“Inquilinización” como resultado de la desigualdad

En Argentina hay solo dos formas en el que las grandes mayorías acceden a una vivienda: a través del mercado privado del alquiler o la toma de tierras.

De lo que no hay dudas es que hoy -y también desde hace décadas-, quien diseña y define quién puede acceder a la vivienda y quién no es el mercado inmobiliario con la ausencia absoluta del Estado, el que aparece sólo para facilitar el negocio y la rentabilidad.

El rol del mercado en el alquiler de vivienda se sufre en la vida cotidiana, en el día a día. En toda la cadena que implica acceder a una vivienda en alquiler, el mercado impone sus condiciones sin ningún tipo de regulación o intermediación del estado. Comprar un celular está más protegido que acceder a una vivienda. 

Para buscar una vivienda en alquiler hay que ingresar a sólo dos portales del mercado que concentran la totalidad de la oferta y que gozan del nulo control por parte de defensa del consumidor sobre las restricciones que imponen. Una vez elegida la vivienda hay que entrar a una inmobiliaria  y aceptar cualquier condición que exijan. Recibos de sueldo que tripliquen el valor del alquiler, si sos monotributista no calificás; si sos madre soltera, jubilado no calificás; si no tenés  150 o 200 mil pesos para el ingreso no alquilás; si no tenés garantía propietaria, no alquilás y si no pagás cualquier cosa ilegal que decida la inmobiliaria, tampoco. Fácil sería que todos los contratos de alquiler se firmen en oficinas estatales para cortar este abuso restrictivo al derecho a la vivienda. 

Por supuesto una vez que ya se alquiló, luego de tamaña odisea, el contrato estará plagado de cláusulas ilegales donde el inquilino pierde todos sus derechos. El pago será en efectivo para que el propietario no tenga que declarar ni la renta ni los bienes, pero también para que el inquilino, atado a que la inmobiliaria te acepte el pago todos los meses, no pueda reclamar ningún derecho. La legislación existe, sobre todo luego de la vigencia de la ley de alquileres. Maximizar la renta de la forma que sea, no importan las consecuencias sociales ni habitacionales. 

De propietarios a inquilinos

Argentina desde 1921 (Irigoyen) hasta la última dictadura reguló el precio de los alquileres y el plazo de los contratos desde el Gobierno nacional. Algo semejante a lo que llevó adelante el presidente Alberto Fernández durante un año (3/20 – 3/21) en pandemia a través del decreto 320/20 y tan solicitado por las organizaciones inquilinas. 

Desde 1945 a 1974 se llevaron adelante diferentes medidas: decretos de congelamiento de precios, función social de la vivienda como derecho constitucional, prohibición de viviendas vacías por más de tres meses, decretos para que el precio del alquiler no exceda más del 25% del salario del peón rural, creación de la cámara de alquileres con poder de policía, etc. Estas medidas para desincentivar el negocio de la renta, con pleno empleo y salarios que permitían mantener a una familia, créditos hipotecarios a través del ahora privatizado Banco Hipotecario y la construcción de barrios dieron los siguientes resultados: 

*Durante el período 1933 – 1970 la incidencia del alquiler en los ingresos fue la siguiente: (cuadro 1 Fuente: Datos oficiales e Indec) 

Al mismo tiempo en el que aquí finalizaba el decreto, nos llegó la noticia sobre el referéndum de Berlín llevado adelante por el sindicato de inquilinos que -luego de que la justicia frenara el congelamiento de precio de los alquileres-, proponía la expropiación de cientos de miles de viviendas a grupos económicos y bancos. Y por esas vueltas de la historia es interesante saber que ese referéndum se apoya en el artículo 14 de la constitución alemana del 8 de mayo de 1949 que actualmente dice:  “La expropiación (de la propiedad privada) está permitida sólo por razones de bien común”. Este artículo fue copiado de la constitución de la República de Weimar como también lo hizo la Constitución argentina -sancionada el 16 de Marzo de 1949- y que planteaba en su artículo 38: “La propiedad privada tiene una función social y, en consecuencia, estará sometida a las obligaciones que establezca la ley con fines de bien común”. La constitución alemana sigue vigente, la constitución argentina del 49 se deroga luego del golpe de estado del 55´. 

