sino uno más cruel. Mientras tanto, según los datos de ARBA que cita la misma nota, el 6,1% de la población bonaerense concentra la mitad de las viviendas y el 0,6% posee cinco o más. Para esos pocos la vivienda funciona como reserva de valor, mientras que para la mayoría el sueño de la casa propia se fue transformando en el sueño de llegar a pagarle cada mes el alquiler a otro. El riesgo de ese mercado recae sobre quien alquila, y eso también es política de vivienda, porque el Estado, aun cuando dice retirarse, decide quién soporta la incertidumbre y la precariedad.

Regular todo el mercado

La experiencia europea muestra que no alcanza con regular: hay que evitar que una parte del mercado encuentre la forma de quedar afuera. En ese sentido, una política de alquileres que se proponga garantizar el acceso a la vivienda debería:

–Restituir un régimen de locación habitacional con plazo mínimo de tres años y actualización anual por un índice que no supere la evolución de los salarios.

–Alcanzar con esas mismas reglas a todo contrato de uso habitacional, cualquiera sea su plazo o que la vivienda se alquile amueblada, presumiendo el uso permanente cuando el contrato temporario se renueva o no acredita una causa transitoria.

– Crear un registro obligatorio de alquileres temporarios y turísticos, con número visible en cada aviso y responsabilidad de las plataformas que los publican.

–Facultar a las jurisdicciones con déficit habitacional a limitar el uso turístico de la vivienda por zonas.

–Construir desde el Estado un parque de vivienda en alquiler social, financiado entre otras fuentes con la captura de plusvalías urbanas, en lugar de cobrarlas en dinero para obras en las mismas áreas que ya se valorizan. Son medidas que ya aplican, con tradiciones políticas muy distintas, las ciudades que decidieron tratar la vivienda como un derecho antes que como una mercancía. Regular el mercado privado, sin embargo, no es la única tarea. Entre los censos de 2010 y 2022, los hogares inquilinos pasaron del 16% al 21% en el país y del 30% al 37% en la Ciudad, de modo que la inquilinización dejó de ser una situación pasajera que el crédito hipotecario vaya a resolver. Por eso la propuesta de que el Estado construya para alquilar, que recoge la nota de Rebossio, merece atención, siempre que esas viviendas se destinen al alquiler social y no terminen volcadas al mercado. Así, el alquiler dejará de ser un paso hacia la precariedad y pasará a ser una forma legítima de acceso a la vivienda. Pero construir para alquilar no puede ser la excusa para dejar sin control al mercado privado, que en la Argentina seguirá alojando a la gran mayoría de los inquilinos. Mientras la ley estuvo vigente, parte de la oferta se fue adonde no había reglas; sin ley, volvió, pero a precios que muchos no pueden pagar. La tarea es que no tenga adónde irse y que ningún techo cueste el plato de comida.

El autor es arquitecto, ex Decano FADU-UBA, ex Decano Arquitectura UNDAV e investigador del CONICET.