La Justicia frenó la construcción de un torre de 35 pisos en un barrio histórico frente al mar: seis claves detrás del caso

La Justicia marplatense suspendió con una medida cautelar una ordenanza municipal aprobada por excepción a fines de septiembre de 2024, que autorizaba la construcción de una torre de unos 35 pisos (128 metros de altura) en el barrio histórico Stella Maris, de gran valor patrimonial para la ciudad, donde sólo está permitido construir hasta 7 metros de altura. Se trata del desarrollo inmobiliario conocido como “La Robla”, ubicado a una cuadra del mar, en la manzana del chalet de María Frers de Mahn, declarado de interés patrimonial, que está próximo a los chalets “Belvedere” y “Top Capu” o “El Tovar”. 

La obra suspendida está a cargo de la Fiduciaria Paisajes Urbanos MDP SA, presidida por Florencia Miconi –quien, a su vez, encabeza el Centro de Constructores de Mar del Plata– y abarcará casi el 88% de la denominada Manzana 89, delimitada por las calles Alem, Falucho, Aristóbulo del Valle y Gascón, como informó elDiarioAR en 2024. 

El juez Simón Isacch, del juzgado en lo Contencioso y Administrativo número 1 del Departamento Judicial Mar del Plata, hizo lugar a la medida cautelar solicitada por las organizaciones “Mirada Ciudadana Asociación Civil” y “Surfrider Argentina Asociación Civil”, quienes consideraron “irrazonables, ilegales e inconstitucionales” los indicadores autorizados por la ordenanza 26.448, sancionada para modificar los valores del Código de Ordenamiento Urbano (COT) que impedían este tipo de construcciones en altura. 

Mientras la causa de fondo espera la sentencia definitiva, la medida cautelar suspende la aplicación de la ordenanza, entendiendo la urgencia de frenar el inicio de obras porque podría provocar “daños irreversibles, demoliciones y transformaciones sobre propiedades de las parcelas involucradas en un barrio histórico”.

elDiarioAR analizó la medida judicial y dialogó con los protagonistas para explicar qué implica la decisión y por qué estaría en juego el patrimonio histórico de Mar del Plata. Estas son seis claves sobre la problemática.

¿Qué dice la medida cautelar dictada por la Justicia?

Entre los principales argumentos, el juez Isacch manifestó que existen indicadores suficientes para poder sospechar que en la norma que había dictado el Concejo Deliberante, a instancias de la Municipalidad, “no están del todo claro los indicadores autorizados”.

De acuerdo a la resolución judicial a la que elDiarioAR tuvo acceso, el magistrado resaltó que “podría no haberse respetado la Ley de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, ya que antes de dictarse la ordenanza no se realizó ”una instancia de información y consulta pública“ ni un estudio de impacto ambiental, tal como lo demanda el artículo 28 de la Constitución provincial, cuando la autoridad política decide sancionar una norma excepcional y de y la envergadura del proyecto en cuestión.

Además, consideró que los “planos de croquis preliminares” que formula la ordenanza “podría llevar a sostener que no están del todo claro los indicadores autorizados”. Por otro lado, destacó el riesgo de demoler uno de los chalets históricos dentro de la manzana donde se intenta construir la megatorre como un potencial daño que podría ser irreparable.

El predio destinado para la obra cuenta con una superficie total de 6.584 metros cuadrados y está ubicado frente a otro edificio en desarrollo que también dirige la firma que preside Miconi y que, a su vez, fue habilitado por otra ordenanza exprés de 2016. Se trata del Unkkany Tower, ubicado a una cuadra y sobre el terreno del Chalet “Mores”, por haber sido la casa de Mariano Mores.

¿Qué dice la oposición a la megatorre?

En diálogo con elDiarioAR, Soledad Arenaza, la abogada demandante de la causa, celebró la medida judicial y dijo que se trata de “una cautelar muy importante” porque marca un precedente para futuras ordenanza y demuestra que “no se puede hacer cualquier cosa ni violar derechos constitucionales, ya que son de rango superior”. 

Arenaza está conforme con la resolución del juez, que expone que “la ordenanza no contó con un debido proceso de participación ciudadana ni con un estudio de impacto ambiental que tuviera en cuenta la protección patrimonial de los inmuebles involucrados”. 

El juez también hizo lugar a la solicitud de inscribir en el registro de la propiedad (ITIS) la existencia de una acción judicial en las parcelas involucradas en este proyecto. “En un mundo donde las inversiones buscan seguridad jurídica es importante que los desarrolladores inmobiliarios proyecten en base a la legalidad y no sobre indicadores abusivos e irrazonables que presentan altos riesgos de litigiosidad”, puntualizó la abogada.

Por último, destacó que la cautelar tomó en cuenta un ítem “fundamental”, que es el resguardo del paisaje urbano arquitectónico según el Código de Preservación Patrimonial: “La Robla –por el chalet María Frers de Mahn– fue declarada de valor patrimonial por tener un valor ambiental-contextual otorgado por el entorno de un barrio de casas tradicionales de Mar del Plata que, en palabras de la Organización de las Naciones Unidas (ONU), conforman un paisaje urbano protegido. Desde esta perspectiva, un proyecto que se propone demoler un chalet de valor tradicional vecino a La Robla para implantar una torre de 128 metros de altura a su lado no es una intervención adecuada a la protección del entorno y, por ende, no es compatible con la protección jurídica que el inmueble tiene”.

¿Qué dicen los desarrolladores inmobiliarios?

