Urbanismo en CABA

El proyecto de la ex Ciudad Deportiva de Boca pone en debate el desarrollo urbano porteño

La zona del bajo

Esta semana se abrió la inscripción a la audiencia pública donde se discutirá el destino de los terrenos de la ex Ciudad Deportiva de Boca. La propuesta oficial, rubricada en un convenio con la empresa IRSA, propone usos comerciales y residenciales hasta ahora vedados en Costanera Sur a cambio de la cesión de una parte del predio para la generación de espacios verdes.

Con el proyecto de Costanera Sur, Larreta cumple el sueño de Elsztain y profundiza su histórica relación con IRSA

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Se trata de un nuevo modelo de colaboración público-privada llevado adelante por la administración de Horacio Rodríguez Larreta, que en diciembre cumplirá seis años al frente del gobierno porteño tras ocho años de mandato de Mauricio Macri, su antecesor del mismo partido.

A menudo, el debate en torno a estas y otras cuestiones urbanas queda atrapado entre un aceitado aparato de comunicación que difunde las bondades de una Buenos Aires cada vez más “verde” y “sustentable” y, por otro lado, voces que denuncian la “inmobiliaria Larreta”, la destrucción del patrimonio y hasta un “ecocidio urbano”. ¿Cuál es el verdadero modelo de ciudad que propone el frente que gobierna la ciudad desde hace más de 13 años?

El debate en torno a estas y otras cuestiones urbanas queda atrapado entre un aceitado aparato de comunicación que difunde las bondades de una Buenos Aires cada vez más “verde” y “sustentable” y, por otro lado, voces que denuncian la “inmobiliaria Larreta”

“El modelo es el de la antropología urbana, una mirada del objeto -la ciudad- desde el sujeto -las personas-. Nuestro foco está puesto en el aumento cuantitativo y cualitativo de la infraestructura pública”, dice el secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad, Álvaro García Resta, en una respuesta breve que llega por WhatsApp en medio del cierre de campaña.

“Mixtura de usos” y “llevar ciudad” son otras palabras clave que el funcionario usa a la hora de defender cambios de uso del suelo, subastas de terrenos públicos, o una combinación de ambas.

En diálogo con elDiarioAR, tres especialistas de diferentes orígenes y orientaciones se preguntan hacia dónde van las políticas urbanas de la actual administración.

Para quién se construye

María Eugenia Goicoechea es la coordinadora de Indicadores Urbanos del Observatorio Urbano Local – Buenos Aires Metropolitana (OUL-BAM). Investigadora del Conicet, estudia desde hace años la desigualdad socio-territorial entre el norte y el sur de la ciudad y cree que el macrismo-larretismo no ofrece un cambio radical de sentido con respecto a gestiones previas a 2007.

“Se trata de un modelo de desarrollo urbano basado en el fomento a la constructividad y la edificación, algo que no inauguran ellos", explica Goicoechea. “Hay un intento por fomentar el desarrollo de las zonas degradadas pero con un sentido de revalorización, fiscalista y con una excesiva confianza en el desarrollo inmobiliario. El privado aparece como el actor clave para promover ese desarrollo".

La novedad, dice la investigadora, viene dada por “una exacerbación de esta tendencia previa” durante las gestiones de Macri y de Rodríguez Larreta, con una serie de iniciativas que apuntan a una mayor desregulación del mercado “que termina por disociar el mercado inmobiliario de las necesidades reales de la población”.

Primer apunte para mejorar el debate: la pregunta no es si se construye o no sino para quién se construye.

“Si uno mira los permisos de obra residencial emitidos en los últimos diez o quince años, casi todo lo que aparece son edificios multivivienda con destino suntuoso o monoambientes chiquitos destinados al mercado de alquiler”, dice Goicoechea. ¿Quiénes adquieren estos nuevos departamentos si la población de Buenos Aires no pasa de los tres millones de habitantes desde el censo de 1947?

Un dato ilustra este desfase: en el último tiempo, el mayor crecimiento poblacional se dio en las comunas 1, 7 y 8, en el sur de la ciudad, mientras que el grueso de las nuevas construcciones tuvo lugar en barrios del norte como Palermo y Villa Urquiza, donde la población no aumentó. Poco ayuda que el crédito hipotecario lleve años virtualmente paralizado -más allá de una pequeña ventana de oportunidad de corta duración con los créditos UVA-, algo más vinculado a los vaivenes macroeconómicos del país y difícilmente achacable a la gestión porteña. Aunque tal vez precisamente por ello el Estado local esté llamado a cumplir otro rol.

