Los alquileres aumentaron en 2020 el doble de lo que hubiera correspondido de acuerdo al índice del Banco Central

El Banco Central define el Índice de Contratos de Locación (ICL)

Desde la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres, en julio de 2020, el aumento del precio que los inquilinos pagan por su vivienda no depende ya de un acuerdo entre privados, sino que está regido por un índice elaborado por el Banco Central que pondera en partes iguales la variación de la inflación y de los salarios. 

La oferta escasa signa el mercado de alquiler a un mes del fin del decreto antidesalojos

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Si bien el ajuste con esta fórmula es anual y recién se aplicará por primera vez en julio de 2021 para los contratos iniciados un año atrás, si se hubiera tomado en cuenta al momento de actualizar los contratos de alquiler en el último semestre, habría arrojado una suba del 14%, muy por debajo de la suba que efectivamente concretó el mercado.  

Según Reporte Inmobiliario, los contratos en el Gran Buenos Aires incrementaron en el último semestre 25% para las viviendas de tres ambientes y 22% para las de dos ambientes, de acuerdo a los precios de oferta de alquileres en el mercado.

Si se toma como referencia al 2020 completo se advierte que, de haber estado en vigencia el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central, hubiera dispuesto una suba anual del 30%. Sin embargo, un informe publicado recientemente por Zonaprop revela que a lo largo del año pasado se registró una escalada del 61,6% en los precios de alquiler de la Ciudad de Buenos Aires. Es decir, más del doble de lo que marca el índice oficial y 25 puntos porcentuales por encima de la inflación estimada para el año, de 36%. 

En otras grandes ciudades del país, los aumentos fueron menores, pero también superaron por muchos puntos a la inflación y al aumento dictado por la ley. En Rosario, por caso, Zonaprop identificó un aumento anual de 54,7% y Córdoba del 52,6%. 

Este desfasaje no se explica por una diferencia irreconciliable entre lo que propone la ley y el método de ajuste de los alquileres utilizado por el mercado —como muestra el monitor de Invertire, que evidencia que en los años anteriores ambos números habrían estado más cerca—, sino a la coyuntura particular del 2020. 

Según fuentes del sector inmobiliario, la disparada de las subas evidencia una "reacción" de los propietarios a la Ley de Alquileres

Según fuentes del sector inmobiliario, la disparada de las subas evidencia una "reacción" de los propietarios a la Ley de Alquileres. Según sus propios términos, al ampliar el plazo del contrato a tres años y fijar el modo en que se actualizan los montos la norma redujo la previsibilidad de los dueños y licuó los incentivos para poner viviendas en alquiler. Así, y como la ley regula sólo los ajustes intra contrato (es decir, aquellos que se dan durante los tres años de vigencia), aprovecharon a blindar su rentabilidad elevando fuertemente el alquiler al momento de sellar un nuevo contrato o renovarlo con el mismo inquilino. 

Además, en el sector señalan como otro factor determinante la reducción de la oferta, generada por una mayor cantidad de propietarios que decidieron dejar de alquilar su propiedad para ponerla a la venta. O que decidieron, en términos de José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario, “extremar el análisis sobre el potencial inquilino” para asegurarse de que cobrarán durante los tres años siguientes.

Claudio Vodanovich, secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), dijo a elDiarioAR que el volumen mensual de viviendas disponibles para alquilar en la Ciudad de Buenos Aires suele ser de entre 70.000 y 90.000 y que en 2020 ese número se redujo al menos en un 30%. 

Para las agrupaciones de inquilinos Ley Nacional de Alquileres representó una victoria, al constituirse en una herramienta que les da a mayor margen de negociación, estabilidad y oportunidades para acceder a una vivienda. Para los propietarios y el sector inmobiliario, en cambio, es la fuente del agravamiento de los problemas en el mercado. De hecho el diputado nacional neuquino Francisco Sánchez, del PRO, recogió los argumentos del sector y anticipó que presentará un proyecto para derogarla. 

Por otro lado, el próximo 31 de enero vence el decreto 320/20, que dispuso el congelamiento de los alquileres, la prohibición de los desalojos por falta de pago y la prórroga automática de los contratos que finalizaran durante la emergencia. Sobre esta norma, se repite la misma colisión de miradas. 

Mientras que en el sector inmobiliario piden su finalización definitiva y consideran que genera la retracción de los propietarios, las agrupaciones de inquilinos insisten en la necesidad de renovar la medida para “evitar una catástrofe habitacional”. 

DT

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