“El proyecto La Robla está inserto en un sector de la ciudad donde se está creando un perfil urbano con construcciones en altura”, dijo a elDiarioAR la empresaria de la construcción Florencia Miconi. “En los últimos años Mar del Plata encontró una solución para poner en valor el patrimonio histórico integrándolo a proyectos en altura de calidad. Antes veías que el patrimonio histórico estaba abandonado durante décadas. Nosotros buscamos ponerlo en valor y, al mismo tiempo, incorporarlo a lo que puede ser un proyecto comercial, como es el caso del hotel Horizonte, con el nuevo local de una cadena de deportes, que también nos tocó intervenir con mi constructora”. 

La presidenta del Centro de la Construcción marplatense encuentra “dos grandes visiones” sobre el patrimonio histórico de la ciudad: “Una parte de la sociedad dice que el patrimonio tiene que tener el uso que tuvo desde su inicio y que no se puede desnaturalizar; y otra, que elige funcionalizar y rescatarlos del abandono. Creo que la ciudad se merece progresar y por eso considero que la medida cautelar no correspondía”.

El estudio Mariani Pérez Maravilla Cañadas, que desde hace 50 años sostiene que está “transformando Mar del Plata para mejor”, trabaja con Miconi en el proyecto de la megatorre. El arquitecto Jerónimo Mariani, miembro del estudio que fundó su familia, en diálogo con elDiarioAR, se despegó de lo cuestionado en la medida cautelar y aseguró que es “falso que queremos demoler uno de los cuatros chalets”. “La vivienda patrimonial de Mahr se mantiene y se pone en valor junto a otras dos casas que tenemos pensado incorporar al patrimonio. Estamos convencidos de las bonanzas del proyecto”, puntualizó.

En relación a las críticas sobre el riesgo que podría implicar para el barrio la sobrecarga en servicios de agua, electricidad y cloacas por los 235 departamentos proyectados, Mariani se mostró despreocupado y aseguró que “a partir de las inversiones en nuevos desarrollos junto a las factibilidades requeridas se están mejorando los servicios en el barrio”.

¿Qué dice la municipalidad?

En abril, antes de hacer lugar a la medida cautelar, el juez Isacch solicitó una respuesta al Ejecutivo municipal. El intendente Guillermo Montenegro se mantuvo firme en defensa de la autorización para el proyecto inmobiliario y en el rechazo a los planteos realizados por los demandantes. 

En distintos medios locales expresó en aquella ocasión que la ordenanza por medio de la cual se autorizó la construcción del edificio de 35 pisos fue emitida “con sustento en el marco normativo específico establecido en el Código de Preservación Patrimonial” y que fue aprobada “siguiendo el procedimiento legalmente fijado, con sustento técnico y jurídico”, por lo tanto, no se debería frenar el avance del emprendimiento inmobiliario. 

Luego de que se dio a conocer la medida cautelar, elDiarioAR intentó comunicarse con la gestión de Montenegro para conversar al respecto, pero respondieron que no están haciendo declaraciones por el momento.

¿Qué dicen las organizaciones en contra de la megatorre?

Hernán Pérez Orsi, director de Surfrider Argentina, afirmó que recibieron “con agrado y alivio” la medida cautelar. “Ya se habían hecho los procesos administrativos correspondientes ante los entes de gobierno que deben entender sobre el tema y agotados estos recursos nos vimos obligados a acudir a la Justicia. Este es un proceso en el cual se nota claramente un manejo opaco de la cosa pública, donde un proyecto que se aparta claramente de las normas que como sociedad definimos para poder convivir, es tratado y resuelto a espaldas de la opinión pública”, aseguró a elDiarioAR.

Como representante de los vecinos marplatenses, Perez Orsi asegura “alentar y aplaudir las iniciativas empresariales que nos dan trabajo, siempre que no sean a costa del patrimonio social, cultural, turístico y deportivo de la ciudad”.

Gracias a la judicialización de este conflicto, observa que en los últimos días las críticas ante el avance de la torre de 35 pisos “tomó mayor estado público, generando más conversación en los marplatenses de diferentes ámbitos y también por fuera de la ciudad”. 

¿Cuál es la cuestión de fondo?

En septiembre de 2024, el Concejo Deliberante aprobó la ordenanza por excepción para la construcción de una torre de 128 metros de altura en la manzana delimitada por las calles Alem, Aristóbulo del Valle, Falucho y Gascón. El desarrollo inmobiliario que preside Miconi fue promovido por el gobierno municipal a través de lo que se conoce como un “mecanismo legislativo exprés”.

Por un lado, sectores oficialistas argumentaban que los cambios normativos que habilitan nuevas obras traen “progreso y desarrollo a la ciudad, de la mano de la construcción privada”; mientras que, por otro lado, aparecían quejas por el tratamiento “exprés” dado al expediente, sin cumplir con las instancias de participación ciudadana de manera adecuada. 

 A su vez, desde la oposición enfatizaron en que no estaban en contra del desarrollo ni de la generación de empleo en la ciudad, sino de un crecimiento urbano desordenado y sin planificación democrática que busca crecer a partir de modificar de manera arbitraria el Código de Ordenamiento Territorial (COT).

Consultado por este medio, el abogado especializado en medioambiente Gonzalo Vergez, coordinador de la Asociación de Abogados Ambientales de Argentina, remarcó que este proyecto en particular “responde al perfeccionamiento de las excepciones exprés”, ya que “entró en febrero y para fines de septiembre la ordenanza ya estaba promulgada sin haber cumplido correctamente con las instancias tempranas de participación ciudadana que establece el Acuerdo de Escazú”.

ED