Así quiere regular Francia los alquileres de plataformas como Airbnb para mitigar la crisis de vivienda

Los primeros en movilizarse fueron los ciudadanos. A lo largo de la pasada primavera, varias redes locales de residentes en diferentes regiones turísticas de Francia se unieron para reclamar una mayor regulación en los alquileres turísticos de corta duración. Alegaban que el aumento descontrolado de este tipo de alojamientos contribuye a la subida de precios –al reducir la oferta de viviendas–, además de gentrificar el centro de sus localidades.

Para romper la tendencia, proponían la “inversión del actual sistema fiscal de manera que favorezca a las personas que alquilan todo el año”. Actualmente, en Francia, los ingresos generados por los alquileres de temporada se benefician de una desgravación fiscal de hasta el 71%, porcentaje muy superior al de los alquileres de larga duración. Una fiscalidad ventajosa que, sumada a la alta rentabilidad por noche de los alquileres de corta duración, anima a muchos propietarios a decantarse por esta opción en detrimento del alquiler clásico.

A esa reivindicación se sumaron los políticos locales, que en los últimos años han visto como barrios enteros de las localidades con mayor demanda turística se vaciaban de residentes: pueblos y ciudades de Bretaña, del País Vasco francés, de Córcega y de los Alpes. A modo de ejemplo, en la ciudad corsa de Bastia, el número de apartamentos turísticos aumentó un 40% entre 2019 y 2022, impulsando un fuerte aumento en los precios.

En Saint-Malo, en Bretaña, los habitantes del casco antiguo –delimitado por las célebres murallas medievales– denuncian un proceso de museificación en el que los comercios y viviendas tradicionales han sido sustituidos por alquileres de tipo Airbnb y por tiendas enfocadas a los turistas. El precio medio de un piso en el centro de la ciudad ha aumentado un 9,4% en sólo un año, según datos de la cámara regional de notarios.

Aunque el fenómeno Airbnb venía ganando terreno desde hace tiempo, la pandemia sirvió de acelerador. Si antes de la COVID las plataformas de alquiler se concentraban en las grandes ciudades francesas, con París en cabeza, el confinamiento les dio la posibilidad de implantarse en las regiones, particularmente en zonas litorales y de montaña, favorecidas por el turismo local y por la mayor flexibilidad en el recurso al teletrabajo.

De ahí que un número cada vez mayor de autoridades municipales traten de luchar contra esta tendencia, dentro de los límites de la legislación. El problema es que la actual normativa sólo permite a las ciudades de más de 200.000 habitantes establecer cuotas para los alquileres turísticos. Y cuando los ayuntamientos más pequeños tratan de multar a los propietarios, como ha sido el caso de Saint-Malo, en muchas ocasiones estos conseguían anular las sanciones ante la Justicia.

Mayor regulación

En este contexto, a principios de diciembre llegó a la Asamblea Nacional una proposición de ley para eliminar una parte de las ventajas fiscales de las plataformas de alquiler turístico y dar a los políticos municipales herramientas de regulación. Se trata de una iniciativa conjunta del diputado socialista Iñaki Echaniz (procedente del departamento de Pirineos-Atlánticos, que incluye el País Vasco francés) y Annaïg Le Meur, diputada de Renacimiento (el partido del presidente Emmanuel Macron) procedente del de Finisterre, en Bretaña.

“¿Es normal que la vivienda se haya convertido en una herramienta de optimización fiscal y de máximo rendimiento? ¿Es normal que se eche de sus casas a inquilinos que están en regla para convertirlas en alojamientos turísticos amueblados?”, denunciaba el diputado socialista ante la comisión de leyes durante la presentación del texto. “¿Es normal que los trabajadores sanitarios o los empleados municipales duerman en sus coches o en campings entre junio y septiembre?”

Para frenar el recurso al alquiler vacacional, el texto quiere poner fin a las ventajas fiscales de los propietarios: actualmente los ingresos percibidos por este tipo de alquiler se desgravan hasta en un 71%; en el caso de las viviendas amuebladas para alquiler de larga duración es de un 50% y el de pisos vacíos en alquiler un 30%. La proposición de ley presentada en la Asamblea armoniza la fiscalidad que pasaría a desgravar un 40% para casi todos los alojamientos. Sólo mantienen el nicho fiscal más favorable las casas rurales y estaciones de esquí.

El texto también quiere dotar a las corporaciones locales de nuevas herramientas para que tengan más margen de maniobra a la hora de regular el número de alojamientos turísticos. El registro de los alojamientos amueblados en el ayuntamiento pasaría a ser obligatorio. También permitiría a los ayuntamientos con más de un 20% de segundas residencias establecer zonas (en el plan local de desarrollo urbano) en las que las viviendas se destinen exclusivamente a residencia principal. Y que las copropiedades tengan que votar en junta general si autorizan que una de las viviendas se utilice como alojamiento turístico amueblado, por una mayoría de dos tercios.

