Ley de Alquileres: propietarios e inquilinos acordaron revisar la norma para aumentar la oferta

Hay al menos un consenso entre inquilinos y propietarios: el mercado de alquileres no funciona como debería. Este jueves representantes de ambos sectores se reunieron en la Secretaría de Comercio Interior para buscar soluciones frente a un escenario signado por la escasez de oferta de viviendas en alquiler y la suba de los valores por encima del promedio general de la inflación. Acordaron evaluar modificaciones al marco normativo vigente así como la posibilidad de impulsar medidas adicionales.

Uno de los puntos centrales de la discusión fue la capacidad que tiene la Ley de Alquileres, sancionada en junio de 2020, para garantizar el acceso de los argentinos y las argentinas a la vivienda. Según informó la oficina de Roberto Feletti cuando terminó el encuentro, un sector de los inquilinos y los representantes de la actividad inmobiliaria aceptó trabajar en la línea de modificar la norma para aumentar la oferta de propiedades. La propuesta no fue avalada, en cambio, por la Federación de Inquilinos Nacional, que conduce Gervasio Muñoz. 

La Ley de Alquileres, que hasta ahora fue aplicada de una manera muy deficiente, le dio más poder al inquilino al aumentar el plazo del contrato de dos a tres años y habilitar un solo ajuste anual de precio, regido por un índice que elabora el Banco Central y pondera en partes iguales la inflación y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte). De acuerdo al sector inmobiliario, el nuevo marco legal generó una retracción de los propietarios, que en muchos casos decidieron retirar sus propiedades del mercado de alquiler y volcarlos a la venta. 

Durante la reunión, que fue la segunda de la Mesa de Alquileres constituida por Feletti, el secretario de Comercio Interior también informó que elevará una consulta a la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP)  “sobre la posibilidad de desarrollar y llevar adelante un impuesto a la vivienda ociosa”, una medida que el sector inmobiliario se adelantó a rechazar.  

Según explicó a elDiarioAR Claudio Vodanovich, de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), en lugar de “penalizar” a los propietarios se deberían buscar medidas de “incentivo” que impulsen a las personas que tienen ahorros a volcarlos a propiedades para el alquiler. “Si no existe eso y uno encima castiga a quien invierte en una propiedad no hay oferta posible, no hay cómo abastecer demanda”, dijo. 

Por otro lado, el inmobiliario matizó el diagnóstico de que hay muchas viviendas vacías. Dijo que hay que contemplar viviendas que no están en condiciones de ser alquiladas por temas legales (por ejemplo, una sucesión en curso), aquellas que están volcadas al alquiler temporario (que puede ser cobrado en dólares y permiten multiplicar la rentabilidad, aun cuando no esté permanentemente ocupada), aquellas de estudiantes del interior del país que la desalojan una parte del año y aquellas que son “segundas residencias” familiares, entre otras circunstancias. 

De acuerdo con datos del monitor inmobiliario de Invertire, entre julio de 2020 y enero de 2022 la oferta de viviendas de alquiler en la ciudad de Buenos Aires se redujo 25% y los inmuebles en venta aumentaron 42%. “Mientras que en el promedio de todos los barrios de la capital hay un departamento en alquiler cada dos manzanas, hay 10 en venta. Es decir, hay 10 veces más departamentos en venta que en alquiler”, sintetizó Daniel Bryn, titular de Invertire.

Por el lado de los inmobiliarios, propusieron que se vuelva al plazo previo de alquiler por dos años, que las actualizaciones del alquiler se actualicen más que una vez al año y sean semestrales o trimestrales y que esa actualización se “pacte libremente, como se hizo históricamente”.

Mientras que algunas organizaciones que representan inquilinos admitieron la necesidad de introducir cambios que generen una mejora concreta en la vida de las personas que necesitan un techo para vivir, la Federación de Inquilinos Nacional fue más inflexible e insistió en una serie de puntos extra para incorporar a la normativa. 

Uno de ellos es la regulación del precio inicial del alquiler que, según detalló Muñoz a este medio, podría ser 2% del valor fiscal de la vivienda. Esto permitiría contrarrestar una estrategia que evidenciaron muchos propietarios luego de sancionada la ley, que buscaron “cubrirse” con remarcaciones fuertes en el inicio de los contratos. También se propuso un impuesto del 5% sobre el valor fiscal a los bienes inmuebles en desuso por más de 2 meses para todos aquellos que tengan más de 3 propiedades. 

Si bien en el sector inmobiliario aseguran que hoy alquilar no es negocio, datos de Zonaprop muestran que la rentabilidad del sector se está recuperando. En febrero la relación alquiler/precio de la vivienda subió y se ubicó en 3,29% anual. Hoy se necesitan 30.4 años de alquiler para repagar la inversión de compra, 22% menos que un año atrás.

Muñoz también exigió que se realice una medición oficial de precios de los alquileres de vivienda a través de la Secretaría de Comercio, algo que hoy no existe: “Hoy el Estado no sabe cuánto se paga de alquiler”, apuntó. Solo hay registros privados y, por ejemplo, el dato más reciente de Zonaprop muestra que los precios de alquiler en el Gran Buenos Aires aumentaron por encima del nivel general de la inflación –ya de por sí muy elevado– en los últimos 12 meses. En la zona norte del Gran Buenos Aires se incrementan 63,2%, mientras que en el Oeste-Sur la suba llegó a 60,6%. Para el mismo período el Indec informó una suba de precios de 52,3%.

Si bien en el sector inmobiliario aseguran que hoy alquilar no es negocio, la rentabilidad del sector se está recuperando.

Con la restricción de la oferta en los últimos meses comenzaron a verse situaciones abusivas. En particular, se multiplicaron los casos de propietarios que fijan un alquiler en dólares y lo cobran al cambio actualizado en pesos. En la Cámara Inmobiliaria Argentina explicaron que se trata de una práctica ilegal, que puede ser denunciada en la Justicia. El punto es que gran parte de los contratos permanecen en la informalidad, –pese a que la ley obliga a registrarlos ante la AFIP–  y en muchos casos los inquilinos prefieren pactar por fuera de la norma y validar peticiones injustas a quedarse sin un lugar para vivir. 

Como saldo de la reunión, la Secretaría de Comercio interior se informó que se acordó continuar con los encuentros, para trabajar en los siguientes ejes: transparentar la oferta de los alquileres, monitorear la publicidad engañosa, construir herramientas que prevengan abusos en pagos y condiciones y buscar soluciones acordadas que permitan incentivar el crecimiento de la oferta.

En el encuentro, que se realizó de manera virtual y presencial, participaron: Alejandro Bennazar, María del Carmen Linkoniene, Claudio Vodanobich, Leonardo Rodriguez Nader y Mali Vasquez, como representantes de la Cámara Inmobiliaria Argentina; Claudio Oseroff de la Asociación de Propietarios de Neuquén; Emilio Caravaca Pazos, Marcelo Babenco y Juan Arlizapaga (Buenos Aires) de la Federación Inmobiliaria Argentina (FIRA); Gervasio Muñoz de la Federación de Inquilinos Argentinos; Lucía Caballero como representante de Colectivo de Mujeres; Rebeca Ancina y Leandro Vera Belli del Sindicato de Alquileres de la Provincia del Chubut; Federico Kuledkjian de la Subsecretaría de Hábitat de Provincia de Buenos Aires; Fabián Acervo, Estanislao Puelles Milán, Emmanuel Renzo Canelli de Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina (CoFeCi); Andrés Bernal de Inquilinos Agrupados, Gonzalo Checcacci (AFIP) y el responsable del área de alquileres en el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, Facundo Di Filippo.

DT