En 1977, la dictadura de Videla llevó adelante dos medidas por decreto: desregulación absoluta del precio de los alquileres y exenciones impositivas para la construcción, además en ese mismo año aparece el primer aviso de vivienda cotizada en dólares. (video Martínez de Hoz).

A partir de allí la vivienda fue, progresivamente, convirtiéndose en un negocio de sectores concentrados de la economía y en una necesidad urgente de los sectores mayoritarios de nuestra sociedad.  Quienes tienen excedentes en pesos (de orígenes legales o ilegales) invierten en “ladrillos” porque inmediatamente esos pesos se convierten a dólares en un país que, actualmente, construye a 600 dólares el metro cuadrado y lo vende a 2000 dólares. 

En la Ciudad de Buenos Aires tenemos 1.500.000 viviendas para una población de 3 millones de habitantes, una vivienda cada dos personas. En la provincia de Buenos Aires, el Indec relevó 6.5 millones de viviendas con una población de casi 18 millones. Una vivienda cada 2.7 habitantes. En Rosario, Santa Fe, hay 460.000 viviendas para una población estimada de 1M de habitantes, una vivienda cada dos habitantes. Rosario, Córdoba, Capital Federal y provincia de Buenos Aires tienen los índices más altos de viviendas vacías. 

En Argentina, según datos oficiales hay 2.5 millones de viviendas en desuso, sólo en la ciudad de Buenos Aires, según censo 2010, la obscena cifra de 350.000. 

La inquilinización como resultado de la desigualdad

El porcentaje de inquilinos en Argentina crece año tras año (cuadro 3 Fuente Indec) mientras baja la cantidad de propietarios y un grupo cada vez más reducido concentra mayor número de propiedades en alquiler. La patria rentista. Las causas son múltiples, las consecuencias inhumanas. 

Es común que el debate sobre el acceso a la vivienda gire en torno a la construcción para garantizar la casa propia como si el problema fuera la falta de viviendas y no la lógica que el mercado impone. Para usar un ejemplo: si la leche está a precios inaccesibles para el conjunto de la población, el gobierno nacional lleva adelante la política pública de sortear 3 vacas por mes y promete que cada familia podrá tener, en 100 o 200 años, el sueño realizado de la “vaca propia” pero nunca se discutirán las reglas que el mercado fija para que el precio de la leche sea alcanzado por las mayorías. Esa es la política de vivienda hoy. La pregunta es: ¿por qué el Estado regula el precio de la salud y la educación privada, la nafta, los medicamentos, los alimentos, las tarifas públicas, las exportaciones, las telecomunicaciones pero no hace lo mismo con la tierra, las propiedades y el alquiler? 

El derecho a la vivienda ya no forma parte de los programas políticos. Se administra la urgencia (subsidio o desalojo) sin discutir las causas de la crisis habitacional. Por eso desde la Federación de Inquilinos Nacional nos hemos propuesto, con éxito, instalar el debate público acerca de las responsabilidades del mercado inmobiliario en el acceso a la vivienda y el rol que tiene debe tener el Estado. 

La ley de alquileres es un pequeño paso para que la responsabilidad de garantizar el derecho a la vivienda, en condición de alquiler, sea del Estado. 

Poner en discusión la dolarización de la viviendas, el impuesto a la vivienda vacía, la rentabilidad de los rentistas, es politizar una problemática que lejos está de ser un problema simplemente técnico sino que por el contrario se trata de discutir en el marco de la distribución de la riqueza y disputa de transferencia de ingresos. El precio del alquiler debe ser tratado y regulado como el resto de los consumos fundamentales para garantizar la dignidad. Todo precio es político. No faltan casas, sino política de vivienda.  

GM