“Queremos asegurar además que se cumplen las medidas reglamentarias existentes, como la compensación [una vivienda convertida en alojamiento turístico amueblado debe compensarse con la conversión de una tienda u oficina en vivienda] y facilitar la introducción de cuotas”, ha explicado Echaniz, que también señala que “actualmente los ayuntamientos que toman medidas son sistemáticamente llevados a los tribunales por los propietarios de alojamientos amueblados”.

Por último, el proyecto obliga a someter los alquileres turísticos a contar con un diagnóstico de eficiencia energética (DPE), lo mismo que los alquileres tradicionales. En Francia, las viviendas con peor calificación ya no pueden ponerse en el mercado de alquiler, es obligatorio realizar obras previas para mejorar el aislamiento térmico. Eso ha hecho que muchos propietarios de inmuebles mal aislados convirtieran sus pisos en alojamientos turísticos para evitar la reforma.

Posición ambigua del Gobierno

En noviembre, la primera ministra, Élisabeth Borne, reconoció la necesidad de “dar a las autoridades locales nuevas herramientas para regular los alojamientos turísticos amueblados” y dio su apoyo al texto, durante una visita a Dunkerque, al norte, dedicada a la crisis del alojamiento.

Se trata de un cambio de discurso por parte del actual Gobierno que, hasta ahora, ha favorecido con sus decisiones los intereses de las plataformas. Hace sólo unas semanas eliminó una enmienda que el Senado había incluido en los presupuestos generales para obligar a los alquileres turísticos a tributar por el IVA. El Ejecutivo la retiró en el último momento, manteniendo la actual exención.

Al mismo tiempo que el proyecto de ley llegaba al Parlamento, Oxfam publicaba un informe en el que denuncia la “financiarización de la vivienda en Francia”, “a ”desvinculación del Estado en este problema“ y la ”proliferación de nichos fiscales“. La ONG señala que el 44% de la propiedad inmobiliaria francesa está en manos del 10% más rico de la población. ”Una concentración que nos retrotrae a la situación de finales del siglo XIX“. También apunta que el 3,5% de las familias son propietarias de la mitad del parque de viviendas en alquiler.

Esfuerzos de 'lobby'

Oxfam señala directamente los alquileres vacacionales como uno de los factores determinantes en las dificultades de acceso a la vivienda. “Lo estamos haciendo todo al revés, pronto nos vamos a quedar sin viviendas para habitar”, advirtió la exministra de vivienda y actual presidenta de Oxfam en Francia Cécile Duflot, que ha denunciado además que “una vivienda alquilada tres días al mes sea más rentable que la vivienda alquilada todo el año”.

Por otro lado, la organización apunta a que los esfuerzos de las autoridades se enfrentan a una intensa presión de lobby por parte de Airbnb para evitar toda nueva regulación. La empresa de San Francisco invirtió más de un millón de dólares en cabildeo en 2022, una inversión que se ha multiplicado por cinco en la última década, según el informe. “Un esfuerzo de lobbying que va a intensificarse antes de los Juegos Olímpicos, que representan una importante ganancia financiera tanto para las empresas de alquiler como para la plataforma”, apunta el diario Libération.

De momento, la proposición de ley se encontró con un primer freno el pasado día 7, cuando diputados de los partidos de derecha y extrema derecha consiguieron dilatar los debates e impedir un voto rápido. Como consecuencia, la tramitación del texto en la cámara baja se ha retrasado hasta enero.

Airbnb pide ventajas para los inquilinos

Francia es uno de los principales mercados del gigante estadounidense y el primero en Europa. Según las últimas cifras oficiales, en 2021 había 800.000 alquileres turísticos de corta duración en el país, frente a los 300.000 de 2016. Y un estudio de la consultora Strategy&, realizado por encargo de la compañía y publicado en octubre, calcula que, a día de hoy, ya hay un millón de viviendas vacacionales en el país, incluidas residencias principales alquiladas de forma ocasional.

Pero para Airbnb la regulación no es la respuesta al problema de la vivienda y defiende un aumento de la demanda que facilite que los inquilinos puedan subarrendar. “Para ayudarles a pagar el alquiler, proponemos trabajar con el Gobierno y las principales redes de agencias inmobiliarias para crear un marco de confianza para el subarriendo legal en Airbnb”, afirmaba el grupo en un comunicado.

La empresa también sugiere “un incentivo fiscal para los anfitriones que utilicen sus ingresos de Airbnb para financiar obras de renovación”, por ejemplo mediante un crédito fiscal. El fenómeno Airbnb es especialmente visible en Francia, pero el país no es un caso aislado. Tras permitir o favorecer la multiplicación de los alojamientos turísticos amueblados, ciudades y gobiernos en todo el mundo tratan ahora de limitar la actividad de las plataformas.

A principios de septiembre, Nueva York prohibió a los propietarios alquilar alojamientos amueblados por un periodo inferior a 30 días, con algunas excepciones. Y hace dos meses Florencia decidió prohibir todos los nuevos alquileres de corta duración en su centro histórico, al tiempo que ofrecía exenciones fiscales a los propietarios que aceptaran volver a los alquileres tradicionales.