Créditos blandos y alquileres al 80% del valor de mercado: el plan para reconvertir 4.000 oficinas céntricas en viviendas

El microcentro, vacío por las medidas de confinamiento y el trabajo remoto

Con la llegada de las medidas de confinamiento y la expansión del trabajo remoto, el centro porteño dejó de ser el núcleo vital y frenético de la ciudad y se convirtió en lo opuesto: un paisaje casi fantasmal, un gran cúmulo de oficinas vacías. A más de un año del inicio de la pandemia la pregunta es si esa zona volverá a ser lo que era o si sobrevivirá a la crisis reconvertido en otra cosa. Por ejemplo, en un barrio residencial que le ofrezca una alternativa de vivienda a esa gran masa de inquilinos porteños expuestos a una oferta de alquiler cada vez más chica y más cara. 

Desde un “distrito joven” a un “shock de vivienda”, las propuestas para revitalizar a un microcentro en crisis

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Si bien la discusión ya estaba instalada en la agenda pública, en las próximas semanas comenzará a tomar una forma más concreta. El legislador del Frente de Todos Manuel Socías presentó hoy un proyecto de ley titulado "Plan de recuperación del centro porteño" con el objetivo de reconvertir oficinas del centro porteño en viviendas de alquiler y se espera que en las próximas semanas el oficialismo acerque su propia iniciativa, con más puntos en común que diferencias. 

El proyecto de Socías delimita un polígono territorial donde se aplicaría la normativa, trazado al norte por la avenida Santa Fe, al sur por la avenida Independencia, al este por Leandro Alem y Paseo Colón y al oeste por Entre Ríos y Callao. En ese área se estima que se podrían reconvertir en el plazo de cinco años entre 3.000 y 4.000 viviendas. “Se trata de reconvertir un stock físico que ya existe, que está plenamente construido y tiene todo el tendido de servicios públicos, que es lo más caro al momento de desarrollar un barrio nuevo”, explicó Socías a elDiarioAR. 

De acuerdo con el último informe de la empresa de bienes raíces Colliers, correspondiente a abril, la vacancia de oficinas continúa en su pico histórico, con 16,67%. Si se mira por zonas, en el microcentro asciende al 19% y en el “macrocentro sur”, a 26,57%. 

Incluso el Ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, que conduce Jorge Ferraresi, está atento a la iniciativa y contempla la posibilidad de llevar esta experiencia a los centros urbanos de todo el país, con algunas variaciones. Una opción es que en vez de reconvertir las oficinas en viviendas de alquiler se piense en unidades para la venta, que se puedan adquirir con algún esquema de crédito hipotecario. 

De acuerdo con el texto de Socías ingresado esta mañana en Mesa de Entrada de la Legislatura, quienes tengan oficinas y estudios en esta zona y estén interesados en reconvertir sus propiedades podrán presentar un proyecto y obtener un crédito a tasa subsidiada para llevarlo a cabo, financiado con un fideicomiso de afectación exclusiva. 

Las viviendas deben cumplir con ciertos requisitos, como contar con "una cocina y un baño de primera categoría como mínimo" y no tener menos de 27 metros cuadrados. Además, los propietarios se comprometen a finalizar las obras en los 180 días posteriores al otorgamiento del crédito, con la posibilidad de una prórroga por única vez de 60 días. 

La autoridad de aplicación prevista en el proyecto de ley es el Ministerio de Desarrollo Humano y Hábitat de la Ciudad, que debe crear un "Registro Integrado de Gestión de Alquileres" para inscribir tanto a los propietarios interesados como a los potenciales inquilinos. Por otro lado, se establecen prioridades entre las personas inquilinas inscriptas: familias con niños, niñas o adolescentes, familias monoparentales, personas con discapacidad, adultos mayores, jóvenes, víctimas de violencia de género y personas travestis y trans. 

Una vez abierta la convocatoria para la inscripción, y en base a esos criterios, la autoridad de aplicación propondrá a la persona propietaria tres candidatos para su vivienda, con la posibilidad de proponer otros tres si ninguno de los primeros es admitido. Como elemento adicional, el Gobierno porteño podrá oficiar de garante de los inquilinos que lo necesiten. 

El Ministerio determinará también el "canon locativo inicial de los contratos", es decir, el valor del alquiler, que no deberá superar el 80% del valor de referencia del mercado. En el mejor de los escenarios, la transformación contribuiría a moderar los precios del alquiler (que aumentaron 71% en el último año), al generar una migración de sectores medios al centro, liberando unidades en otros barrios y descomprimiendo la demanda. 

El proyecto obliga a los propietarios que reconviertan sus propiedades a permanecer por lo menos seis años dentro del programa. Además de la tasa diferencial para la reconversión del inmueble, ofrece como beneficio eximirlos del pago del Impuesto Inmobiliarios y ABL durante esos seis años y la posibilidad de extender ese régimen si permanecen luego dentro del registro.

El proyecto también incluye beneficios para sostener los comercios de la zona, que serían esenciales en caso de que un mayor número de personas viva en la zona. Para eso se deja sin efecto la obligación de pago de Ingresos Brutos por 12 meses desde la sanción de la ley.

La iniciativa del Frente de Todos fue bien recibida por el secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad, Álvaro García Resta, que tiene una visión similar sobre la necesidad de reconvertir el centro. De todos modos el oficialismo, que tiene mayoría y digita los tiempos de discusión, también está elaborando su propio texto sobre el tema. Según pudo reconstruir este diario, hay consenso en los grandes puntos de la iniciativa y el mayor debate se podría localizar en la intervención del Estado en la gestión de los alquileres, aunque también sobre este punto hay propuestas similares dentro del oficialismo. Un horizonte posible es que la discusión se lleve adelante en julio, para aprovechar la oportunidad que ofrece el contexto inmediato.

DT

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