Ley de Alquileres: el contrato vuelve de tres a dos años, con ajustes permitidos cada cuatro meses, pero aún falta el Senado

El proyecto de reforma a la ley de alquileres que tuvo este miércoles media sanción de la Cámara de Diputados introduce cambios en los aspectos principales de la norma, varios de los cuales habían sido reclamados a los legisladores por las entidades inmobiliarias por sobre la opinión de algunas agrupaciones de inquilinos.

Una de las modificaciones votadas mayoritariamente por la oposición en Diputados es la reducción de tres a dos años en el plazo de vigencia de los contratos pactados entre los propietarios de las viviendas y los inquilinos, una medida que va acompañada de un cambio clave en la forma en que se actualiza el monto a pagar, que dejará de ser anual para efectuarse dentro de un plazo de entre cuatro y doce meses. 

Además, el proyecto fija que los propietarios y los inquilinos deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al comenzar el vínculo contractual, aunque tendrán que acordar entre las siguientes variables: el Índice de Precios al Consumidor (IPC); el índice de Precios Mayoristas (IPM); el índice de Salarios (IS) o una combinación de algunos de los índices citados.

Hasta ahora, las actualizaciones anuales de los contratos se concretan a partir del Índice de Contrato de Locación (ICL), un coeficiente que elabora el Banco Central (BCRA) tomando como referencia el IPC del Indec y la Remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE). 

Un cuarto punto del proyecto de reforma a la ley de alquileres fija la eximición del pago del impuesto a los Bienes Personales a los propietarios que declaren los contratos de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), una condición que es obligatoria por ley -y que contempla el pago de una multa a quien no la cumpla- pero que, según las agrupaciones de inquilinos, muy pocos hacen. La iniciativa, en tanto, también plantea reformar el régimen del monotributo para que ese tipo de contribuyente con más de tres unidades en alquiler no pasen a tributar en el régimen general.

Una agrupación de inquilinos cuestionó la modificación aprobada

“La sensación es de una oportunidad perdida”, declaró a la prensa al culminar el debate en Diputados Gervasio Muñoz, referente de la organización Inquilinos Agrupados, cuyos integrantes se movilizaron a la puerta del Congreso Nacional en protesta al proyecto que obtuvo media sanción en una Sesión Especial convocada por los bloques de la oposición. Antes del debate, la agrupación presentó un pedido para que los diputados que tuvieran “conflictos de intereses por ser rentistas” se abstuvieran de votar.

Muñoz aseguró que la modificación impulsada por Diputados “desprotege el salario de los inquilinos” y, por el contrario, resguarda “la rentabilidad de los dueños de las viviendas en alquiler en la Argentina”.

“Es una modificación a favor de que aumenten los alquileres como quiere el mercado inmobiliario. A quienes alquilamos nos conviene una actualización anual y no que nos aumenten el alquiler cada cuatro meses según la inflación como se votó hoy”, agregó Muñoz.

Agrupaciones de propietarios habían declarado su apoyo al proyecto que finalmente fue aprobado

Días antes de la sesión legislativa que se llevó a cabo este miércoles cinco entidades que agrupan a propietarios de viviendas e inmobiliarias le habían enviado una carta a la presidente de la Cámara de Diputados, Cecilia Moreau, en la que reclamaron el tratamiento del proyecto que obtuvo media sanción. El texto fue firmado por representantes de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina, la Cámara de Empresaria de Desarrolladores Urbanos, la Cámara Inmobiliaria Argentina, la la Asociación de Empresarios de la Vivienda de la República Argentina y Fundación de Estudios para Desarrollos Inmobiliarios.

Los representantes del “corretaje inmobiliario a lo largo y ancho del país”, como se identificaron en la carta, habían pedido a Moreau que se implementaran cambios en la ley de alquileres vigente, especialmente para traer, “a corto plazo, un alivio para el sector locativo habitacional” que permita “generar un incremento paulatino de la oferta de viviendas y la baja de los valores locativos”.

Según estas entidades, la implementación de la ley de alquileres y el incremento constante de la inflación llevaron a que los propietarios de viviendas las retiraran del mercado ante la falta de rentabilidad. En algunos casos los inmuebles quedaron vacíos y, en otros, pasaron a ser ofrecidos en plataformas como Airbnb, que posibilitan un alquiler temporario en dólares y por fuera del alcance de la norma. Así, la disponibilidad de unidades en alquiler cayó, aproximadamente, un 80% en los últimos seis meses.

“El mercado ha llevado adelante un ataque muy fuerte y coordinado de incumplimiento de la ley, un golpe de mercado sacando las viviendas en oferta y dolarizando los alquileres”, cuestionó Muñoz acerca de la postura del llamado sector inmobiliario.

El referente de Inquilinos Agrupados, sin embargo, también criticó el rol del Estado por no llevar adelante “el control de la implementación de la ley, que mejoró la vida de millones de personas” que alquilan.

Casi 8 millones de personas viven en inmuebles que alquilan

Un documento firmado por representantes de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), la Escuela Interdisciplinaria de Altos Estudios (EIDAES) y el Instituto de Geografía de la Universidad de Buenos Aires.(IGEO UBA) destacó que el alquiler, como forma de acceso a la vivienda, crece de manera sostenida desde hace años en Argentina, donde casi 8 millones de personas dependen de este mercado para tener un hogar en el que vivir. 

“Esta tendencia parece invisible para quienes gobiernan. El alquiler no ocupa un lugar relevante de la política habitacional. Desde la sanción de la ley no se ha tomado ni una sola medida para lograr su cumplimiento”, indicaron las entidades en un texto difundido en coincidencia con el comienzo del debate en Diputados.

En ese sentido, mencionaron que el Estado no creó los mecanismos de fiscalización estipulados en la ley aprobada en 2020 ni avanzó en la implementación del programa de alquiler social. 

“Según los resultados de la última encuesta inquilina sólo el 50% de los hogares que alquilan en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) cuenta con un contrato escrito y más del 60% asume aumentos por fuera de lo establecido por la actual ley. El mercado de alquileres funciona de manera informal y opaca, en todos los niveles sociales”, afirmaron.

El relevamiento que mencionaron ACIJ, CELS, EIDAES e IGEO-UBA indicó que en la Ciudad de Buenos Aires existen más viviendas ofertadas de manera temporaria que permanente, una “tendencia no encuentra desincentivos desde la política pública”.

“Acceder a la vivienda es un derecho básico. Sin un lugar digno donde dormir no hay derecho a la salud, ni a la educación, ni a la vida. El modo en que funciona el mercado de alquileres tiene que ocupar un lugar central de la política habitacional. Esto implica proteger a la población inquilina y también generar oferta pública de vivienda en alquiler. El retroceso en la mejora de las condiciones para los hogares inquilinos no es la respuesta”, aseguraron.

IF/JJD