Desde un “distrito joven” a un “shock de vivienda”, las propuestas para revitalizar a un microcentro en crisis

El Microcentro, vacío

En tiempos de enfrentamiento político en la ciudad, hay algo en lo que el oficialismo y la oposición coinciden: el microcentro porteño enfrenta una crisis existencial. Tras más de un año de pandemia, persianas bajas, oficinas vacías y bares agonizantes son las postales del área de negocios. La sensación que flota en el aire es que algo hay que hacer.

Sin turistas ni oficinas. La postal atípica de la peatonal Florida, con el récord porteño de locales vacíos

Sin turistas ni oficinas. La postal atípica de la peatonal Florida, con el récord porteño de locales vacíos

Con apenas días de diferencia, el gobierno de Horacio Rodríguez Larreta y el Frente de Todos (FdT) anunciaron planes para convertir esta zona -ahora casi sin oficinistas, turistas ni eventos culturales- en un área más residencial que regrese algo de vitalidad a lugares icónicos como el Bajo porteño, la calle Florida, los alrededores de Plaza de Mayo y la zona de Tribunales.

“La idea es revitalizar el área central y una de las medidas para lograrlo es reconvertir las oficinas en viviendas”, explicó a elDiarioAR Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad. “Estas acciones van a estar acompañadas por otras medidas, como sumar actividades culturales, recreativas, gastronómicas e impulsar la calidad de los espacios verdes de la zona.”

Las cifras que maneja el gobierno porteño son elocuentes: en el barrio de San Nicolás, los niveles de circulación se desplomaron un 63% comparado con los tiempos pre-Covid, cifra que asciende al 70% en Monserrat y al 80% en Retiro. Las caídas en los niveles de facturación en comercios son igual de dramáticos, con descensos interanuales que van del 9% (Monserrat) al 20% (Retiro), según un informe reciente del Ministerio de Desarrollo Productivo de la Nación.

En la Secretaría de Desarrollo Urbano avanzan tímidamente con mesas de trabajo de las que participan desarrolladores, arquitectos, comerciantes, hoteleros y gastronómicos. De a poco toma fuerza el proyecto de un “microcentro flexible” con diversos perfiles de usuarios y mayor mixtura de usos en los 647 edificios de oficinas del área central de Buenos Aires. La pregunta es cómo lograrlo.

Fecoba, la federación que aglutina a los pequeños comercios y las pymes porteñas, había pedido que las autoridades permitan que los edificios de la Comuna 1 puedan transformarse en viviendas dentro de un “distrito joven”. Incluso propuso rezonificar las áreas peatonales para que los futuros habitantes del barrio puedan llegar con el auto hasta sus hogares, algo que iría en contra de más de una década de políticas de peatonalización del microcentro, una de las banderas urbanas más visibles de la actual gestión. Conciliar las diferentes miradas no es fácil. “En las reuniones tenemos desde una asociación tipo ‘amigos del libro’ hasta la gente de los bares notables, o los que para revivir el área quieren armar un festival en plena segunda ola”, apunta una de las personas del gobierno que estuvo en los encuentros.

Mientras tanto, el mercado se mueve. En diálogo con elDiarioAR, Pablo Gaytan, uno de los dueños de Corralón Ciudadela, dice que la reconversión de oficinas en departamentos para vivienda ya comenzó.

“Por ahora no son edificios enteros, sino más bien particulares que no están pudiendo alquilar su oficina. Quizás un abogado o un contador que llaman y me dicen ‘tengo esto acá que está muerto, inventemos algo’”, explica.

Gaytan cuenta que en las últimas semanas su corralón recibió encargos para reconvertir oficinas pequeñas en Tacuarí, Reconquista y Sarmiento, en pleno microcentro. “Es una lavadita de cara, a veces con divisiones de durlock. Por ahora no estamos transformando oficinas de 500 metros cuadrados en viviendas.” Este nivel modesto de intervenciones los coloca a salvo de las restricciones en el rubro de la construcción anunciados el viernes por Larreta, que afectan solo a las obras de más de 2.500 m2.

Fondo de reconversión y alquileres para la clase media

Desde el Frente de Todos (FdT), el legislador Manuel Socías lanzó su propia campaña para revitalizar el microcentro, que busca unir el interés de los propietarios de los inmuebles vacantes con aquellos sectores que están con dificultades para alquilar. Concretamente, Socías propone crear un fondo para la conversión de edificios de oficinas en viviendas para inquilinos de clase media a través de un instrumento similar al Fondo de Garantías Argentino (FoGar) que el gobierno de Alberto Fernández lanzó a las pocas semanas de declarada la pandemia.

“Cuando la suerte queda librada al mercado, el mercado produce viviendas para un sector de lujo que no las necesita”, explicó Socías a elDiarioAR. “Estamos convencidos de que el problema habitacional se resuelve desde la oferta y la actual situación es una oportunidad única para generar un shock de vivienda”.

De prosperar la iniciativa, los propietarios podrán sacar créditos a tasa negativa para encarar readecuaciones y convertir sus oficinas en viviendas de alquiler para sectores medios. El valor de estos alquileres deberá respetar ciertos parámetros (no superar un determinado porcentaje del ingreso medio de los trabajadores registrados de la Ciudad), pero a su vez la cuota del crédito subsidiado para los titulares de los inmuebles no podrá superar un cierto porcentaje del flujo de lo que reciben en concepto de alquiler.

“No es un programa compulsivo: participar o no será una decisión del propietario. Pero es una verdadera oportunidad si uno considera que la alternativa es tener la oficina abandonada”, cerró el legislador.

FP

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