“Una consecuencia directa de dejar el desarrollo urbano en manos del mercado es que terminás facilitando negocios para sectores de altos recursos o para un mercado no ajustado a las necesidades de uso, donde amplios sectores de la clase media quedan por fuera del acceso al suelo”, dice el arquitecto y urbanista Marcelo Corti, que lleva dos décadas al frente de la revista digital Café de las ciudades.

Por qué se subasta

Corti se muestra crítico con el corrimiento del gobierno local de su rol de planificador. “Lo que ha habido en estos últimos años es una vocación por ceñir buena parte del desarrollo urbano a un modelo de cooperación público-privada”, sostiene, y cita el acelerado proceso de desafectación de terrenos públicos en territorio porteño. Según legisladores de la oposición, el número de terrenos subastados a partir del primer mandato de Macri alcanza las 472 hectáreas: el equivalente a 630 canchas de River.

La tendencia se aceleró en el período 2015-2019, con Macri ya en el Sillón de Rivadavia y Larreta en la sede de Uspallata. “El Estado se sigue desprendiendo de terrenos. Los desarrolladores están a la caza de las oportunidades y más en un mercado porteño con escasa tierra disponible”. El texto no proviene de un panfleto del Frente de Izquierda: es el comienzo de un artículo de septiembre de 2017 de La Nación Propiedades.

Dos años más tarde, tras su derrota en primera vuelta y a semanas de dejar el poder, Macri le cedió a la Ciudad otros 31 inmuebles, incluyendo cuarteles, comisarías, playas judiciales y hasta un instituto de menores (en marzo de 2021, la Justicia porteña frenó la venta de ocho de esos terrenos).

“El exceso de venta de tierra pública no es solamente cuestionable desde un punto de vista de planificación urbana sino también en función de una defensa de los bienes de la Ciudad, incluso si en lo único que se piensa es en la valorización del suelo urbano. Cualquier loteador sabe que no puede lanzar todas sus propiedades al mismo tiempo”, explica Corti.

El autor de Diez principios para ciudades que funcionen reconoce en la gestión porteña “alguna intervención más o menos inteligente” como el Distrito Tecnológico de Parque Patricios o el proyecto Donado-Holmberg, que recuperó y revitalizó un sector de la traza de la ex AU3. Pero cree que sigue fallando la idea de un Estado que maneje y gestione de manera inteligente el desarrollo urbano de la capital. “En el mejor de los casos lo que tenemos es una agencia inmobiliaria de carácter público, donde el Estado aparece como un mero facilitador de negocios privados y no el conductor del desarrollo”, dice. “No digo que sea una falencia exclusiva de este gobierno. Es una falencia histórica de la Ciudad, incluso desde antes de la autonomía".

A lo largo de los últimos años, la postal fue siempre la misma: el oficialismo aprobando en soledad la desafectación de terrenos públicos. Se impone la mayoría propia y los dictámenes alternativos duermen el sueño de los justos mientras las voces críticas esgrimen consignas contra “la escribanía de Larreta” (ver recuadro).

Por qué no se cuida el ambiente

Cynthia Goytía dirige el Centro de Investigación en Política Urbana y Vivienda (CIPUV) de la Universidad Torcuato Di Tella. Consultada por la orientación del desarrollo urbano de la actual administración, elige cuidadosamente sus palabras. “Sin dudas contribuiría a las políticas urbanas de la Ciudad abordar con mayor profundidad los desafíos que se vislumbran para el futuro de las ciudades”, sostiene.

En cuanto al detalle de estos desafíos, la economista cree que se debe avanzar “con experiencias piloto en algunos temas, desde los ambientales y de adaptación energética de las construcciones a los de vivienda asequible”, en un contexto donde las políticas en torno a la construcción de viviendas para alquiler, como las implementadas en ciudades de Chile o en Uruguay, brillan por su ausencia.

En paralelo, Goytía pide hacer “una correcta evaluación del impacto que se busca generar, no solo en términos económicos, sino socioambientales, con las grandes intervenciones". Un reclamo que reaparece en los debates que se dieron, tanto en Costanera Norte como en Costanera Sur, en torno al posible impacto ambiental de los proyectos propuestos y de la falta de detalles en torno a la sostenibilidad de los emprendimientos.

FP/CB

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